1. Điều kiện để tách thửa đất để bán?

Để được tách thửa thì phải đắp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật như sau:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Đất còn thời hạn sử dụng;
Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều dài cạnh tối thiểu theo quy định của ủy ban nhân dân các tỉnh.

Căn cứ quy định tại Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất. Sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng với mục đích sử dụng đất; Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh; Người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Cũng tại Điều 43 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Trong trường hợp đất không đã bứng được diện tích các cửa thì sẽ không thể thực hiện tách thửa đất. Và tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, Cho thuê, Cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ các trường hợp pháp luật có quy định khác và trường hợp nhận thừa kế theo quy định. Đất không có sổ đỏ về nguyên tắc sẽ là đất không đáp ứng đủ điều kiện để tặng cho hay chuyển nhượng. Do đó, sẽ không thực hiện các thửa đối với những mục đích sử dụng đất này. Ngoài ra, quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì cũng không đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện tách thửa,....

Tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, Cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Theo đó; Đất sử dụng có thời hạn là thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật là 50 năm; khi hết thời hạn thì hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm; khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất. thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, Nam cơ sở sản xuất phi Nhung; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư. Hay trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét và quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn mà còn thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất không quá 70 năm;.... và các trường hợp cho thuê đất khác như thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn thì tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao hay các tổ chức doanh nghiệp nếu có nhu cầu sử dụng đất thì nhà nước sẽ xem xét gia hạn nó cho thì đất khác. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thôi hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo thời hạn của từng loại sử dụng vào mục đích chính. Thời hạn giao đất, Cho thuê đất theo quy định của pháp luật sẽ tính từ ngày quyết định giao đất, Cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và đối với đất đang có tranh chấp thì sẽ không đáp ứng đủ điều kiện để được tách thửa.

>> Xem thêm: Điều kiện để được tách thửa đất thổ cư về hồ sơ và lệ phí?

2. Thủ tục để tách thửa đất để bán?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định về trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

- Giai đoạn 1: Tách phần diện tích đất cần bán. Điều kiện để thực hiện tách thửa đất sẽ tuân theo quy định của pháp luật;

- Giai đoạn 2: Thực hiện thủ tục bán thửa đất

+ Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán;

Theo đó bên bán sẽ cần phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy tờ tùy thân như: chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân;
Giấy xác nhận nơi cư trú;
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;
Giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ý quyền nếu bạn thay cho người khác;

Bên mua sẽ cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

Giấy tờ tuỳ thân: chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu;
Giấy xác nhận nơi cư trú;
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân

Ngoài ra, cần chuẩn bị thêm: Phiếu yêu cầu công chứng thường do về mua điền theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng; Các bên có thể soạn trước hợp đồng nhưng sẽ phải theo mẫu của văn phòng công chứng.

+ Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính. Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thì việc kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động đất đai cho thực hiện cùng một lúc;

+ Bước 3: Đăng ký biến động đất đai hay là sang tên thửa đất.

>> Tham khảo: Mẫu đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất mới nhất

3. Thủ tục tách thửa đất để bán mất bao lâu?

Tách thửa đất là một trong các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Căn cứ quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục tách thửa. Theo đó, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận được quy định như sau: thủ tục tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày. Như vậy, thời gian để thực hiện thủ tục tách thửa đất là không quá 15 ngày đối với các khu vực thông thường và không quá 25 ngày đối với thửa đất ở khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa hoặc ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Theo quy định, thời gian này sẽ được tính từ thời điểm người yêu cầu tách thửa nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không bao gồm các khoản thời gian khác như: thời gian của các ngày nghỉ hoặc ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian thực hiện tiếp nhận hồ sơ yêu cầu tách thửa của ủy ban nhân dân cấp xã; thời gian ngày sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính như đóng nộp thuế; phí, lệ phí,... Theo đúng quy định của pháp luật; thời gian cơ quan nhà nước có chồng quyền xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai hoặc các vi phạm có liên quan khác; thời gian thực hiện trưng cầu giám định theo quy định của pháp luật. Ngoài các khoản thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày. Tổng thời gian thực hiện thủ tục tách thửa sang tên khi mua bán là không quá 25 ngày đối với đất ở khu vực trong trường và không quá 35 ngày đối với đất ở khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa hoặc ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của pháp luật.

4. Tách thửa đất sẽ phải nộp các khoản thuế nào?

- Thuế thu nhập cá nhân: Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng.

- Lệ phí trước bạ:

Căn cứ quy định tại Điều 5 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ khi sang tên giấy chứng nhận được xác định theo công thức như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

- Phí thẩm định hồ sơ: mức phí này sẽ do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định đến mức chú giữa các tỉnh thành sẽ có sự khác nhau;

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận: Mức thu lệ phí khi cấp giấy chứng nhận giữa các tỉnh thành khác nhau do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (dưới 100.000 đồng / giấy / lần cấp);

- Chi phí đo đạc đất: Dao động từ 1,5 triệu đồng - 5 triệu đồng/ lần do tổ chức đo đạc thực hiện nên giảm mỗi đơn vị sẽ là khác nhau.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê muốn gửi tới quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn bất kỳ vướng mắc hay câu hỏi pháp lý khác thì vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc kịp. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý khách!