Hiện nay, bà nội em có mảnh đất và muốn chia làm tư cho bốn người (bà nội, cô 2, ba em và út em) . Đất đã đo và tự phân chia sẵn ra 4 mảnh riêng biệt (gia đình em tự làm điều đó chứ chưa có cơ quan pháp luật nào công nhận), cô út em cũng đã xây nhà trên mảnh đất đó nhưng trong Sổ đỏ bà nội em vẫn đứng tên cả mảnh đất, vẫn chưa muốn cắt ra sang tên cho mỗi người. Vậy em muốn hỏ những câu hỏi sau, rất mong được luật  sư sẽ giải đáp  giúp em:

1. Thủ tục để Bà nội làm thủ tục sang tên cho cháu nội khi ba đã mất như thế nào? Đó là quyền thừa kế từ ba em khi ba mất hay là cho, tặng từ bà sang cháu ? Nếu làm thủ tục có cần phải kí giáp ranh không ? (Đất em nằm ở giữa đất của cô út và đường đi của xí nghiệp, phía trước là mặt lộ, phía sau là đất của người khác)

2. Trường hợp mảnh đất mà bà chia cho em là đất nông nghiệp, chưa thổ cư thì có đủ điều kiện sang tên cho em không vì diện tích quá nhỏ ? Giả sử  bà nội em cho phép em được quyền rao bán miếng đất đó (mặc dù chưa sang tên cho em) nhưng bây giờ, bà em chuẩn bị đi du lịch Mĩ thì có cách nào em vẫn làm giấy tờ hợp lệ được cho người mua khi không có mặt bà ở Việt Nam không?

3. Mảnh đất của em nằm ở tỉnh lộ  huyện C, tỉnh Tiền Giang, hiện có chiều ngang 5 mét và chiều dài 40 mét, đất mặt tiền nhưng lộ giới vào khoảng 10 mét. Luật  sư có thể giúp em thẩm định giá về miếng đất này được không ? Em không biết đó là đất nông nghiệp hay thổ cư,nhưng nếu là đất nông nghiệp sao cô út em được xây nhà ở đó mà không bị cơ quan pháp luật xử phạt ?

4. Gia đình em (ba, mẹ và em) có một căn nhà riêng đứng tên chủ hộ là ba em, sổ hộ khẩu chỉ có 3 người. Ba em đã mất cách đây 2 năm, em và mẹ có cần làm thủ tục chuyển đổi tên chủ hộ không ? Và thủ tục  và chi phí như thế nào?

Em rất mong nhận được giải đáp từ luật sư. Em xin chân thành cảm ơn ! 

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn Luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê.

                       Tư vấn quyền thừa kế đất đai ?

               >> Luật sư tư vấn Luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2005.

Luật cư trú 2006 sửa đổi, bổ sung 2013

Bộ luật đất đai năm 2013

Luật công chứng 2014.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Nghị quyết 122/2015/NQ-HĐND thông qua bảng giá đất định kỳ Tiền Giang

 Quyết định số 20/2015/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Tiền Giang.

Nội dung tư vấn:

 Thứ nhất, đối  với việc cháu được bà sang tên cho mảnh đất và thủ tục sang tên:

Khoản 1 Điều 633 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về thời điểm mở thừa kế như sau:

Điều 633. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế:

1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trong trường hợp Toà án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 81 của Bộ luật này.

Theo đó, thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết  hoặc ngày được xác định tại kHoản 2 Điều 81 Bộ luật dân sự 2005 đối với trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết. Do đó, trường hợp bà của bạn muốn chia cho  các con và cháu không phải là việc chia thừa kế hay nói cách khác đây chỉ là hình thức tặng cho quyển sử dụng đất cho các con và cháu.  Do đó, việc bà nội làm thủ tục sang tên cho bạn 1/4 mảnh đất cũng không thuộc trường hợp thừa kế thế vị ( tức bạn được hưởng thừa kế từ ba do ba mất trước ) theo quy định tại Điều 677 Bộ luật dân sự 2005. 

Về trình tự, thủ tục sang tên từ bà sang  tên cho cháu nội là bạn sẽ được tiến hành theo thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trước tiên do mảnh đất của bà bạn được chia làm 4 phần nên muốn làm thủ tục tặng cho được miếng đất này bà nội bạn phải tiến hành thủ tục tách thửa theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP(giả sử mảnh đất đủ điều kiện tách thửa)  như sau:

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Thông thường hồ sơ tách thửa sẽ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Sau khi đã tiến  hành  thủ tục tách thửa, bà  nội bạn sẽ tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất này  và tiến hành  tặng cho mảnh đất  này theo thủ tục sau:

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã"

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ bà sang cháu trước tiên bạn và bà bạn  phải đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi , bổ sung 2012 có quy định thu nhập được miễn thuế bao gồm:" 1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau." Do đó, việc bà nội bạn sang tên cho bạn miếng đất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.

Về thủ tục ký giáp ranh đất: Như đã trình bày ở trên trước khi tiến hành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, bà nội bạn sẽ phải tiến hành tách thửa mảnh đất sau đó xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất được tách và việc ký giáp ranh chính là việc xác định ranh giới( được xác định rõ trong hồ sơ địa chính)  đối với mảnh đất cũng như chứng minh mảnh đất này không có tranh chấp là một trong những điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.  Do đó, đây là thủ tục bắt buộc đối với trường hợp của bạn.

Thứ hai, về điều kiện sang tên quyền sử đụng đất khi diện tích quá nhỏ và vấn đề ủy quyền rao bán miếng đất:

 Do bạn không cung cấp thông tin đầy đủ về mảnh đất của bà nội bạn nên chúng tôi không thể đưa ra câu trả lời về trường hợp của bạn có được sang tên mảnh đất từ bà nội hay không. Do đó, bạn có thể tham khảo Quyết định số 20/2015/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Tiền Giang. để xác định đúng trường hợp của mình.

Đối với trường hợp bà nội bạn cho phép bạn được quyền rao bán miếng đất đó (mặc dù chưa sang tên cho bạn) nhưng bà nội bạn lại chuẩn bị đi du lịch Mĩ thì bà bạn và bạn phải thiết lập một đồng ủy quyền và tiến hành công chứng theo quy định tại  Điều 55 Luật công chứng 2014:

Điều 55: Công chứng hợp đồng ủy quyền:

1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.

Theo đó, hợp đồng ủy quyền giữa bạn và bà nội liên quan đến bất động sản nên nó phải được lập thành văn bản có công chứng theo quy định trên.

Thứ ba, về vấn đề thẩm định giá đất và việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp:

Về việc thẩm định giá đất với miếng đất của bạn, bạn có thể tham khảo Nghị quyết 122/2015/NQ-HĐND thông qua bảng giá đất định kỳ Tiền Giang để đối chiếu và định giá chính xác giá đối với miếng đất của mình.

Về việc xấy nhà trên đất nông nghiệp: 

Nếu trường hợp cô bạn tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp khi chưa tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì hành vi là trái pháp luật và  tùy theo mức độ sẽ bị xử phạt theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP và buộc khôi phục lại tình trạng đất trước khi vi phạm:

Điều 8: Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép:

2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.

Thứ tư, về thủ tục thay đổi chủ hộ trong sổ hộ khẩu:

Điều 29 Luật cư trú 2006 sửa đổi bổ sung 2013 có quy định như sau:

Điều 29. Điều chỉnh những thay đổi trong sổ hộ khẩu:

1. Trường hợp có thay đổi chủ hộ thì hộ gia đình phải làm thủ tục thay đổi chủ hộ. Người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến của chủ hộ hoặc người khác trong gia đình về việc thay đổi chủ hộ.

2. Trường hợp có thay đổi về họ, tên, chữ đệm, ngày, tháng, năm sinh hoặc các thay đổi khác về hộ tịch của người có tên trong sổ hộ khẩu thì chủ hộ hoặc người có thay đổi hoặc người được uỷ quyền phải làm thủ tục điều chỉnh. Người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu, giấy khai sinh hoặc quyết định được phép thay đổi của cơ quan có thẩm quyền về đăng ký hộ tịch; nộp phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu.

3. Trường hợp có thay đổi địa giới hành chính, đơn vị hành chính, đường phố, số nhà thì cơ quan quản lý cư trú có thẩm quyền căn cứ vào quyết định thay đổi địa giới hành chính, đơn vị hành chính, đường phố, số nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đính chính trong sổ hộ khẩu.

4. Trường hợp chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới trong phạm vi xã, thị trấn của huyện thuộc tỉnh; chuyển đi trong cùng một huyện, quận, thị xã của thành phố trực thuộc trung ương; chuyển đi trong cùng một thị xã, thành phố thuộc tỉnh thì chủ hộ hoặc người trong hộ hoặc người được uỷ quyền phải làm thủ tục điều chỉnh. Người đến làm thủ tục điều chỉnh phải nộp phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; xuất trình sổ hộ khẩu; giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp mới.

5. Trong thời hạn ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều 21 của Luật này phải điều chỉnh, bổ sung các thay đổi trong sổ hộ khẩu.

6. Trường hợp làm thủ tục điều chỉnh thay đổi trong sổ hộ khẩu thì người đến làm thủ tục phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; đối với người chưa thành niên thì việc làm thủ tục phải thông qua người giám hộ hoặc người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo thông tin bạn cung cấp, do bố bạn đứng tên chủ hộ trong sổ hộ khẩu  nên khi bố bạn mất  thì cần phải thực hiện thủ tục thay đổi chủ hộ theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Luật cư trú 2006 sửa đổi, bổ  sung như trên.  Theo đó, khi đến làm thủ tục thay đổi chủ hộ , bạn hoặc mẹ bạn phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến của  người khác trong gia đình về việc thay đổi chủ hộ. Sau đó cơ quan có thẩm quyền là công an huyện nơi đăng ký thường trú sẽ phải điều chỉnh, bổ sung các thay đổi trong sổ hộ khẩu nhà bạn trong thời hạn ba ngày làm việc từ ngày nhận đủ hồ sơ.

Về lệ phí:

Thông tư số 02/2014/TT-BTC về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hướng dẫn về lệ phí đăng ký cư trú như sau:

- Lệ phí đăng ký cư trú là khoản thu đối với người đăng ký, quản lý cư trú với cơ quan đăng ký, quản lý cư trú theo quy định của pháp luật về cư trú. Không thu lệ phí đăng ký cư trú đối với các trường hợp: bố, mẹ, vợ (hoặc chồng) của liệt sĩ, con dưới 18 tuổi của liệt sĩ; thương binh, con dưới 18 tuổi của thương binh; Bà mẹ Việt Nam anh hùng; hộ gia đình thuộc diện xoá đói, giảm nghèo; công dân thuộc xã, thị trấn vùng cao theo quy định của Ủy ban Dân tộc. Mức thu tối đa đối với việc đăng ký và quản lý cư trú tại các quận của thành phố trực thuộc Trung ương, hoặc phường nội thành của thành phố thuộc tỉnh như sau:

+ Đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú cả hộ hoặc một người nhưng không cấp sổ hộ khẩu, sổ tạm trú: không quá 15.000 đồng/lần đăng ký;

+ Cấp mới, cấp lại, đổi sổ hộ khẩu, sổ tạm trú: không quá 20.000 đồng/lần cấp. Riêng cấp đổi sổ hộ khẩu, sổ tạm trú theo yêu cầu của chủ hộ vì lý do Nhà nước thay đổi địa giới hành chính, tên đường phố, số nhà: không quá 10.000 đồng/lần cấp;

+ Đính chính các thay đổi trong sổ hộ khẩu, sổ tạm trú (không thu lệ phí đối với trường hợp đính chính lại địa chỉ do Nhà nước thay đổi địa giới hành chính, đường phố, số nhà, xoá tên trong sổ hộ khẩu, sổ tạm trú): không quá 8 .000 đồng/lần đính chính;

+ Đối với các khu vực khác, mức thu áp dụng tối đa bằng 50% (năm mươi phần trăm) mức thu quy định tại khoản 1, mục này.

+ Miễn lệ phí khi đăng ký lần đầu, cấp mới, thay mới theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với: Cấp hộ khẩu gia đình, cấp giấy chứng nhận nhân khẩu tập thể; cấp giấy đăng ký tạm trú có thời hạn.

Theo đó, đối với trường hợp của bạn,  việc đính chính các thay đổi trong sổ hộ khẩu, sổ tạm trú (không thu lệ phí đối với trường hợp đính chính lại địa chỉ do Nhà nước thay đổi địa giới hành chính, đường phố, số nhà, xoá tên trong sổ hộ khẩu, sổ tạm trú): không quá 8 .000 đồng/lần đính chính.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

 Trân trọng./.

 Bộ phận Tư vấn Pháp luật Dân sự.