Chào Luật Minh Khuê! Mong Luật sư tư vấn cho tôi trường hợp sau: Ông L hiện đang sống trong 1 ngôi nhà thuộc quận Đống Đa. căn nhà này có nguồn gốc của bà S được thừa kế từ bố mẹ và bà S đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004. Tháng 5/2015 bà S ủy quyền cho ông L sử dụng căn nhà. Tháng 12/2015, bà H muốn mua căn nhà này nên đã đặt cọc trước 50 triệu đồng với ông L và 2 bên định kí hợp đồng vào tháng 3/2016. Sau đó vì không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho rằng ông L không phải chủ sử dụng đất nên bà H không muốn làm hợp đồng mua bán nữa và đòi lại 50 triệu. Hỏi:
1. Hợp đồng ủy quyền giữa bà S và ông L; Hợp đồng đặt cọc và mua bán giữa ông L và bà H có là các hợp đồng hợp pháp không?
2. Liệu bà H có đòi lại được số tiền cọc 50 triệu không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sựcủa công ty Luật Minh Khuê.
Luật sư tư vấn dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội
2. Nội dung tư vấn:
1. Hợp đồng ủy quyền giữa bà S và ông L; Hợp đồng đặt cọc và mua bán giữa ông L và bà H có là các hợp đồng hợp pháp không?
- Về hợp đồng ủy quyền giữa bà S và ông L:
Hợp đồng ủy quyền được quy định cụ thể từ Điều 581 đến Điều 589 Bộ luật dân sự năm 2005:
"Điều 581. Hợp đồng uỷ quyền
Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định."
Điều 582. Thời hạn uỷ quyền
Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền.
"Điều 584. Nghĩa vụ của bên được uỷ quyền
Bên được uỷ quyền có các nghĩa vụ sau đây:
1. Thực hiện công việc theo uỷ quyền và báo cho bên uỷ quyền về việc thực hiện công việc đó;
2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện uỷ quyền về thời hạn, phạm vi uỷ quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi uỷ quyền;
3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc uỷ quyền;
4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc uỷ quyền;
5. Giao lại cho bên uỷ quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc uỷ quyền theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này."
"Điều 585. Quyền của bên được uỷ quyền
Bên được uỷ quyền có các quyền sau đây:
1. Yêu cầu bên uỷ quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc uỷ quyền;
2. Hưởng thù lao, được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc uỷ quyền."
"Điều 586. Nghĩa vụ của bên uỷ quyền
Bên uỷ quyền có các nghĩa vụ sau đây:
1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được uỷ quyền thực hiện công việc;
2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được uỷ quyền thực hiện trong phạm vi uỷ quyền;
3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được uỷ quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được uỷ quyền và trả thù lao cho bên được uỷ quyền, nếu có thoả thuận về việc trả thù lao."
"Điều 587. Quyền của bên uỷ quyền
Bên uỷ quyền có các quyền sau đây:
1. Yêu cầu bên được uỷ quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc uỷ quyền;
2. Yêu cầu bên được uỷ quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc uỷ quyền, nếu không có thoả thuận khác;
3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được uỷ quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 584 của Bộ luật này."
Như vậy, tháng 5/2015 bà S ủy quyền cho ông L sử dụng căn nhà và theo các quy định trên thì Hợp đồng ủy quyền giữa bà S và ông L là hợp pháp.
- Về hợp đồng đặt cọc giữa ông L và bà H:
Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về đặt cọc như sau:
"Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."
Tuy nhiên, vì thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi sẽ tư vấn như sau:
+ Nếu hợp đồng mua bán đất cũng như hợp đồng đặt cọc giữa bà H và ông L có được sự đồng ý của bà S thì hợp đồng đặt cọc giữa ông L và bà H là hợp pháp;
+ Nếu hợp đồng mua bán đất cũng như hợp đồng đặt cọc giữa bà H và ông L không được sự đồng ý của bà S thì hợp đồng đặt cọc giữa ông L và bà H là bất hợp pháp;
2. Liệu bà H có đòi lại được số tiền cọc 50 triệu không?
Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: "...nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.