Tiền đặt cọc (deposit) được hiểu như thế nào?

1. Tiền đặt cọc và tiền trả trước là gì?

Tiền đặt cọc  là tiền ký gửi làm tin ban đầu của người mua nhà, cho biết ý định mua bất động sản đã được chào bán, và nhận nguồn tài chính từ ngân hàng hoặc một công ty thế chấp. Cũng được gọi là tiền làm tin.

Như vậy, đặt cọc là biện pháp bảo đảm, theo đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo việc giao hết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong đó:

– Chủ thể đặt cọc: gồm bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Hai bên phải có năng lực pháp luật dân sự , năng lực hành vi dân sự và tham gia giao dịch đặt cọc một cách tự nguyện. (Theo Điều 117 BLDS 2015)

– Đối tượng của đặt cọc: là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác và phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (theo Điều 295 BLDS 2015).

– Hình thức đặt cọc: BLDS 2015 không quy định bắt buộc đặt cọc phải lập thành văn bản như BLDS 2005. Riêng với trường hợp một tài sản đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ thì mới phải lập thành văn bản ở mỗi lần bảo đảm (Theo Điều 296 BLDS 2015).

Do đó, với việc đặt cọc trong trường hợp không phải lập thành văn bản có thể thực hiện bằng lời nói hoặc bằng văn bản tùy vào sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Khi đó thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng một văn bản riêng nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng chính thức.

Đối với đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng thì việc đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản riêng vì tại thời điểm giao kết thỏa thuận đặt cọc thì hợp đồng chưa được hình thành.

Tiền trả trước là một hình thức thanh toán bằng tiền mặt khi bắt đầu mua một hàng hóa hoặc dịch vụ đắt tiền. Khoản thanh toán này chiếm một tỉ lệ phần trăm của giá mua đầy đủ. 

Trong một số trường hợp, khoản thanh toán trước sẽ không được hoàn lại nếu thỏa thuận giao dịch không thành do phía người mua. Sau khi thanh toán khoản tiền trả trước, người mua đưa ra các thỏa thuận tài chính để thanh toán số tiền còn lại cho người bán. 

2. Cách thức hoạt động của tiền trả trước 

Các khoản tiền trả trước sẽ giảm bớt số tiền lãi phải trả trong suốt thời gian vay tiền, giảm các khoản phải thanh toán hàng tháng và cho phép cho người cho vay một mức độ bảo đảm nhất định.   

Trong giao dịch mua nhà 

Tại Mỹ, khoản tiền trả trước tiêu chuẩn mà người cho vay yêu cầu thanh toán là 20% cho một ngôi nhà. Tuy nhiên, người dân ở Mỹ cũng có thể mua một ngôi nhà với yêu cầu khoản tiền trả trước chỉ ở mức 3.5% như trong các chương trình vay nợ được sự bảo trợ của chính phủ liên bang.   

Có một số trường hợp việc tăng khoản tiền trả trước là cần thiết như khi mua một tài sản sở hữu chung thường phổ biến ở các thành phố lớn do rủi ro tăng lên. 

Trong giao dịch mua xe

Trong giao dịch mua xe, khoản tiền trả trước từ 20% trở lên có thể giúp người mua dễ dàng có được lãi suất và các điều khoản cho vay tốt hơn, cũng như qui trình phê duyệt khoản vay nhanh hơn. 

Một số đại lí xe có thể không yêu cầu khoản trả trước cho một số người mua nhưng điều đó cũng đồng nghĩa với việc lãi suất sẽ cao hơn cho khoản vay mua xe này.   

Một số lưu ý 

Việc xác định khoản tiền trả trước thường là một quá trình phức tạp và có một số lĩnh vực kinh doanh cần tính toán kĩ lưỡng khoản tiền trả trước hơn những lĩnh vực khác. 

Tiền trả trước cũng cung cấp cho người cho vay một mức độ đảm bảo nhất định. Về cơ bản, nếu bạn đã thanh toán một khoản tiền trả trước thì khả năng vỡ nợ khoản vay của bạn là thấp hơn. 

3. Tác dụng của Tiền trả trước

Lãi suất 

Nếu bạn thanh toán tiền trả trước khi mua hàng và vay tiền để thanh toán phần còn lại, ngay lập tức số tiền lãi bạn phải trả trong suốt thời gian vay được giảm xuống.

Giả sử bạn vay $100,000 với lãi suất 5%, năm đầu tiên số tiền lãi bạn cần trả là $5,000. Nếu bạn đã thanh toán khoản tiền trả trước $20,000, bạn chỉ cần vay thêm $80,000. 

Kết quả là, năm đầu tiên tiền lãi của bạn chỉ còn $4,000, giúp bạn tiết kiệm được $1,000. 

Vì vậy, khoản trả tiền trước càng lớn sẽ giúp bạn tiết kiệm càng nhiều tiền lãi trong suốt thời gian vay. 

Khoản thanh toán hàng tháng 

Tiền trả trước cũng làm giảm các khoản thanh toán hàng tháng cho các khoản vay trả góp. 

Giả sử bạn mua một chiếc xe hơi với giá $15,000. Nếu bạn vay khoản vay $15,000 với lãi suất 3% trong thời hạn bốn năm, khoản thanh toán hàng tháng của bạn là $332. 

Tuy nhiên, nếu bạn thanh toán khoản tiền trả trước $3,000, bạn chỉ cần vay $12,000 và khoản thanh toán hàng tháng của bạn giảm xuống còn $266. Bạn sẽ tiết kiệm được $66 mỗi tháng hay $3,168 trong suốt thời hạn vay 48 tháng của khoản vay. 

4. So sánh tiền trả trước (down payment) và tiền đặt cọc (deposit)

Tiền đặt cọc (deposit) là số tiền mà bạn phải trả để bảo đảm bạn sẽ mua một tài sản, nói cách khác, bạn đang chứng minh rằng bạn nghiêm túc trong việc mua tài sản đó. Tiền đặt cọc không có một mức yêu cầu xác định sẵn.

Khi bạn đề nghị mua một tài sản với đại lí bất động sản, họ sẽ yêu cầu một khoản tiền đặt cọc. Số tiền đó sẽ phụ thuộc vào giá mua và mức độ nhanh chóng của giao dịch. Số tiền này sẽ dựa trên giá mua tài sản khi chốt giao dịch và là một phần của khoản tiền trả trước. Nếu giao dịch thất bại, tiền đặt cọc cũng bị mất.

Khoản tiền trả trước (down payment) là số tiền mà bạn phải trả trước khi bạn mua một tài sản. Các khoản tiền trả trước thường dao động từ 5% đến 20% tổng giá trị tài sản.

Thông thường yêu cầu tiền trả trước sẽ khác nhau tùy vào giao dịch bạn thực hiện. Nếu bạn là nhân viên, bạn sẽ phải trả trước ít nhất 5% cho khoản thanh toán. 

Đối với các cá nhân làm chủ, họ phải trả trước ít nhất 10% và nếu bạn mua bất động sản cho thuê/đầu tư, bạn sẽ cần phải trả trước tối thiểu 20% khoản thanh toán. 

Toàn bộ số tiền trả trước phải được thanh toán hết khi đóng giao dịch.

5. Nhận tiền đặt cọc để bán đất, đơn phương chấm dứt hợp đồng có phải trả lại tiền đặt cọc không?

Căn cứ quy định tại Điều 328 BLDS 2015 như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Trong trường hợp này việc đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo cho việc thực hiện chyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người bán và người nhận chuyển nhượng. Như vậy, người bán sẽ phải trả lại tiền cọc trong trường hợp nhà người bán từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong trường hợp này người nhận chuyển nhượng còn  có quyền hủy bỏ hợp đồng nếu có căn cứ người bán chậm thực hiện nghĩa vụ sang tên, nếu trong hợp đồng có ghi nhận về thời gian thực hiện nghĩa vụ sang tên giữa người bán và người nhận chuyển nhượng .

“Điều 424. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.”

Nếu người nhận chuyển nhượng muốn hủy bỏ hợp đồng thì hậu quả của việc hủy bỏ này được quy định tại Điều 427 BLDS 2015:

“Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.”

Vậy nếu xác nhận việc chậm thực hiện việc tách thửa là căn cứ để xác nhận việc bạn đã không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý thì bên nhận chuyển nhượng có thể hủy bỏ hợp đồng. Và khi đó, bạn sẽ phải hoàn trả lại tiền cọc cho bên nhận chuyển nhượng sau khi đã trừ đi những khoản chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí quản lý tài sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 427 BLDS 2015.