Kính chào Luật sư! Xin luật sư giải đáp giúp tôi trường hợp sau :  Tôi có thỏa thuận mua đất thuộc chính sách tái định cư của ông A (do ông A bị ảnh hưởng dự án được nhà nước giải quyết bố trí nền tái định cư) với giá 80 triệu.Tôi có đặt cọc trước 40 triệu và có thỏa thuận nếu đổi ý không bán ông A phải bồi thường cho tôi gấp 10  lần tiền đặt cọc (thỏa thuận này được thành lập văn bản đặt cọc các bên thống nhất ký vào văn bản đặt cọc, không có công chứng). Hiện nay ông A đã nhận nền tái định cư nhưng không đồng ý giao nền cho tôi (do hiện nay giá trị nền tái định cư lên cao 400 triệu/nền).  Chúng tôi có tranh chấp việc này và khi tôi khởi kiện thì  được tòa án nhân dân hòa giải , Tòa án đưa ra phương án ông A phải thanh toán cho tôi 10 triệu đồng tiền phạt cọc với lý do số tiền phạt cọc mà chúng tôi thỏa thuận đã vượt quá mức phạt cọc tối đa theo quy định của pháp luật . 

Vậy phương án của tòa án đưa ra có đúng với quy định của pháp luật không ? 

Nếu không đúng thì tôi phải làm thế nào để lấy được số tiền phạt cọc thep đúng hợp đồng ?

>> Luật sư tư vấn luật dân sự , gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

 

1. Quy định về đặt cọc và mức phạt tiền đặt cọc

Việc bạn và bên bán có viết giấy nhận đặt cọc với số tiền cọc là 40 triệu đồng nhằm đảm bảo việc bên bán phải thực hiện đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là phù hợp với quy định của pháp luật về đặt cọc bởi pháp luật  quy định hợp đồng này không phải công chứng , chứng thực nên hợp đồng đặt cọc của bạn chỉ cần lập thành văn bản và có chữ ký của 2 bên thì đã có hiệu lực .

Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015

Như vậy, việc bên bán không thực hiện đúng thỏa thuận là vi phạm hợp đồng và bạn hoàn toàn có thể khởi kiện bên bán để lấy lại số tiền cọc và khoản tiền phạt cọc , luật dân sự dựa trên nguyên tắc  tôn trọng thỏa thuận của các bên vì vậy mà nếu hai bên đã thỏa thuận về số tiền phạt cọc thì cần tuân thủ theo đúng hợp đồng. Nếu các bên không có thoả thuận mức phạt cọc, sẽ áp dụng mức phạt theo quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ luật dân sự 2015. 

Trong trường hợp của bạn , nếu bạn không đồng ý với phương án hòa giải của tòa án thì bạn có thể tiếp tục  khởi kiện dân sự về việc thực hiện nghĩa vụ bồi thường trong hợp đồng đặt cọc để được hưởng quyền lợi hợp pháp của mình . 

 

2. Những lợi ích được bảo đảm khi ký hợp đồng đặt cọc?

- Hợp đồng đặt cọc là thỏa thuận của các bên xác lập việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo cho một hợp đồng, thỏa thuận sẽ thực hiện.

-  Việc đặt cọc có thể giao kết riêng thành một hợp đồng đặt cọc độc lập, hoặc các bên có quyền thỏa thuận ghi nhận điều khoản đặt cọc vào hợp đồng đã ký kết. Dù xác lập dưới hình thức nào thì giá trị pháp lý của thỏa thuận đặt cọc được hiểu là như nhau, việc lập hợp đồng đặt cọc riêng chỉ giúp các bên có điều kiện thỏa thuận chi tiết hơn, rõ ràng hơn về đặt cọc và các nghĩa vụ phát sinh xoay quanh khoản tiền đặt cọc.

 

3. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi đảm bảo 3 điều kiện sau:

- Chủ thể hợp đồng đặt cọc có đủ năng lực hành vi dân sự: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là những người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ; ngoài ra bên nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất. Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc, lừa dối, gây hiểu nhầm để xác lập giao dịch

Nội dung thỏa thuận đặt cọc không trái luật, đạo đức xã hội: 

Căn cứ Điều 328 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng dân sự, trong đó các bên thỏa thuận xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ khi đặt cọc.
Đây là hợp đồng dân sự nên bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có quyền thỏa thuận các nội dung của hợp đồng với điều kiện nội dung đó không trái luật, đạo đức xã hội. Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau:
- Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở);
- Thời hạn đặt cọc;
- Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động);
- Mức đặt cọc;
- Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc;
- Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp;
- Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…);
- Điều khoản thi hành.

Các bên tự nguyện, không nhầm lẫn khi giao kết hợp đồng đặt cọc: Vấn đề hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn được quy định tại Điều 126 BLDS 2015 có những sự thay đổi bổ sung so với Điều 131 BLDS cũ

Nguyên tắc tự do ý chí trong pháp luật hợp đồng được hiểu là các bên được tự do giao kết hợp đồng hay thỏa thuận về việc xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự theo ý chí của mình miễn là nó không trái với trật tự công cộng. Nguyên tắc này khi chiếu vào việc thực hiện nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng lại mang một sắc thái khác, làm phát sinh một tiểu nguyên tắc là nguyên tắc hiệu lực ràng buộc của hợp đồng

Các bên được quyền ghi nhận thỏa thuận đặt cọc thành một hợp đồng đặt cọc tách biệt hoặc gộp chung vào trong hợp đồng chính đều không làm thay đổi giá trị của điều khoản đặt cọc. Đặt cọc là một chế tài đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nên nó được coi là một thỏa thuận độc lập không bị vô hiệu cùng hợp đồng chính. Nên trong trường hợp việc đặt cọc được thỏa thuận luôn thành một điều khoản của hợp đồng thì khi hợp đồng vô hiệu thỏa thuận đặt cọc vẫn có giá trị để yêu cầu phạt cọc đối với hành vi vi phạm.

Ví dụ: Hợp đồng thuê nhà  thỏa thuận tiền đặt cọc là 100 triệu đồng, còn tiền thuê là 5.000 USD/ 01 tháng. Nội dung thuê  thỏa thuận bằng ngoại tệ nên hợp đồng vô hiệu nhưng thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực.

Trường hợp các bên ghi nhận rõ trong hợp đồng rằng hợp đồng vô hiệu thì các thỏa thuận kèm theo như đặt cọc, bảo lãnh,... cũng vô hiệu. Khi đó sẽ áp dụng theo thỏa thuận để tuyên bố điều khoản đặt cọc vô hiệu theo hợp đồng chính.

+ Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng đặt cọc là thời điểm ký hợp đồng hoặc một thời điểm khác nếu trong hợp đồng có thỏa thuận.

+ Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi tuân thủ các quy định sau: 

(i) Hình thức hợp đồng đúng luật; (ii) Người giao kết có đủ hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự;

(iii) Nội dung công việc được đặt cọc không trái luật, trái đạo đức xã hội và không thuộc đối tượng không thể thực hiện;

(iv) Các bên ký kết hợp đồng đặt cọc hoàn toàn tự nguyện không bị nhầm lẫn, lừa dối, ép buộc.

Khi không đáp ứng được các điều kiện nói trên hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu, từ đó không phát sinh nghĩa vụ giữa các bên trong thỏa thuận hợp đồng, các bên chỉ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

 

4. Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận?

Phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không chịu thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.

Các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.

- Trường hợp các bên không có thỏa thuận phạt cọc thì khi tranh chấp cách tính mức phạt cọc sẽ như sau

- Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.

- Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu.

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.