Quyền, nghĩa vụ của các bên khi chuyển nhượng, thuê, thuê lại đất dự án cho tổ chức

Trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã được đầu tư hạ tầng trong các dự án bất động sản cho tổ chức ngày càng trở nên phổ biến. Đây không chỉ là hoạt động mang ý nghĩa kinh tế, góp phần khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, mà còn là quan hệ pháp lý phức tạp, chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản. Việc xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nhằm bảo đảm tính minh bạch, an toàn pháp lý, hạn chế tranh chấp và tạo nền tảng cho việc sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch và bền vững trong dài hạn.

1. Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất dự án cho tổ chức 

Theo điều 36 Luật kinh doanh bất động sản 2023, Trong quan hệ chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, không phải mọi chủ thể đều được tự do tham gia giao dịch. Để bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch, quyền lợi của bên nhận và trật tự quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, pháp luật đặt ra những yêu cầu chặt chẽ đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại.

Theo đó, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 32 của Luật này.

Căn cứ điều 32 Luật kinh doanh bất động sản 2023, yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở được quy định như sau:

Điều 32. Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở

1. Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản.

2. Bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này.

3. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

4. Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Như vậy, các yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở được đặt ra nhằm bảo đảm chỉ những chủ thể có đủ tư cách pháp lý, năng lực tài chính và đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước mới được tham gia giao dịch, qua đó hạn chế rủi ro pháp lý cho bên nhận chuyển nhượng, bảo đảm trật tự quản lý đất đai, xây dựng và góp phần nâng cao tính minh bạch, an toàn của thị trường bất động sản.

2. Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, thuê lại đất dự án cho tổ chức

Theo điều 37 Luật kinh doanh bất động sản 2023, Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản là tổ chức, quan hệ pháp lý giữa các bên mang tính chất đầu tư – kinh doanh rõ nét hơn so với trường hợp cá nhân tự xây dựng nhà ở. Việc sử dụng đất gắn liền với hoạt động đầu tư xây dựng dự án, khai thác công trình và kinh doanh bất động sản, do đó  quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, thuê lại đất dự án cho tổ chức như sau: 

Thứ nhất, thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này.

Điều 30. Nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

1. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản quy định như sau:

a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;

b) Bàn giao đất đủ diện tích, đúng thời hạn, vị trí, ranh giới thửa đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

đ) Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;

e) Đăng ký việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; kiểm tra, nhắc nhở bên thuê, thuê lại bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; thông báo cho bên thuê, thuê lại về quyền của người thứ ba đối với đất thuê;

g) Trường hợp doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp;

h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Quy định này khẳng định rằng, dù bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thực hiện dự án đầu tư, bên chuyển nhượng vẫn phải tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ pháp lý cơ bản như cung cấp thông tin trung thực về quyền sử dụng đất, bàn giao đất đúng diện tích, vị trí, ranh giới, thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Đây là nền tảng pháp lý bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch và tạo cơ sở để tổ chức nhận chuyển nhượng yên tâm triển khai hoạt động đầu tư xây dựng.

Thứ hai, cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất để bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Việc cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý là nghĩa vụ đặc biệt quan trọng trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức đầu tư dự án. Hồ sơ pháp lý đầy đủ, hợp lệ giúp bên nhận chuyển nhượng có cơ sở thực hiện các thủ tục tiếp theo như điều chỉnh chủ trương đầu tư, xin cấp phép xây dựng, thẩm định thiết kế và triển khai thi công. Quy định này góp phần bảo đảm tính liên tục của dự án, hạn chế tình trạng đình trệ hoặc phát sinh rủi ro pháp lý trong quá trình đầu tư.

Thứ ba, tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực hiện đầu tư xây dựng theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Nghĩa vụ tạo điều kiện thể hiện trách nhiệm phối hợp của bên chuyển nhượng trong suốt quá trình triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng. Việc tạo điều kiện không chỉ dừng lại ở việc bàn giao đất mà còn bao gồm sự hỗ trợ về thủ tục, hạ tầng kỹ thuật và các vấn đề liên quan khác nhằm bảo đảm dự án được thực hiện đúng tiến độ, đúng nội dung đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Thứ tư, yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình đầu tư xây dựng của mình.

Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại được đặt ra nhằm bảo vệ hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của dự án, vốn có vai trò quan trọng đối với nhiều chủ thể tham gia và đối với việc khai thác, vận hành dự án trong tương lai. Quy định này góp phần nâng cao trách nhiệm của tổ chức nhận chuyển nhượng trong quá trình thi công, hạn chế các hành vi gây hư hỏng hoặc làm suy giảm chất lượng hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư.

Thứ năm, quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Quy định mở này cho phép các bên linh hoạt thỏa thuận bổ sung các quyền và nghĩa vụ phù hợp với đặc thù của từng dự án và mục tiêu đầu tư cụ thể của tổ chức nhận chuyển nhượng. Qua đó, quan hệ pháp lý giữa các bên không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật mà còn được hoàn thiện thông qua các thỏa thuận hợp pháp, bảo đảm nguyên tắc tự do hợp đồng trong khuôn khổ pháp luật.

3. Quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại đất dự án cho tổ chức

Theo điều 38 Luật kinh doanh bất động sản 2023, Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản là tổ chức, việc sử dụng đất gắn liền với hoạt động đầu tư xây dựng và triển khai dự án bất động sản. Do đó, pháp luật quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên nhận nhằm bảo đảm việc khai thác, sử dụng đất được thực hiện đúng mục đích, đúng quy hoạch, đồng thời bảo đảm sự thống nhất trong quản lý đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Thứ nhất, thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.

Quy định này xác lập nghĩa vụ pháp lý cơ bản của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, bao gồm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, bảo đảm quyền của bên thứ ba, thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Đây là cơ sở pháp lý nhằm bảo đảm sự công bằng, minh bạch trong quan hệ chuyển nhượng và là điều kiện để giao dịch được thực hiện ổn định, an toàn.

Thứ hai, thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Với tư cách là người sử dụng đất hợp pháp, tổ chức nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại phải tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, chấp hành các quy định về bảo vệ đất đai, môi trường và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Quy định này nhằm bảo đảm việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phục vụ hiệu quả cho mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.

Thứ ba, đầu tư, xây dựng dự án đầu tư xây dựng tại phần đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai và pháp luật có liên quan.

Quy định này nhấn mạnh trách nhiệm của tổ chức nhận chuyển nhượng trong việc triển khai dự án đầu tư xây dựng trên cơ sở phần đất đã được giao dịch. Việc đầu tư, xây dựng phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng và đất đai, cũng như nội dung dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Qua đó, pháp luật bảo đảm rằng việc sử dụng đất gắn liền với hoạt động đầu tư được thực hiện đúng định hướng, đúng quy hoạch và bảo đảm hiệu quả khai thác.

Thứ tư, Thực hiện đầu tư xây dựng dự án trên đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại bảo đảm các yêu cầu sau đây:

•  Đầu tư xây dựng các công trình phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án được chấp thuận, phê duyệt;
•  Đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật bảo đảm đồng bộ và kết nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với thời gian thực hiện dự án được chấp thuận, phê duyệt và quy hoạch được phê duyệt;
•  Bảo đảm việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành dự án, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ khác thuộc phạm vi dự án;
•  Chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương trong trường hợp phải chuyển giao theo dự án được chấp thuận theo quy định của pháp luật; trường hợp chưa chuyển giao thì phải có trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo đảm chất lượng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong thời gian chưa chuyển giao.

Quy định này nhấn mạnh trách nhiệm của tổ chức nhận chuyển nhượng trong việc triển khai dự án đầu tư xây dựng trên cơ sở phần đất đã được giao dịch. Việc đầu tư, xây dựng phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng và đất đai, cũng như nội dung dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Qua đó, pháp luật bảo đảm rằng việc sử dụng đất gắn liền với hoạt động đầu tư được thực hiện đúng định hướng, đúng quy hoạch và bảo đảm hiệu quả khai thác.

Thứ năm, quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Quy định mang tính mở này cho phép các bên thỏa thuận bổ sung các quyền và nghĩa vụ phù hợp với đặc thù của từng dự án, quy mô đầu tư và mục tiêu kinh doanh của tổ chức nhận chuyển nhượng. Việc ghi nhận quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng góp phần bảo đảm nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, đồng thời tăng tính linh hoạt trong điều chỉnh quan hệ pháp lý giữa các bên

Kết luận 

Quyền và nghĩa vụ của các bên khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất dự án cho tổ chức được pháp luật quy định khá đầy đủ và chặt chẽ, bảo đảm sự cân bằng lợi ích giữa bên chuyển nhượng, cho thuê với bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại. Việc thực hiện đúng và đầy đủ các quyền, nghĩa vụ này không chỉ giúp các bên bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình mà còn góp phần bảo đảm trật tự quản lý đất đai, thúc đẩy sự phát triển ổn định, minh bạch của thị trường bất động sản. Do đó, các chủ thể tham gia giao dịch cần nhận thức rõ trách nhiệm pháp lý của mình, tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật, để mỗi dự án bất động sản thực sự trở thành động lực cho phát triển kinh tế – xã hội.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp