Mục lục bài viết

1. Bồi thường thế nào khi tự ý bỏ cọc mua đất?

Dựa trên quy định của khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc đặt cọc được xem là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Theo đó, đặt cọc được cụ thể hóa tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
"Đặt cọc là hành vi mà một bên, sau đây gọi là bên đặt cọc, chuyển giao cho bên kia, sau đây gọi là bên nhận đặt cọc, một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, gọi chung là tài sản đặt cọc, trong một khoảng thời gian nhất định để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."
Từ những điều khoản trên, có thể hiểu rằng đặt cọc là một sự thỏa thuận giữa hai bên. Bên đặt cọc chuyển giao một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác cho bên nhận đặt cọc trong khoảng thời gian đã thỏa thuận trước đó, nhằm đảm bảo rằng cả hai bên sẽ thực hiện hoặc ký kết hợp đồng.
Vì vậy, trong hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ thống nhất một khoảng thời gian cụ thể trước khi tiến hành thực hiện hoặc ký kết hợp đồng. Điều này giúp tạo ra sự linh hoạt và công bằng cho cả hai bên, đồng thời bảo đảm tính minh bạch và tuân thủ theo quy định pháp luật.
Đồng thời, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, quy định rõ trường hợp bên đặt cọc không thực hiện việc ký kết hợp đồng sau thời hạn thỏa thuận, số tiền đã dùng để đặt cọc sẽ chuyển sang thuộc quyền của bên nhận cọc. Hậu quả của điều này là nếu hai bên đã thực hiện hợp đồng đặt cọc để mua đất, và bên đặt cọc quyết định không muốn mua nữa, họ sẽ mất số tiền đã đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác giữa hai bên, đảm bảo bên đặt cọc không bị mất tiền sau khi thời hạn đặt cọc kết thúc.
Ngoài ra, về việc bồi thường thiệt hại, theo Điều 30 Bộ luật Dân sự, nếu vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng gây thiệt hại cho bên nhận cọc, thiệt hại này có thể bao gồm cả tổn thất về vật chất và tinh thần. Tổn thất về vật chất bao gồm mọi thiệt hại về tài sản và các chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục hậu quả thiệt hại, cũng như thu nhập bị mất/giảm sút. Thiệt hại về tinh thần do tổn thất tinh thần cũng được xem xét và bồi thường theo quy định của pháp luật. Điều này nhấn mạnh sự công bằng và bảo vệ quyền lợi của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng và đặt cọc.
Để trả lời câu hỏi về việc bồi thường khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc, cần xem xét các trường hợp sau đây:
Trường hợp có thiệt hại xảy ra: Nếu hủy hợp đồng gây ra thiệt hại, bên đặt cọc phải chịu trách nhiệm bồi thường cho bên nhận đặt cọc. Bồi thường này bao gồm cả mọi thiệt hại về vật chất và tinh thần, cũng như mọi chi phí phát sinh và rủi ro. Số tiền đã đặt cọc cũng sẽ được tính vào bồi thường, trừ khi có thỏa thuận khác giữa hai bên.
Trường hợp không có thiệt hại xảy ra: Nếu hủy hợp đồng không gây thiệt hại, bên đặt cọc chỉ mất số tiền đặt cọc mà không phải bồi thường thêm cho bên nhận đặt cọc. Tuy nhiên, việc này còn phụ thuộc vào nội dung hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc cụ thể của hai bên.
Trường hợp có thỏa thuận: Nếu hai bên đã thỏa thuận về việc bồi thường trong trường hợp hủy hợp đồng, thì quy định này sẽ được áp dụng. Bên đặt cọc sẽ phải tuân thủ thỏa thuận, bao gồm cả việc bồi thường thiệt hại hoặc chỉ mất số tiền đặt cọc.
Như vậy, để xác định liệu bên đặt cọc có phải bồi thường hay không, quan trọng nhất là phải kiểm tra hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc có quy định bồi thường hay không. Nếu không có quy định nào, bên đặt cọc chỉ mất số tiền đặt cọc và không phải bồi thường, trừ khi có thỏa thuận khác.
 

2. Trường hợp nào khi hủy cọc mua đất nhưng không mất tiền?

Theo quy định của Điều 423 Bộ luật Dân sự, một bên có quyền hủy hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng mà không phải bồi thường thiệt hại trong một số trường hợp cụ thể. Đầu tiên, nếu bên nhận cọc vi phạm hợp đồng theo điều kiện đã thỏa thuận trước đó, bên đặt cọc có quyền hủy hợp đồng đặt cọc mà không cần bồi thường.
Thứ hai, hủy hợp đồng đặt cọc cũng được chấp nhận nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ quy định trong hợp đồng. Vi phạm nghiêm trọng được hiểu là bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, làm cho bên đặt cọc không thể đạt được mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp mua bán đất, những hành vi như bán đối tượng trong hợp đồng cho bên thứ ba, từ chối bán sau khi đã nhận cọc, hoặc ký hợp đồng không đủ điều kiện mua bán đều được xem là vi phạm nghiêm trọng.
Nếu bên đặt cọc quyết định hủy hợp đồng đặt cọc dựa trên những lý do nêu trên, không có trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Điều này cũng áp dụng khi trong hợp đồng không có quy định về bồi thường, phạt cọc khi một trong hai bên hủy hợp đồng. Do đó, bên đặt cọc không phải chịu trách nhiệm bồi thường và không bị áp đặt bất kỳ hình phạt nào, miễn là hủy hợp đồng đặt cọc diễn ra trong các trường hợp không bị yêu cầu bồi thường theo quy định của pháp luật. Như vậy, quyết định này tùy thuộc vào thỏa thuận cụ thể hoặc việc thuộc các trường hợp không yêu cầu bồi thường theo quy định của pháp luật.
 

3. Mức phạt cọc nếu không mua/không bán đất hiện nay là bao nhiêu?

Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không thực hiện việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận, mức phạt cọc sẽ được áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, mức phạt cọc sẽ được xác định như sau:
- Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc, đồng thời bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc theo quy định.

Hành động từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, như thay đổi quyết định mua bán, không đạt được thỏa thuận cuối cùng, hoặc các vấn đề khác liên quan đến nghĩa vụ trong hợp đồng. Trong trường hợp này, quy định rõ về việc tài sản đặt cọc chuyển sang bên nhận đặt cọc là để đảm bảo sự công bằng và xử lý hợp lý trong tình huống từ chối hợp đồng.

Điều này giúp tạo ra một cơ cấu pháp lý, nơi mà mọi bên đều có quyền lợi và trách nhiệm cụ thể khi đối mặt với quyết định từ chối hợp đồng. Trong khi bên nhận đặt cọc nhận lại tài sản đặt cọc, bên đặt cọc phải chấp nhận mất số tiền đặt cọc là một hình phạt hay một sự đối xử công bằng với tình huống từ chối hợp đồng. Điều này làm cho quy trình giải quyết tranh chấp trở nên rõ ràng và tuân thủ theo quy định của pháp luật

- Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng: Bên nhận đặt cọc sẽ phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc và nộp thêm một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc. Điều này có nghĩa là bên nhận đặt cọc sẽ trả lại số tiền đặt cọc ban đầu và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc.
Lưu ý rằng các bên có thể có thỏa thuận khác như không áp dụng phạt cọc hoặc thiết lập mức phạt cọc theo mức thấp hoặc cao hơn số tiền đặt cọc. Tuy nhiên, điều này phải tuân theo quy định của pháp luật và không được vi phạm đạo đức xã hội. Thỏa thuận có hiệu lực khi nó không trái ngược với quy định của pháp luật và được xem xét là hợp lý từ góc độ đạo đức và quy định xã hội.
 
Liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn pháp luật