1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Theo quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được hiểu là sự không đồng thuận về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên liên quan đến việc sử dụng đất. Cụ thể, tranh chấp này có thể xảy ra giữa hai hoặc nhiều bên trong các mối quan hệ đất đai, bao gồm các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng, nghĩa vụ tài chính, hoặc các tranh cãi khác liên quan đến đất đai. Quy định này nhằm xác định rõ ràng các tình huống có thể dẫn đến tranh chấp và hướng dẫn cách giải quyết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực và bổ sung một số quy định mới trong cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai nhằm thúc đẩy hiệu quả và tính linh hoạt trong việc xử lý các tranh chấp liên quan đến đất đai. Một trong những điểm nổi bật trong các quy định này là việc khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải trước khi đưa vụ việc ra cơ quan nhà nước. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 khuyến khích các bên tham gia hòa giải ở cơ sở, theo các quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, cũng như hòa giải theo các quy định của pháp luật về hòa giải thương mại. Điều này có nghĩa là các bên tranh chấp có thể lựa chọn các phương thức hòa giải khác nhau để tìm ra giải pháp hợp lý mà không cần phải trực tiếp nhờ đến các cơ quan tố tụng. Ngoài ra, luật còn mở rộng cơ chế hòa giải bằng cách cho phép áp dụng các hình thức hòa giải khác theo quy định của pháp luật, từ đó tạo điều kiện cho các bên tranh chấp có thể đạt được sự đồng thuận một cách nhanh chóng và hiệu quả hơn. Quy định này không chỉ giúp giảm tải khối lượng công việc cho các cơ quan giải quyết tranh chấp mà còn góp phần nâng cao tính chủ động và hợp tác giữa các bên liên quan trong quá trình giải quyết các vấn đề về đất đai.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 235 của Luật Đất đai 2024, trước khi yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền can thiệp vào giải quyết tranh chấp đất đai, các bên liên quan phải thực hiện việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Cụ thể, quy trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã được quy định như sau:
Khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập một Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện nhiệm vụ hòa giải. Hội đồng này bao gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, người đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, và nếu có, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất tranh chấp. Tùy theo từng trường hợp cụ thể, Hội đồng có thể mời thêm đại diện của các tổ chức hoặc cá nhân khác tham gia vào quá trình hòa giải.
Việc hòa giải phải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải. Kết quả hòa giải sẽ được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và được xác nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp xã, xác định việc hòa giải thành hay không thành. Biên bản hòa giải sẽ được gửi đến các bên tranh chấp và được lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Trong trường hợp hòa giải không thành và một hoặc các bên tranh chấp từ chối ký vào biên bản, Chủ tịch Hội đồng và các thành viên tham gia hòa giải vẫn phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi biên bản này cho các bên tranh chấp. Quy định này nhằm đảm bảo rằng tất cả các tranh chấp đất đai đều được giải quyết một cách công bằng và minh bạch ngay từ cấp cơ sở trước khi có thể được đưa lên các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cao hơn.
Theo khoản 5 Điều 236 của Luật Đất đai 2024, có sự bổ sung quan trọng trong cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể, đối với những tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, các vụ việc này không chỉ được Tòa án giải quyết theo các quy định của pháp luật về tố tụng dân sự mà còn có thể được Trọng tài thương mại Việt Nam xử lý theo các quy định của pháp luật về trọng tài thương mại. Điều này có nghĩa là bên cạnh việc tòa án có thẩm quyền xét xử các tranh chấp đất đai thông thường, các bên còn có thể lựa chọn giải quyết thông qua trọng tài thương mại nếu tranh chấp phát sinh từ các giao dịch thương mại liên quan đến đất đai. Quy định này nhằm mở rộng cơ chế giải quyết tranh chấp, tạo thêm sự linh hoạt và lựa chọn cho các bên liên quan, từ đó giúp đảm bảo rằng các tranh chấp có thể được giải quyết một cách hiệu quả hơn, phù hợp với từng loại hình tranh chấp cụ thể.
Luật Đất đai năm 2024 đã có sự thay đổi quan trọng so với Luật Đất đai năm 2013 trong việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Trong khi Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng "tranh chấp tài sản gắn liền với đất do Tòa án giải quyết," Luật Đất đai năm 2024 đã loại bỏ dạng tranh chấp này và chuyển sang quy định mới dựa trên tiêu chí về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất của người dân. Theo Điều 236 của Luật Đất đai 2024, đối với các tranh chấp đất đai mà các bên không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thì các bên tranh chấp có thể lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết: nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Cụ thể, nếu các bên tranh chấp chọn giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp huyện, thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ là người giải quyết. Quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có hiệu lực sau 30 ngày nếu các bên không có hành động khởi kiện hoặc khiếu nại. Trong trường hợp các bên không đồng ý với quyết định này, họ có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng có hiệu lực thi hành, và các bên tranh chấp có thể tiếp tục khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nếu không đồng ý.
Ngược lại, nếu một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giải quyết tranh chấp. Quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có hiệu lực sau 30 ngày nếu không có khởi kiện hoặc khiếu nại. Nếu không đồng ý, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, và quyết định của Bộ trưởng sẽ có hiệu lực thi hành.
Việc điều chỉnh này nhằm mục tiêu làm rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các bên tranh chấp trong việc lựa chọn cơ quan giải quyết phù hợp với tình trạng pháp lý của tài sản tranh chấp.
3. Những vấn đề đặt ra trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai
Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, nhiều vấn đề khó khăn đã được ghi nhận và gây ảnh hưởng lớn đến hiệu quả của công tác này. Một trong những vấn đề đáng lưu ý là khó khăn trong việc thu thập chứng cứ. Đặc thù của đất đai, bao gồm việc xác định quyền sử dụng đất và ranh giới đất, thường gặp phải nhiều trở ngại do thiếu hụt hồ sơ, tài liệu pháp lý hoặc do các tranh chấp kéo dài nhiều năm, dẫn đến việc các tài liệu liên quan có thể bị mất mát hoặc không còn đầy đủ. Điều này khiến cho việc xác minh các quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý trở nên phức tạp và tốn thời gian hơn.
Ngoài ra, thời gian giải quyết tranh chấp đất đai thường kéo dài do quy trình thủ tục giải quyết phức tạp và số lượng vụ án lớn. Các bước từ việc thu thập hồ sơ, kiểm tra hiện trạng đất đai, thẩm định, hòa giải cho đến việc xét xử và thi hành án đều đòi hỏi thời gian đáng kể. Sự chồng chéo và không đồng nhất trong các quy định pháp lý cũng góp phần làm tăng thời gian giải quyết, dẫn đến tình trạng các bên tranh chấp phải chờ đợi lâu để có thể nhận được phán quyết cuối cùng.
Chi phí giải quyết tranh chấp đất đai cũng là một vấn đề không thể bỏ qua. Chi phí này bao gồm phí tổn cho các thủ tục tố tụng, thuê luật sư, phí thẩm định, và các khoản chi phí khác liên quan đến việc thu thập và bảo vệ chứng cứ. Các khoản chi phí này thường rất cao và có thể tạo ra gánh nặng tài chính lớn cho các bên tranh chấp, đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp hoặc các hộ gia đình không có khả năng tài chính mạnh. Tất cả những yếu tố này kết hợp lại tạo thành một thách thức lớn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai một cách hiệu quả và công bằng, đòi hỏi cần có những cải cách và giải pháp phù hợp để nâng cao chất lượng và hiệu quả của công tác này.
Xem thêm bài viết: Án phí khởi kiện tranh chấp đất đai là bao nhiêu tiền? Ai phải trả án phí?
Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn và giải đáp quy định pháp luật nhanh chóng.
