Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Xin chào quý luật sư Minh Khuê!

Tôi đang gặp phải vấn đề tranh chấp đất đai rất mong quý luật sư xem xét và giải đáp giúp gia đình tôi.

* Tình huống:

Vào năm 2018, Tôi mua lại nhà của bà A với "diện tích thực tế" lớn hơn "diện tích sổ đỏ của tôi" là 10m2 (đây là phần đất giáp ranh giữa nhà bà A và nhà ông B) tại thành phố Hà Nội.

Bà A đã xây nhà trên phần đất này. Phần đất giáp ranh này tôi đã có giấy viết tay xác nhận 2 nội dung:

- ông B chuyển nhượng cho bà A (chữ ký bà A + ông B + Tổ trưởng tổ dân phố + anh trai ông B + dấu đỏ Uỷ ban phường).

- ông B đồng ý chuyển 10m2 đất cho tôi (chỉ có chữ ký ông B).

Tuy nhiên, trong sổ đỏ của ông B vẫn đang bao gồm phần đất này, chưa có thông tin thay đổi.

Và vợ con ông B không đồng ý chuyển nhượng phần đất này.

* Câu hỏi:

Trong 4 trường hợp sau đây, phần đất giáp danh 10m2 mà tôi đang sử dụng có bị thu hồi hay không ?

Và tôi sẽ phải làm gì trong 4 trường hợp này ạ ?

Tôi rất cảm ơn quý luật sư và mong nhận đư- Trường hợp 1: Sổ đỏ ông B là "Hộ gia đình", ông B ly hôn hoặc qua đời, vợ con ông B muốn lấy đất hoặc chia tài sản.

- Trường hợp 2: Sổ đỏ ông B là "Cá nhân ông B", ông B ly hôn hoặc qua đời, vợ con ông B muốn lấy đất hoặc chia tài sản.

- Trường hợp 3: Sổ đỏ ông B là "Cá nhân ông B", ông B muốn lấy lại đất.

- Trường hợp 4: Sổ đỏ ông B là "Hộ gia đình", ông B muốn lấy lại đất.

Mong nhận được sự giúp đỡ!

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015;

- Luật hôn nhân và gia đình 2014;

- Luật đất đai 2013;

- Văn bản pháp luật khác;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Bản chất các tình huống mà Qúy khách nêu ra đều liên quan đến hai nội dung chính đó là: Điều kiện của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hậu quả của giao dịch vô hiệu. Khi làm rõ được hai nội dung này thì các tình huống của Qúy khách sẽ được giải đáp. Trong thông tin câu hỏi Qúy khách không nhắc đến các mốc thời gian gắn với các sự kiện. Vì vậy, trong thư tư vấn này Luật Minh Khuê sẽ tư vấn theo pháp luật hiện hành đối với các sự kiện Qúy khách đã nêu.

Điều 188 luật đất đai 2013 quy định:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo quy định này, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng 04 điều kiện:

Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Thứ hai, Đất không có tranh chấp;

Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thứ tư, Trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu đáp ứng các điều kiện trên thì diện tích đất hoàn toàn có thể chuyển nhượng. Lúc này việc ông B chuyển nhượng cho bà A hoàn toàn hợp pháp. Ông B sau khi chuyển nhượng, thực hiện tách 10m2 đất để bà A nhập diện tích đất này vào sổ của bà A.

Ngoài ra, Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Theo quy định này, khi đáp ứng các điều kiện nêu trên. Diện tích đất 10m2 hoàn toàn có thể được chuyển nhượng. Tuy nhiên, hợp đồng này bắt buộc phải công chứng/chứng thực. Do đó, nếu hợp đồng không được công chứng/chứng thực thì dẫn đến giao dịch mua bán giữa ông A và bà B không có hiệu lực.

Vì giao dịch giữa A và B chưa được công chứng/chứng thực. Do đó, giao dịch mua bán giữa A và B chưa được pháp luật công nhận. Bà A bán nhà cho Qúy khách, nhưng phần 10m2 bà A chưa đủ điều kiện bán cho Qúy khách. Vì vậy, trong các trường hợp mà Qúy khách đã nếu thì khi ông B hoặc vợ con ông B có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch mua bán vô hiệu về hình thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015.

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. (Điều 131 Bộ luật dân sự 2015).

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế."

Kết luận: Giao dịch giữa A và B chưa được pháp luật công nhận vì không tuân thủ về hình thức. Do đó, A chưa đủ điều kiện chuyển nhượng 10m2 cho Qúy khách.

Qúy khách cung cấp rõ hơn dấu đỏ của UBND Phường trong trường hợp này là gì? Có phải là chứng thực cho giao dịch cho mua bán này không? Để Luật Minh Khuê tiếp tục hiểu làm rõ hơn vấn đề, cũng như hoàn thiện thư tư vấn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về pháp luật đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê