1. Tranh chấp sai diện tích ranh giới đã phân lô sẳn ?

Thưa luật sư! Chúng tôi có một vài câu hỏi liên quan đến đất đai, mong nhận được sự tư vấn. Nhà tôi xây dựng từ năm 2008, thuộc khu quy hoạch nhà cao tầng. Cả khu phố đều có mặt bằng đất thổ cư để xây dựng là 4m,16m. Hiện nay còn trống 2 nền, chủ mới đến mua và định xây cất nhưng đo đạc lại thì thiếu mỗi nền khoảng 6 cm. Chủ nhân mảnh đất ấy mới nhờ một nhóm người bên địa chính xuống phóng ranh định vị gì gì đó không rõ và bảo là cả khu nhà hàng xóm chúng tôi đều xây cất sai định vị nhà (tôi cũng mờ mịch chả hiểu thế nào, xây nhà phải nhờ người định vị sao?).
Vì chúng tôi mua đất nền rồi xây lên vách liền vách, đủ kích thước là 4m,16 m...Chứ chả có nhà ai hơn. Giờ chủ khu đất trống bảo chúng tôi lấn chiếm mỗi người 1 ít nên giờ hai nền còn lại mới bị thiếu không xây cất được. Chị chủ nọ còn đòi thưa kiện cả xóm để biết được ai đã lấn thêm. Vậy thưa luật sư, vấn đề là những nhà xây sau thì theo ranh giới đã phân lô sẳn của chủ trước kia, chúng tôi xây trên 9 lô đất của mình, có sổ đỏ, nhà xây xong có hoàn công của Địa Chính...
Vậy, nếu sai thì sai từ đâu, và nếu không sai thì chủ đất đó nói có đúng không là cả xóm xây sai lô đất dẫn đến hụt phần lô đất sau cùng của chị ta ?
Xin cám ơn luật sư.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Căn cứ Điều 3 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:

"1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai."

Tiếp theo, Theo quy định tại điều 12 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội :

"Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai."

Để xác định được hộ gia đình nào đã lấn đất hay không thì bạn phải dựa vào ranh giới thửa đất nhà bạn đã ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hành vi được coi là lấn đất phải có dấu hiệu là sự dịch chuyển, thay đổi ranh giới, mốc giới của thửa đất trên thực tế so với biên bản bàn giao đất ban đầu gia đình em bạn nhận được từ UBND xã, với mục đích để mở rộng diện tích đất thực tế.

“Điều 175 Bộ luật Dân sự số 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do vậy, theo bạn trình bày thì những nhà đã xây dựng trước kia có hoàn công của địa chính, tức là cán bộ địa chính cũng đã đến đo đạc trước khi xây, các gia đình chỉ xây theo ranh giới đã phân cùa cán bộ địa chính. Nên bạn có thể đến Ủy ban nhân dân xã để tham khảo hồ sơ địa chính ở mảnh đất của mình, của các hộ xung quanh để biết được diện tích phần đất bị chênh lệch; hoặc yêu cầu chính quyền địa phương xác nhận, xem xét là do lỗi của bên nào trước để có những hướng giải quyết cụ thể.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Về vụ việc khiếu nại của bà Nguyễn Thị Hoa, trú tại tổ 2, phường An Xuân, TX Tam Kỳ (nay là TP Tam Kỳ), ngày 7/5/2003, UBND tỉnh Quảng Nam có Văn bản số 826/UB-NC do Phó chủ tịch Lê Minh Ánh ký, trả lời như sau:

Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam (lúc đó là ông Nguyễn Xuân Phúc, nay là Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ) đã có buổi tiếp bà Nguyễn Thị Hoa tại phòng Tiếp dân tỉnh. Tại buổi tiếp dân, Chủ tịch UBND tỉnh giao Thanh tra tỉnh, Sở Địa chính và UBND TX Tam Kỳ phối hợp với các cơ quan chức năng kiểm tra làm rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng 525 m2 đất nông nghiệp được điều chỉnh trong Quyết định 58/QĐ-CTTr ngày 3/12/2002 của Chánh Thanh tra tỉnh… UBND tỉnh trả lời như sau: Diện tích 525 m2 đất nông nghiệp Bà Hoa đang khiếu nại là một phần trong khu đất vườn do hộ bà Nguyễn Thị Thống quản lý, sử dụng từ trước năm 1975; từ năm 1980, hộ bà Thống tiến hành trồng bạch đàn, dừa trên khu đất này. Như vậy, cơ sở để xác định 525 m2 đất nông nghiệp đang khiếu nại có nguồn gốc của hộ bà thống, quá trình sử dụng liên tục từ hộ bà Thống chuyển nhượng sang hộ bà Phượng quản lý, sử dụng (theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 29/2/1992), đến năm 1999 thì phát sinh tranh chấp, khiếu nại. Việc công nhận cho bà Trần Thị Xuân Phượng tiếp tục sử dụng diện tích 525 m2 đất nông nghiệp nói trên theo Quyết định giải quyết đơn số 58/QĐ-CTTr ngày 3.12.2002 của Chánh Thanh tra tỉnh (quyết định giải quyết cuối cùng theo uỷ quyền của Chủ tịch UBND tỉnh) là phù hợp thực tế, đúng quy định của pháp luật”.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất: Có nhầm lẫn trong áp dụng pháp luật?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Tiếp đó, UBND TP Tam Kỳ đã cấp GCNQSDĐ cho hộ bà Trần Thị Xuân Phượng và chồng kà ông Trần Viết Yên. Vụ việc đã được chính quyền địa phương xử lý đúng quy định của pháp luật và nếu dừng lại ở đây thì không có gì phải bàn. Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị Hoa khởi kiện vụ việc ra toà án, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên giữa bà Thống và bà Phượng vô hiệu. Trong hai ngày 25 và 26/PAC/2007, TAND TP Tam Kỳ đã mở phiên toà xét xử vụ kiện này và quyết định “chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – bà Nguyễn Thị Hoa về việc yêu cầu toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn trên đất được giao kết giữa bà Nguyễn Thị Thống và vợ chồng ông Trần Viết Yên, bà Trần Thị Xuân Phượng vô hiệu”.

Bà Trần Thị Xuân Phượng và chồng là ông Trần Viết Yên đã có đơn kháng cáo cho rằng Quyết định của TAND TP Tam Kỳ là trái pháp luật, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đề nghị TAND tỉnh Quảng Nam xét xử phúc thẩm vụ việc này.

Theo chúng tôi, trong vụ này, việc TAND TP Tam Kỳ tuyên bố “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn trên đất được giao kết giữa bà Nguyễn Thị Thống và vợ chồng ông Trần Viết Yên, bà Trần Thị Xuân Phượng vô hiệu” cần được xem xét lại. Bởi vì, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản được gắn trên đất được giao kết giữa bà Nguyễn Thị Thống và vợ chồng ông Trần Viết Yên, bà Trần Thị Xuân Phượng được xác lập vào năm 1992 tức là nằm trong khoảng thời gian 1/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 . Trong khi đó theo Nghị quyết số 02/2004/QĐ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập từ ngày 1/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước) đến trước 15/10/1993(ngày Luật đất đai có hiệu lực) sẽ được giải quyết như sau: Nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được thực hiện thì tòa án công nhận hợp đồng trong trường hợp bên “bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai”. Rõ ràng đây là trường hợp hợp đồng đã được thực hiện và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ (Hộ bà Phượng, ông Yên) đã được UBND cấp có thẩm quyền (TX Tam kỳ) cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai. Phải chăng khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nêu trên vô hiệu, TAND TP Tam Kỳ đã có sự nhầm lẫn trong áp dụng pháp luật? thật vậy, vẫn theo hướng dẫn tại nghị quyết số 02/2004/QĐ-HĐTP thì “pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tòa án giải quyết như sau: Về nguyên tắc chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ xác lập trong thời điểm từ ngày 1/7/1980 đến trước 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó nếy có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ chưa được thực hiên thì tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng vô hiệu….”.

Ngoài ra tại Bản án số 128/2007/DS-ST ngày 26/9/2007 TAND TP Tam Kỳ lại tiếp tục nhầm lẫn khi cho rằng “diện túch 625m2 ghi trong hợp đồng chuyển nhượng hoa màu và đất giữa bà Nguyễn Thị Thống và Vợ chồng ông Trần Viết Yên, Bà Trần Thị Xuân Phượng là thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà Nguyễn Thị Hoa”. Một mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp khi người sử dụng nó đã được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc bà Hoa đăng ký kê khai ruộng đất theo chỉ thị 299/CT- TTg của Thủ tướng Chính phủ chỉ có thể coi là điều kiện để nhà nước xem xét. Trong khi đó bà Phượng ông Yên lại có những điều kiện khác để được nhà nước xem xét trước khi đi đến quyết định cấp CNQSDĐ cho hộ gia đình này(như nội dung công văn của UBND tỉnh Quảng Nam trả lời khiếu nại của bà Hoa mà chúng tôi đã đăng tòan văn ở đầu bài viết này).

(MKLAW FIRM: Biên tập.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai ?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

* Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

- Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

* Chứng thực là việc cơ quan hành chính có thảm quyền( UBND cấp xã , phường thị trấn ) xác nhận việc giao dịch à chứ kỹ của các bên là có thật .

Thưa luật sư, xin hỏi: Vợ chồng tôi 8/2015 có mua 1 mảnh đất mang tên hộ ông A khi đi làm thủ tục sang tên ông A có đem theo sổ đỏ, giấy xác định tình trạng hôn nhân, giấy xác nhận thời điểm đc cấp đất là đang ở tập thể cơ quan độc thân, chứng minh giấy chứng nhận QSDD là thời điểm trước hôn nhân và đc phòng công chứng lập hợp đồng mua bán đất theo quy định. sau đó tôi đã làm các thủ tục tiếp theo đúng quy định và được cấp sổ đỏ và làm nhà xong. hiện nay vợ ông A bác đơn kiện vô hiệu hợp đồng công chứng lý do là chưa được chồng thông qua và có chứng minh mảnh đất là hình thành sau hôn nhân, tài liệu ông A cung cấp để thực hiện giao dịch là giả. Tôi mua đất và đã được cấp sổ đỏ tên tôi và xây nhà theo quy định . vậy tôi hỏi giờ vợ ông A đâm đơn kiện yêu cầu vô hiệu hóa hợp đồng mua bán và khôi phục sổ đỏ thì tôi làm thế nào? trách nhiệm và quyền lợi của tôi thế nào? kính mong luật sư giúp đỡ.

=> Trong trường hợp này , nếu có bằng chứng chứng minh được việc ông A biết rõ đây là tài sản chung của vợ chồng nhưng lại làm giấy tờ giả để một mình bán đất cho bạn mà không được sự đòng ý của người vợ thì vợ ông A hoàn toàn có quyền yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất đai giưa bạn và ông A là vô hiệu, theo đó khi có quyết định tuyên hợp đồng vô hiệu của tòa án thì hai bên sẽ phải trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau, việc bạn đầu tư, xây dựng trên mảnh đất sẽ được định giá và ông A sẽ có trách nhiệm bồi thường cho bạn toàn bộ các khoản chi phí này. Mặt khác nếu bạn vẫn muốn mua mảnh đất này, các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc lập lại hợp đồng có sự đồng ý của cả hai vợ chồng ông A, ông A có trách nhiệm chi trả mọi chi phí làm lại hồ sơ , giấy tờ cho bạn và chia cho vợ mình 1/2 số tiền bán nhà.

Xin chào luật sư, hiện tôi có mua mảnh đất của chủ vườn thuộc đất ở xã Xuân Tâm đối diện với đường nhựa hồ núi Le . diện tích đất của tôi là 6mx30m,vậy xin hỏi luật sư là ông chủ đó là bộ đội về hưu ông chủ đó đã tự đổ đường bê tông và phân lô để bán , có đánh giấy ghi hợp đồng mua bán đất giữa hai bên, khi nào có sổ đỏ chủ đất tự tách sổ cho bên mua. Vậy đất chưa có sổ đỏ có hợp lệ không . Và có đuợc đăng ký cấp sổ không xin ls tư vấn giúp xin cảm ơn nhiều

=> Trong trường hợp này, bạn muốn biết hợp đồng mua bán đất đai giữa mình và người chủ đất có hợp pháp không thì bạn phải căn cứ vào các yếu tố:

Một là tại địa phương bạn, với diện tích như vậy có đử điều kiện để tách thửa đất hay chưa

Hai là, người chủ vườn chưa có sổ đỏ nhưng có những giấy tờ liên quan đến mảnh đất hay giấy tờ chứng minh mình là chủ sở hữu mảnh đất hay chưa , mảnh đất đó có đang tranh chấp hay nợ , thuế , phí gì không .

Ba là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực chưa .

Nếu bạn đã kiểm tra được những thông tin nêu trên thì bạn có thể thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ .

Thưa luật sư , hiện tôi đang bán 1 căn nhà trị giá 5 tỷ , hiện tôi đang nhận cọc là 50 triệu và làm giấy tờ viết tay không có công chứng , nay tôi muốn hủy và trả tiền cọc lại , nhưng trong biên nhận ghi là bên bán nếu hủy thì bồi thường gấp 10 lần ( 500 triệu ) liệu tôi có thể đơn phương chấm dứt giao dịch mà không phải đền bù và hoàn lại số tiền đó cho người mua hay không, cám ơn luật sư

=> Với trường hợp của bạn , pháp luật không có quy định về việc hợp đồng đặt cọc mua bán nhà buộc phải công chứng , chứng thực do vậy , hợp đồng giữa bạn và người mua nhà là hợp đồng hợp pháp , nếu bạn không giao kết ợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở với người đó thì bạn phải có trách nhiệm bồi thường theo nội dung giao kết trong hợp đồng.

Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ đến tổng đài 1900.6162 để được giải đáp.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Thủ tục giải quyết các vụ tranh chấp quyền sử dụng đất ?

Theo quy định của Luật Đất đai, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ và một số văn bản dưới luật có liên quan, những trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc chưa có GCNQSDĐ nhưng đã có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2,5 Điều 50 của Luật Đất đai, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đây là cơ sở pháp lý để các cơ quan nhà nước xác định thẩm quyền thụ lý giải quyết các vụ, việc tranh chấp đất.

Tuy nhiên, thực tế việc xử lý các vụ việc liên quan đến lĩnh vực đất đai rất phức tạp, tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giữa cơ quan hành chính nhà nước và cơ quan tư pháp thường xảy ra, làm hạn chế hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

Cụ thể, với những quy định hiện hành thì hầu hết các vụ tranh chấp đất đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, vì hiện nay công tác xác lập quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình đã đi vào giai đoạn hoàn thiện. Do vậy, những năm trước đây, chính quyền địa phương thường mạnh tay với những đối tượng có hành vi cản trở việc sử dụng đất hoặc xây dựng công trình, nhà trái phép trên đất đã giao cho người khác một cách hợp pháp thì nay, những biện pháp như xử phạt hành chính, cưỡng chế, buộc tháo gỡ… không mấy khi được sử dụng, trách nhiệm thường được đẩy sang Tòa án, dẫn đến giải quyết vụ việc kéo dài, kéo theo nhiều hệ lụy cho người dân. Có vụ việc, nếu được xác định thuộc trách nhiệm của chính quyền địa phương, xử lý theo thủ tục hành chính sẽ bớt đi nhiều công đoạn và giảm bớt sự phiền hà không đáng có cho người dân.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Có thể dẫn chứng một số vụ việc để thấy rõ điều này. Điển hình là vụ tranh chấp đất của những hộ dân tại thôn Lộ Diêu, xã Hoài Mỹ, Hoài Nhơn, Bình Định. Năm 2007, UBND xã Hoài Mỹ quyết định thanh lý mặt bằng và tài sản khu chợ Lộ Diêu, do hoạt động không hiệu quả để quy hoạch đất ở khu dân cư.

Có 4 hộ là Nguyễn Thị Don, Trần Kim Huệ, Trần Kim Thông và Nguyễn Thị Huệ đã nộp cho ngân sách xã trung bình 25 triệu đồng/hộ, được UBND huyện cấp GCNQSDĐ. Một trong số 4 hộ nói trên là Nguyễn Thị Huệ có điều kiện nên đã tiến hành xây dựng nhà ở ổn định; 3 hộ còn lại ngay sau đó đã bị gia đình bà Lê Thị Máy đứng ra tranh chấp, cho rằng nguồn gốc đất cũ khai hoang từ những năm 1980. Ông Trương Văn Xuân, con trai bà Máy đã tiến hành xây dựng nhà trên khu đất đã cấp cho 3 hộ dân. UBND xã đã tiến hành lập biên bản vi phạm hành chính, tạm đình chỉ việc xây dựng nhà trái phép, nhưng ông Xuân vẫn không chấp hành. Vì đã có GCNQSDĐ nên 3 hộ dân nói trên đã được hướng dẫn khởi kiện tại Tòa. Phiên tòa sơ thẩm cấp huyện và phúc thẩm cấp tỉnh đã tuyên buộc 5 mẹ con bà Lê Thị Máy “chấm dứt hành vi cản trở quyền sử dụng đất và buộc tháo dỡ công trình đã xây dựng trái phép trên các thửa đất đã cấp cho bà Don, ông Thông, ông Huệ”. Vụ việc xảy ra từ khi có tranh chấp đến lúc Tòa phúc thẩm xét xử kéo dài gần một năm, sắp tới cơ quan Thi hành án Dân sự còn phải làm các thủ tục để cưỡng chế. Chưa đầy 500m2 đất, với 8 người tham gia tố tụng; tại phiên sơ thẩm, mỗi khi Tòa triệu tập lấy lời khai, hòa giải, tiến hành xét xử, các đương sự phải vượt gần 20 km mới đến được trung tâm huyện lỵ và họ phải đi- về gần 120 km mới đến trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh để tham dự phiên Tòa phúc thẩm. Nếu vụ việc được xử lý hành chính, có lẽ người dân không mất nhiều thời gian, công sức như vậy. Tương tự là trường hợp của bà Lê Thị Sự ở cùng địa phương. Nhà bà Sự trong diện giải tỏa trắng để xây dựng đường quốc phòng 639, bà Sự được chính quyền cấp một lô đất thổ cư tại vị trí khác, nhưng lô đất này đã bị người khác đến xây móng nhà. Vụ việc cũng được chuyển Tòa án thụ lý, giải quyết vì bà Sự đã có GCNQSDĐ.

Đều đáng nói trong hai trường hợp nêu trên là khi các đối tượng tiến hành xây dựng móng nhà, nhà trên các khu đất đã giao cho người khác, UBND xã đều tiến hành lập biên bản, tiến hành hòa giải, nhưng sau đó lại hướng dẫn đương sự khởi kiện tại Tòa (theo quy định). Như vậy, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã làm khó cho người dân, kể cả những trường hợp đã rất rõ ràng như trên. Và, việc phân định thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính, tư pháp trong những trường hợp cụ thể nêu trên cũng cho thấy, Chính quyền cơ sở đã máy móc trong cách vận dụng quy định của pháp luật về thẩm quyền thụ lý giải quyết các vụ, việc tranh chấp đất để đứng ngoài cuộc.

Trong các vụ việc trên, lẽ ra trên cơ sở biên bản vi phạm hành chính đã lập, UBND xã tiến hành xử phạt vi phạm hành chính, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, nếu đương sự không chấp hành thì tiến hành cưỡng chế, tháo gỡ. Các đương sự có quyền kiếu nại quyết định hành chính của UBND xã lên Chủ tịch UBND huyện, hoặc khởi kiện ra Tòa theo trình tự của Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính. Thực hiện theo quy trình này, chắc chắn vụ việc sẽ được giải quyết nhanh, gọn hơn; chính quyền địa phương cũng nâng cao được trách nhiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

5. Tư vấn giải quyết tranh chấp ruộng đất trong gia đình ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Bố tôi mất năm 2005. Nhà tôi gồm bố, mẹ, tôi và tôi trai. Gia đình tôi có đất ở do bố mẹ tự mua và đất ruộng do nhà nước chia. Nhưng từ khi bố tôi mất bà nội tôi nói bố mẹ tôi và tôi không có ruộng canh tác. Mặc dù trước khi bố mẹ tôi lấy nhau họ đã có ruộng và làm các thủ tục chuyển ruộng về gần nơi ở.

Giờ mẹ tôi đang bệnh nặng mà bà nội tôi luôn gây áp lực và không cho gia đình tôi lấy ruộng để làm. Tôi muốn hỏi gia đình tôi những ai có ruộng, và cần làm gì, tìm ai để đòi hỏi quyền lợi và giải quyết vấn đề này. Tôi mong được trả lời sớm.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: H.T

Tư vấn giải quyết tranh chấp ruộng đất trong gia đình ?

Luật sư tư vấn luật đất đai qua điện thoại, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào quy định tại điều 676 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về những người có quyền thừa kế theo quy đinh của pháp luật là:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy khi bố bạn mất thì những người có quyền thừa kế gồm: vợ( mẹ bạn), bà nội bạn, và bạn. Những người thừa kế cùng một hàng sẽ được hưởng những phần thừa kế ngang hàng nhau.

Di sản thừa kế được xác định gồm tài sản riêng của bố bạn và phần tài sản của bố bạn trong khối tài sản chung với người khác, có thể là tài sản chung của vợ chồng... theo quy định tại điều 634 Bộ luật dân sự 2015.

"Điều 612. Di sản

Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Trong trường hợp này, nếu như mảnh đất này bố mẹ bạn đã được công nhận quyền sở hữu thì bà nội bạn không có quyền làm như vậy, vì mảnh đất này bà bạn không sử dụng và không được nhà nước công nhận quyền sử dụng.

Như vậy, gia đình bạn có thể yêu cầu UBND cấp xã tiến hành hòa giải. Gia đình bạn sẽ chứng minh đây là tài sản chung của bố mẹ bạn, đã được công nhận quyền sở hữu thông qua các giấy tờ trước đây cũng như các trích lục đất mà hồ sơ địa chính xã còn lưu lại, các biên lai chứng minh là gia đình bạn là người nộp thuế chứ không phải bà nội bạn.

Căn cứ vào điều 213 Luật đất đai 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;"

Trong trường hợp này, bà nội bạn chỉ có quyền thừa kế một phần đối phần di sản của bố mẹ bạn, còn không có quyền chiếm hữu cả mảnh đất này. Nếu như hòa giải không thành gia đình bạn có quyền làm đơn gửi lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bà bạn cư trú để yêu cầu Tòa án giải quyết. Trong đơn bạn phải gửi kèm các chứng cứ chứng minh gia đình bạn là bố mej bạn có quyền sử dụng và đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hỏi đáp về tội chiếm đoat tài sản và hình phạt đối với tội danh này ?