Những trường hợp nào không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

1. Tổ chức, cá nhân không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1. Thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất

Ngoài những quy định về việc không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật cũng quy định về những chủ thể đặc biệt chỉ được sử dụng đất mà không được phép chuyển nhượng. Cụ thể:

- Theo Điều 173 Khoản 2 của Luật Đất Đai 2013, các tổ chức được Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho thuê quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; và không được bồi thường khi đất bị Nhà nước thu hồi.

- Các tổ chức tôn giáo, cộng đồng dân cư cũng không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng quyền sử dụng đất theo Điều 181 Khoản 2 của Luật Đất Đai 2013. Đồng thời, họ cũng không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận cần chú ý đến các chủ thể quy định. Một số tổ chức, cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dù đã được giao đất và sử dụng trong thời gian dài.

Người sử dụng đất được xác định là chủ thể mà Nhà nước ủy quyền, cho thuê, và công nhận quyền sử dụng đất, cũng như chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất Đai. Bởi vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là người đại diện chủ thể chính và quản lý đất, họ ủy quyền quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất Đai. Trong quá trình thực hiện các giao dịch đất đai, đặc biệt là trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc chú ý đến những trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết.

Luật Đất Đai hiện hành đã quy định bốn trường hợp cụ thể không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cũng như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình và cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trồng lúa.

- Hộ gia đình và cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để ở hoặc đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, khu vực phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trừ khi họ sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng đó.

1.2. Không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng đất

Các điều kiện cần thiết cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong quá trình này. Luật Đất Đai 2013 cụ thể quy định những điều kiện này tại Điều 188:

- Cần có Giấy Chứng nhận Quyền Sử Dụng Đất, trừ khi có quy định khác tại Khoản 3 Điều 186 hoặc khi nhận thừa kế theo Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất Đai 2013.

- Đất không được tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không được kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Phải đảm bảo thời hạn sử dụng đất.

Vi phạm bất kỳ một trong các điều kiện trên đều khiến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hợp lệ.

Ngoài ra, Luật Đất Đai 2013 cũng quy định một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện đối với hộ gia đình và cá nhân theo Điều 192:

- Hộ gia đình và cá nhân sống trong các khu vực bảo vệ nghiêm ngặt hoặc khu vực phục hồi sinh thái của rừng đặc dụng chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở hoặc đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, và nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình và cá nhân trong khu vực đó.

- Hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

- Hộ gia đình và cá nhân thuộc dân tộc thiểu số được giao đất sử dụng theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước có thể chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất.

Tóm lại, nếu bất kỳ bên nào trong giao dịch không đáp ứng được các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất Đai 2013 hoặc nếu giao dịch thuộc các trường hợp bị cấm, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không hợp lệ.

Thực tế, còn nhiều trường hợp khác mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không được phép, bao gồm:

- Đất đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi.

- Văn bản chuyển nhượng không được công chứng hoặc chứng thực.

- Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu hoặc hủy bỏ.

2. Quyền sử dụng đất không được phép chuyển nhượng

Khi muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc đầu tiên mà người sử dụng đất cần quan tâm là xác định xem đất của họ đáp ứng đủ điều kiện để được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không. Luật Đất Đai hiện hành quy định rõ về những trường hợp đất không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và điều kiện này được quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất Đai như sau:

- Đất phải có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất: Luật đất đai 2013 quy định rằng đất phải được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất mới được phép chuyển nhượng. Trong trường hợp đất chưa có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất và việc chuyển nhượng được thực hiện, thì giao dịch này sẽ bị coi là vô hiệu.

- Đất không được tranh chấp: Đất có tranh chấp thường liên quan đến sự tranh chấp về quyền sử dụng hoặc phân chia ranh giới. Tại Điều 188 của Luật Đất Đai 2013, đất đang trong tình trạng tranh chấp không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và trong trường hợp này, cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Khi quyền sử dụng đất bị kê biên, nó không còn nằm trong quyền sở hữu của người đứng tên trên giấy tờ đất. Đất trong tình trạng này sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng.

- Đất còn trong thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất thường được ghi rõ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu đất vượt quá thời hạn này, thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bốn điều kiện trên đây là bắt buộc đối với bất kỳ giao dịch chuyển nhượng đất nào và cả người chuyển nhượng lẫn người nhận chuyển nhượng đều cần lưu ý. Nếu đất vi phạm bất kỳ điều kiện nào trong số này, thì sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Hậu quả pháp lý của việc chuyển nhượng khi không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất

3.1. Phạt hành chính với các trường hợp không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 19 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, các chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bị phạt hành chính như sau:

- Đối với các đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nếu họ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sự chấp thuận bằng văn bản từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại khu vực nông thôn, mức xử phạt hành chính sẽ từ 5.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

- Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất không thuộc trường hợp được chuyển theo quy định của pháp luật đất đai tại khu vực đô thị, mức phạt hành chính sẽ tăng gấp đôi so với mức phạt đối với các trường hợp tương ứng được quy định tại các khoản 2, 3 và 4 của Điều 19 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

3.2. Biện pháp khắc phục hậu quả

Có những tình huống mặc dù không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng do các nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan mà vẫn tiến hành giao dịch đất đai. Trong trường hợp này, hậu quả pháp lý sẽ được xử lý theo khoản 6 của Điều 19 trong Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị buộc phải trả lại đất cho người sử dụng đất ban đầu trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Bên nhận chuyển nhượng cũng sẽ bị buộc phải hoàn trả số tiền đã trả cho việc chuyển nhượng trong thời gian còn lại của quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự.

- Bên chuyển nhượng sẽ phải nộp lại số tiền lợi bất hợp pháp thu được do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian vi phạm.

Bài viết liên quan: Điều kiện được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là gì?

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê về: Những trường hợp nào không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!