Trách nhiệm cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung quy định như thế nào?

Trong đời sống dân sự, nhà ở không chỉ đơn thuần là một khối tài sản hữu hình có giá trị kinh tế lớn, mà còn là không gian gắn liền với quyền nhân thân và sự ổn định của mỗi cá nhân, gia đình. Tuy nhiên, khi quyền sở hữu này không thuộc về một cá thể riêng biệt mà trở thành "sở hữu chung", việc quản lý, khai thác và đặc biệt là hoạt động cải tạo nhà ở sẽ trở thành một bài toán pháp lý phức tạp. Cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung không chỉ dừng lại ở việc thay đổi diện mạo hay kết cấu công trình, mà còn là sự giao thoa giữa quyền tự quyết cá nhân và sự đồng thuận của tập thể.

Để đảm bảo tính bền vững của công trình cũng như giữ gìn sự hài hòa trong mối quan hệ giữa các chủ sở hữu, pháp luật nhà ở và dân sự đã thiết lập nên những quy tắc ứng xử nghiêm ngặt. Việc thấu hiểu tường tận trách nhiệm cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung không chỉ giúp các chủ sở hữu bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mà còn là chìa khóa để tránh những tranh chấp kéo dài, góp phần xây dựng một cộng đồng dân cư văn minh, thượng tôn pháp luật. 

1. Thế nào là cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung? 

Để xác định chính xác phạm vi trách nhiệm theo Điều 134, trước hết cần giải mã các khái niệm nền tảng về "cải tạo" và "sở hữu chung" trong bối cảnh pháp luật hiện hành. Theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Luật Xây dựng hợp nhất, cải tạo nhà ở được hiểu là hoạt động nâng cấp, mở rộng diện tích hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có; thay đổi kiến trúc, kết cấu hệ thống hạ tầng kỹ thuật của nhà ở nhằm nâng cao chất lượng sử dụng, thẩm mỹ hoặc xử lý các vấn đề xuống cấp.

Sự phân biệt giữa Bảo trì, Cải tạo và Xây dựng lại là cực kỳ quan trọng vì nó quyết định quy trình pháp lý và mức độ đồng thuận cần thiết:

Cải tạo bao hàm cả các hoạt động sửa chữa lớn làm thay đổi kết cấu chịu lực và các hoạt động nâng cấp làm tăng giá trị tài sản. Đây là điểm mấu chốt dẫn đến tranh chấp, vì việc cải tạo thường đòi hỏi chi phí lớn và sự gián đoạn trong sinh hoạt, khác với việc bảo trì định kỳ.

Căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015, có hai hình thức sở hữu chung chi phối trách nhiệm cải tạo:

• Sở hữu chung theo phần (Điều 209 BLDS 2015): Đây là hình thức mà phần quyền sở hữu của mỗi chủ thể được xác định rõ ràng (ví dụ: A sở hữu 60%, B sở hữu 40% ngôi nhà). Trong trường hợp này, trách nhiệm cải tạo được phân bổ trực tiếp theo tỷ lệ phần trăm này.
• Sở hữu chung hợp nhất (Điều 210 BLDS 2015): Thường áp dụng cho tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản chung của dòng họ, cộng đồng dân cư, nơi phần quyền của mỗi người không được xác định rõ. Đối với loại hình này, trách nhiệm cải tạo thường được chia đều hoặc theo thỏa thuận đặc biệt, và yêu cầu sự đồng thuận cao hơn khi ra quyết định.

Đối với nhà chung cư, hình thức sở hữu là hỗn hợp: sở hữu riêng đối với căn hộ và sở hữu chung đối với phần kết cấu khung, cột, tường chịu lực, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, v.v. Điều 134 chủ yếu điều chỉnh trách nhiệm đối với phần "sở hữu chung" này, nơi mà ranh giới trách nhiệm thường bị làm mờ bởi sự thiếu ý thức của người sử dụng.

2. Trách nhiệm của chủ sở hữu trong việc cải tạo nhà ở 

Điều 134 Luật Nhà ở 2023 thiết lập các nguyên tắc nền tảng về quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu. Phân tích chi tiết văn bản luật cho thấy sự chặt chẽ trong việc gắn kết quyền lợi với nghĩa vụ tài chính.

2.1. Nguyên tắc quyền đi đôi với trách nhiệm

Khoản 1 Điều 134 Luật Nhà ở 2023 quy định: "Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có quyền và trách nhiệm bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình".Quy định này xác lập hai khía cạnh pháp lý:

Chủ sở hữu có quyền yêu cầu các đồng chủ sở hữu khác thực hiện nghĩa vụ bảo trì, cải tạo để bảo vệ giá trị tài sản chung. Họ cũng có quyền tham gia vào quá trình ra quyết định, giám sát thi công và thụ hưởng thành quả sau cải tạo. Không ai có thể bị loại trừ khỏi lợi ích của việc cải tạo (ví dụ: sử dụng thang máy mới) dù họ có thể là thiểu số không tán thành ban đầu, miễn là họ thực hiện nghĩa vụ đóng góp.

Chủ sở hữu không thể từ chối đóng góp chi phí cải tạo phần sở hữu chung (như mái nhà bị dột, móng nhà bị lún) với lý do "tôi ở tầng 1 không bị ảnh hưởng bởi mái dột" hoặc "tôi ở tầng trên cùng không quan tâm móng". Pháp luật buộc các chủ sở hữu phải nhìn nhận tòa nhà là một cơ thể thống nhất về mặt kết cấu.

2.2. Trách nhiệm khi không xác định được tỷ lệ sở hữu

Một điểm tiến bộ của Luật Nhà ở 2023 là Khoản 1 Điều 134 nêu rõ: "trường hợp không xác định được phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung thì trách nhiệm bảo trì, cải tạo được chia đều cho các chủ sở hữu". Quy định này có ý nghĩa thực tiễn rất lớn đối với các tranh chấp trong gia đình hoặc các khu tập thể cũ chưa hóa giá:

Khi có sự cố khẩn cấp (sập tường, cháy nổ hệ thống điện), các bên không cần phải chờ Tòa án phân định ai sở hữu bao nhiêu % mới bắt đầu sửa chữa. Nguyên tắc "chia đều" cho phép hành động ngay lập tức để ngăn chặn thiệt hại. Để tránh bị áp dụng nguyên tắc "chia đều" (vốn có thể bất lợi cho người sở hữu phần nhỏ thực tế nhưng lại phải đóng góp ngang bằng người sở hữu lớn), các chủ sở hữu sẽ có động lực để nhanh chóng thỏa thuận hoặc thực hiện thủ tục pháp lý để xác định rõ phần quyền sở hữu của mình.

Điều 134 không tồn tại độc lập mà hoạt động trong hệ sinh thái pháp luật dân sự. Việc cải tạo lớn đôi khi được xem là một hành vi định đoạt thực tế đối với tài sản (làm thay đổi hoàn toàn công năng hoặc giá trị). Do đó, Điều 134 yêu cầu sự đồng thuận, phù hợp với nguyên tắc định đoạt tài sản chung tại BLDS. Trong trường hợp một chủ sở hữu không muốn tham gia cải tạo và muốn thoái vốn, BLDS quy định họ phải ưu tiên bán quyền sở hữu của mình cho các đồng chủ sở hữu khác trong thời hạn 3 tháng (đối với bất động sản). Điều này giúp các chủ sở hữu còn lại có cơ hội hợp nhất quyền sở hữu để dễ dàng quyết định việc cải tạo sau này.

3. Nguyên tắc đồng thuận và tỷ lệ biểu quyết khi cải tạo nhà ở chung 

Rào cản lớn nhất trong cải tạo nhà sở hữu chung không phải là kỹ thuật hay tài chính, mà là sự đồng thuận con người. Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra các quy định cụ thể để giải quyết bài toán "thiểu số cản trở đa số". Đối với nhà ở không phải là chung cư (nhà phố, biệt thự thuộc sở hữu chung), nguyên tắc thỏa thuận dân sự được ưu tiên hàng đầu.

- Đồng thuận tuyệt đối: Đối với sở hữu chung hợp nhất, mọi quyết định sửa chữa lớn làm thay đổi kết cấu đều cần sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu.

- Đồng thuận đa số: Đối với sở hữu chung theo phần, quyết định thường dựa trên đa số quyền sở hữu, trừ khi có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, quyền của thiểu số vẫn được bảo vệ: họ không thể bị buộc phải đóng góp cho những hạng mục cải tạo xa xỉ, không thiết yếu nếu không đồng ý, nhưng bắt buộc phải đóng góp cho việc bảo trì, cải tạo nhằm bảo đảm an toàn kết cấu.

Đối với nhà chung cư, nơi số lượng chủ sở hữu có thể lên tới hàng trăm, hàng nghìn, nguyên tắc đồng thuận tuyệt đối là bất khả thi. Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn đã cụ thể hóa tỷ lệ biểu quyết thông qua Hội nghị nhà chung cư.

- Tỷ lệ vàng 70-75%: Một điểm mới đáng chú ý nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ là quy định về tỷ lệ đồng thuận. Theo đó, để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại, cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến và 75% của số người tham gia đó đồng ý. Đây là sự nới lỏng đáng kể so với các quy định cứng nhắc trước đây (đòi hỏi 100% hoặc tỷ lệ rất cao), giúp các dự án cải tạo thoát khỏi tình trạng "treo" vì một vài hộ dân không hợp tác.

- Cưỡng chế thực hiện: Khi quyết định cải tạo đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua với tỷ lệ luật định, nó có giá trị bắt buộc đối với tất cả các chủ sở hữu, kể cả những người đã bỏ phiếu chống.

4. Thủ tục pháp lý để thực hiện cải tạo nhà ở sở hữu chung 

Quy trình cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phức tạp hơn nhà sở hữu riêng biệt do phải đáp ứng cả thủ tục nội bộ và thủ tục hành chính nhà nước. Trước khi nộp bất kỳ hồ sơ nào ra cơ quan nhà nước, các đồng sở hữu phải hoàn tất các bước sau:

• Họp và Thống nhất: Tổ chức cuộc họp có biên bản ghi nhận hiện trạng, phương án cải tạo và phân chia chi phí.
• Văn bản ủy quyền: Thường các đồng sở hữu sẽ ủy quyền cho một người đại diện (hoặc Ban quản trị đối với chung cư) để thực hiện các thủ tục xin phép xây dựng. Việc thiếu văn bản này sẽ khiến hồ sơ bị trả lại ngay từ cửa "một cửa".
• Thỏa thuận với các hộ liền kề: Đối với nhà phố, việc sửa chữa thường ảnh hưởng đến nhà bên cạnh (chung tường, chung móng). Bản cam kết đảm bảo an toàn cho công trình liền kề là thành phần hồ sơ bắt buộc.

Theo xu hướng cải cách hành chính được phản ánh trong Luật Xây dựng (sửa đổi) và các văn bản hướng dẫn giai đoạn 2024-2025, danh mục các công trình được miễn giấy phép xây dựng đã được mở rộng và làm rõ.

Các trường hợp sau đây thường không cần xin giấy phép xây dựng nhưng phải thông báo khởi công:

• Sửa chữa, cải tạo bên trong: Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình.
• Sửa chữa, cải tạo mặt ngoài: Công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
• Nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ: Theo Luật Xây dựng năm 2025, nhà ở thấp tầng (thường dưới 07 tầng) và diện tích sàn dưới 500m2 tại các khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 có thể được miễn giấy phép xây dựng, nhưng phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt về quy hoạch và thiết kế mẫu.

Lưu ý: Việc "thay đổi kết cấu chịu lực" (đục sàn, cấy cột, nâng tầng) là ranh giới đỏ. Nếu vi phạm ranh giới này mà không có giấy phép, công trình sẽ bị coi là xây dựng trái phép.

5. Chi phí cải tạo giữa các chủ sở hữu chung quy định như thế nào? 

Điều 134 Khoản 2 Luật Nhà ở 2023 quy định nguyên tắc tài chính: "Kinh phí bảo trì, cải tạo phần sở hữu chung được phân chia tương ứng với phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu, trừ trường hợp các chủ sở hữu có thỏa thuận khác". Việc phân chia tương ứng nghe có vẻ đơn giản nhưng áp dụng thực tế lại phức tạp:

• Dựa trên diện tích: Đây là phương pháp phổ biến nhất trong chung cư. Căn hộ diện tích lớn hơn đóng nhiều hơn.
• Dựa trên giá trị: Trong một số trường hợp sở hữu chung theo phần (góp vốn đầu tư), tỷ lệ đóng góp dựa trên tỷ lệ vốn góp ban đầu, bất kể diện tích sử dụng thực tế.

Bảng minh họa phân bổ chi phí

Đối với nhà chung cư, việc quản lý kinh phí cải tạo (ngoài quỹ bảo trì 2%) là nguồn gốc của nhiều tranh chấp.

• Quỹ bảo trì 2%: Chỉ được sử dụng cho các hạng mục bảo trì phần sở hữu chung đã được quy định trong quy chế.
• Huy động thêm: Khi quỹ 2% cạn kiệt hoặc cần cải tạo nâng cấp (không phải bảo trì), Hội nghị nhà chung cư phải thông qua mức đóng góp mới.
• Giám sát: Luật Nhà ở 2023 và Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư yêu cầu Ban quản trị phải công khai, minh bạch mọi khoản thu chi. Cư dân có quyền yêu cầu kiểm toán độc lập nếu nghi ngờ có sự gian lận hoặc "lại quả" từ nhà thầu.

Nhằm khuyến khích người dân tự cải tạo nhà ở để chỉnh trang đô thị, Nhà nước có các chính sách hỗ trợ nhất định. Theo các chương trình mục tiêu quốc gia hoặc chính sách địa phương, người dân có thể được vay vốn ưu đãi, hỗ trợ vật liệu hoặc miễn giảm lệ phí cấp phép xây dựng khi thực hiện cải tạo nhà ở theo quy hoạch. Điều này đặc biệt áp dụng cho các khu vực nhà ở xuống cấp nghiêm trọng hoặc thuộc diện chỉnh trang đô thị.

Kết luận

Tổng kết lại, trách nhiệm cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung là một chế định pháp lý quan trọng, đóng vai trò "kim chỉ nam" trong việc điều tiết hành vi của các chủ sở hữu đối với tài sản chung. Quy định này không nhằm mục đích hạn chế quyền tự do cải thiện chất lượng sống của người dân, mà trái lại, nó tạo ra một hành lang an toàn để bảo vệ cấu trúc bền vững của công trình và lợi ích chính đáng của tất cả các bên liên quan. Sự thống nhất giữa các quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự đã khẳng định một nguyên tắc bất biến: Mọi sự thay đổi về vật chất đối với tài sản chung đều phải bắt nguồn từ sự thấu hiểu, tôn trọng và đồng thuận.

Trong tương lai, khi các mô hình nhà ở đa sở hữu ngày càng trở nên phổ biến, việc nắm vững các quy định về trách nhiệm cải tạo sẽ giúp các chủ thể chủ động hơn trong việc bảo trì và nâng cấp không gian sống. Tuy nhiên, bên cạnh việc tuân thủ các điều khoản khô khan trên văn bản, sự thiện chí và tinh thần hợp tác giữa các đồng sở hữu chính là "chất xúc tác" quan trọng nhất để mọi dự án cải tạo được diễn ra thuận lợi. Hy vọng rằng, những phân tích chi tiết trong bài viết này đã cung cấp cho quý độc giả một cái nhìn toàn diện và chuyên sâu, từ đó có thể áp dụng hiệu quả vào thực tiễn, vừa đảm bảo tính pháp lý, vừa giữ trọn tình nghĩa xóm giềng trong mái nhà chung của cộng đồng.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!