1. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

>> Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

1.1. Công chứng hợp đồng tặng cho

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Chuẩn bị hồ sơ công chứng:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng gồm các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng;

- Dự thảo hợp đồng tặng cho (các bên soạn trước); nhưng thông thường các bên ra tổ chức công chứng và đề nghị soạn thảo hợp đồng tặng cho (phải trả thêm tiền công soạn thảo và không tính vào phí công chứng).

- Bản sao giấy tờ tùy thân:

+ Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu của các bên.

+ Sổ hộ khẩu.

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho:

+ Tùy tình trạng hôn nhân của người yêu cầu công chứng thì cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; quyết định ly hôn; văn bản cam kết về tình trạng hôn nhân hoặc tờ khai đăng ký kết hôn tại UBND cấp xã nơi đăng ký kết hôn.

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng: Di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho, văn bản cam kết về tài sản, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung.

- Văn bản cam kết của các bên tặng cho về đối tượng tặng cho là có thật.

Thủ tục công chứng:

Xem chi tiết tại: Thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất mới nhất

1.2. Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

1.3. Thủ tục sang tên giấy chứng nhận

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 khi tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày quyết định tặng cho.

Chuẩn bị hồ sơ:

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) về hồ sơ địa chính thì người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng tặng cho;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực.

Trình tự sang tên giấy chứng nhận:

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục sang tên giấy chứng nhận khi tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận và xử lý ban đầu

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

- Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các việc sau:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;

- Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

hoặc

- Gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Lưu ý: Thời gian trả kết quả không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết (ngày có kết quả giải quyết là ngày ký xác nhận thông tin tặng cho trong giấy chứng nhận).

Thời hạn giải quyết:

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn giải quyết như sau:

Thời gian do UBND cấp tỉnh quy định, cụ thể:

- Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Quy định thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ?

Thực tiễn cho thấy, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là giao dịch chủ yếu trong số các giao dịch mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện ở nước ta trong thời gian qua. Ngoài ra, theo khảo sát của IFC thì bất động sản là tài sản chủ yếu mà các ngân hàng Việt Nam lựa chọn để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ vay (hiện chiếm khoảng 80%).

Do vậy, việc tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa quan trọng nhằm tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp khi thực hiện các quyền dân sự và giúp môi trường đầu tư, kinh doanh trong nước thực sự thông thoáng, hiệu quả.

1. Đối với quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Xuất phát từ tính chất phức tạp của các quan hệ về bất động sản (trong đó đặc biệt là quyền sử dụng đất) và do nhận thức của người dân, doanh nghiệp còn hạn chế nên bên cạnh thiết chế đăng ký thế chấp, Nhà nước cần tiếp tục duy trì thiết chế công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các giao dịch. Việc thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ trực tiếp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức, mà còn giúp tăng cường hơn nữa trật tự xã hội, hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng, giao dịch. Mặt khác, thực tiễn cho thấy, nếu Nhà nước không quy định công chứng bắt buộc đối với hợp đồng thế chấp về quyền sử dụng đất thì sẽ làm phát sinh khó khăn cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, vì những vấn đề mang tính pháp lý (ví dụ: người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện; có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội…) thực sự “nằm ngoài”khả năng của cán bộ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Do vậy, công chứng có thể xem là một “bộ lọc” quan trọng và cần thiết trước khi người dân, doanh nghiệp thực hiện việc đăng ký theo quy định của pháp luật.

Đơn giản hóa thủ tục hành chính liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.6162

2. Rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến công chứng và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Trong thời gian tới, thủ tục công chứng và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần tiếp tục được rà soát, hoàn thiện nhằm khắc phục một số tồn tại chủ yếu sau đây:

- Một số hoạt động của 02 cơ quan (công chứng và đăng ký) có sự trùng lặp về nội dung (ví dụ: cơ quan đăng ký rà soát nội dung của hợp đồng đã được công chứng viên chứng nhận), do vậy trong các văn bản quy phạm pháp luật cần xác định rõ nội dung do công chứng viên kiểm tra, chứng nhận với nội dung do cán bộ đăng ký kiểm tra trong quá trình tác nghiệp;

- Cần có cơ chế để cơ quan công chứng có thể “khai thác”, “sử dụng” thông tin về quyền sử dụng đất do cơ quan đăng ký lưu giữ trong hồ sơ gốc nhằm bảo đảm tính an toàn, chính xác của giao dịch bảo đảm;

- Cần xác định rõ ràng, cụ thể hơn trách nhiệm của công chứng viên và cán bộ đăng ký khi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ công chứng và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;

- Phí công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cao so với khả năng tài chính của người dân, doanh nghiệp, do vậy cần nghiên cứu để xác định mức thu hợp lý, phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của Việt Nam, song vẫn đảm bảo đủ nguồn kinh phí cho hoạt động của các tổ chức hành nghề công chứng.

3. Đối với vấn đề sử dụng Giấy chứng nhận có trong hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Việc tồn tại quá nhiều loại giấy tờ vềbất động sản dễ gây hiểu nhầm và phức tạp khi người dân cần xem xét, xác định quyền sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, việc bãi bỏ các loại giấy tờ khác nhau trong thành phần hồ sơ để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong giai đoạn hiện nay là chưa thể thực hiện được do tồn tại một thực tế là trong từng giai đoạn cụ thể, các Luật Đất đai đều quy định về việc cấp các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau. Ngoài ra, kết quả cấp Giấy chứng nhận trong cả nước hiện vẫn chưa đạt được 100%, do đó vẫn tồn tại nhiều loại Giấy và pháp luật vẫn thừa nhận giá trị pháp lý của các loại Giấy khác nhau đó. Do vậy, để khắc phục bất cập nêu trên và từng bước chuẩn hoá một loại Giấy chứng nhận, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần cụ thể hoá quy định liên thông giữa thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm với thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

4. Xử lý một số quy định hiện hành khi người dân, doanh nghiệp thực hiện thủ tục thế chấp nhà ở

Theo chúng tôi, các văn bản quy phạm pháp luật cần “loại bỏ” trách nhiệm nêu trên cho người dân, doanh nghiệp, vì sau khi đã thực hiện đăng ký thế chấp thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải là cơ quan chịu trách nhiệm thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết, cập nhât thông tin trong hồ sơ quản lý nhà ở. Quy định như vậy vừa bảo đảm thông tin được cập nhật kịp thời, vừa tiết kiệm được thời gian, công sức cho doanh nghiệp, người dân khi thực hiện các thủ tục liên quan đến thế chấp nhà ở. Trong thời gian tới, chúng ta cần nghiên cứu để quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, vì quy định hiện nay của Luật Nhà ở là chưa phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội, cũng như nguyên tắc tự định đoạt của chủ sở hữu tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.

5. Về phương thức gửi hồ sơ đăng ký qua mail

Nhằm ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đăng ký và tiếp tục rút ngắn thời gian đăng ký, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nghiên cứu, cho phép Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW được thí điểm thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất qua phương thức gửi hồ sơ đăng ký qua mail (cơ quan đăng ký thẩm định), trước khi hồ sơ yêu cầu đăng ký (bản gốc) được chính thức gửi đến cơ quan đăng ký chỉnh lý, cập nhật theo quy định của pháp luật./.

(MKLAW FIRM: Biên tập)

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

3. Tư vấn cách sử dụng hợp pháp đất mua lại ?

Thưa luật sư, Tôi xin Luật sư tư vấn cho tôi về đất đai như sau:

- Tôi có mua một thửa đất với DT: 34,7m2 ở thị trấn có bìa đỏ mang đúng tên của tôi. Hiện tại tôi muốn san tẩy mặt bằng để xây dựng, vậy để san tẩy mặt bằng có cần phải xin giấy phép hạ mặt bằng không? Nếu phải xin thi tôi phải gặp cơ quan nào để xin.

- Vần đề thứ 2: xin luật sư tư vấn giúp tôi: Với Diện Tích đất trên tôi được phép xây dựng nhà như thế nào?

- Vấn đề thứ 3: Thửa đất này ngày xưa giữa chủ cũ và nhà bên cạnh có sự tranh chấp cụ thể như sau: Chủ cũ của tôi có nổ 2 quả mìn để san tẩy mặt bằng. Trong khi nổ mìn không ảnh hưởng đến nhà bên cạnh. Nhà bên cạnh đã lấn chiếm một phần của thửa đất tôi đã mua. Chủ cũ của tôi đã làm đơn kiện và tòa án đã giải quyết, kết quả của tòa án như sau: Nhà lấn chiếm đất đã nhận là tháo dỡ công trình để trả lại phần đất đã lấn chiếm và công nhận trước tòa là chưa có bằng chứng sát thực để bắt đền chủ cũ của tôi về việc nổ mìn là hư hại nhà của họ.(Vụ việc này xảy ra trước khi tôi mua thửa đất trên). Sau khi tôi mua xong tôi định làm nhà thì nhà bên cạnh lại làm đơn kiện chủ cũ của tôi nổ min làm hư hai nhà của họ. Và họ cản trở không cho tôi làm trên đất đó mặc dù thửa đất đã mang tên tôi.

- Vậy tôi xin luật sư tư vấn cho tôi việc nhà bên cạnh kiện chủ cũ của thửa đất của tôi có liên quan đến tôi và việc tôi muôn xây dựng trên thửa đất đó không? Nhà bên cạnh cản trở tôi xây dựng có đúng không? Nếu không đúng thì tôi phải nhờ những cơ quan nào can thiệp cho tôi. Nhà bên cạnh hiện vẫn chưa tháo dỡ công trình để trả lại phần đất đã lấn chiếm mà tòa án đã giải quyết. Vậy tôi phải gặp cơ quan nào để đòi lại phần đất gai đình bên cạnh đã lấn chiếm?

Tôi rất mong Luật sư tư vấn giúp tôi! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: H.H

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Đối với câu hỏi của bạn công ty Luật Minh Khuê xin hỗ trợ bạn trả lời như sau:

Đối với trường hợp này nếu bạn san lấp mặt bằng để tiến hành xây dựng nhà ở riêng lẻ thì bạn sẽ làm thủ tục xin giấy phép xây dựng để tiến hành xây dựng thì sau đó bạn sẽ được tiến hành san lấp hoặc cải tạo mặt bằng phù hợp với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Trường hợp xin giấy phép xây dựng thì cần theo thủ tục theo quy định của Nghị định 64/2012/NĐ-CP quy định về giấy phép xây dựng quy định cụ thể như sau:

Điều 5. Điều kiện chung để được cấp phép xây dựng đối cới các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ.

Các loại công trình và nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:

1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.

2. Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, địa điểm xây dựng, công trình được cấp giấy phép xây dựng phải: Tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; đảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận và các yêu cầu về: Giới hạn tĩnh không, độ thông thủy, đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật, phòng cháy chữa cháy ( viết tắ là PCCC), hạ tầng kỹ thuật ( giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu si sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.

3. Hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định. Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m2, dưới 3 tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.

Điều 6. Điều kiện riêng để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ.

Ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung quy định tại Điều 5 Nghị định này, công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ để được cấp giấy phép xây dựng còn phải đáp ứng các điều kiện riêng sau đây:

1. Đối với công trình và nhà ở riêng lẻ trong đô thị:

a) Phù hợp với: Quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, thì phải phù hợp với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến thức đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

c) Công trình xây dựng dân dụng cấp đặc biệt, cấp I trong đô thị phải có thiết kế tầng hầm theo yêu cầu của đồ án quy hoạch đô thị và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đối với công trình xây dựng ngoài đô thị:

a) Đối với công trình xây dựng không theo tuyến: Phải phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản;

b) Đối với công trình xây dựng theo tuyến: Phải phù hợp với vị trí và phương án tuyến đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn:

a) Phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;

Đối với công trình ở khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt, thì phải được phù hợp với quy định của Ủy ban nhân cấp huyện về quản lý trật tự xây dựng.

Nếu bạn phù hợp với những điều kiện như trên thì bạn sẽ làm hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng và bạn gửi lên ủy ban nhân dân cấp Huyện.

Trả lời vấn đề thứ 3 của bạn là việc xem xét nhà bên cạnh kiện chủ cũ của anh như vậy thì chủ thể khởi kiện là người hàng xóm trước khia không còn là sở hữu hợp pháp mảnh đất này nữa và nếu như kiện thì sẽ có ảnh hưởng đến việc bạn xây dựng nhà ở. Trường hợp này tòa án đã giải quyết vụ án này, đã có quyết định của tòa án các bên phải chấp hành bản đúng theo những quyết định của bản án có hiệu lực của tòa án. Nếu một bên không thực hiện theo đúng quyết định của tòa án thì bạn có thể yêu cầu chủ sử dụng đất cũ gửi đơn yêu cầu đến cơ quan thi hành án để yêu cầu thi hành án theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 7 Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014 số 64/2014/QH13, cụ thể như sau :

"Điều 7. Quyền, nghĩa vụ của người được thi hành án

1. Người được thi hành án có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu thi hành án, đình chỉ thi hành một phần hoặc toàn bộ bản án, quyết định, áp dụng biện pháp bảo đảm, áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định trong Luật này;"

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

4. Tư vấn về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, tôi có 1 trường hợp liên quan đến việc mua bán đất xin nhờ luật sư giải đáp: Tôi có nhu cầu mua 1 mảnh đất diện tích 5x25m tại vùng nông thôn.Gia đình người bán cho tôi có thành viên như sau: bà A (trên 80 tuổi), ông B (con trai bà A), bà C (con gái bà A). Người bán cho tôi là vợ chồng ông B (cũng là người đứng tên sổ đỏ của khu đất+nhà). Hiện tại bà A ở cùng vợ chồng ông B, và các con ông B.
Bà C thì có gia đình và ở riêng nơi khác.Trước đây đất này thuộc sở hữu của bà A (mẹ ông B). Gần đây vào đầu tháng 11/2015 vợ chồng ông B làm giấy tờ và đứng tên sổ đỏ (do ủy ban huyện cấp), trong đó, miếng đất của bà A chia làm 2 phần: 900m vuông vợ chồng ông B đứng tên sổ đỏ, và hơn 200m vuông bà A đứng tên sổ đỏ (hai sổ đỏ). Ông B bán cho tôi 1 lô đất 5x25m trong sổ đỏ của ông, vợ và con ông thống nhất.
Vậy luật sư có thể tư vấn giúp tôi: nếu tôi mua lô đất trên, sau khi hoàn thành và tôi đã có sổ đỏ sở hữu miếng đất này thì có bị tranh chấp nữa không, nếu bà C (em ruột ông B) có khiếu kiện?và hậu quả sẽ thế nào? (do tôi nghe nhiều người nói khi nào bà A mất để lại di chúc rõ ràng cho ông B, bà C thì lúc đó mới không tranh chấp),giả thiết nếu như trường hợp này, ông B không thông qua bà C mà lén lút thuyết phục mẹ ông là bà A làm sổ đỏ để ông đứng tên, sau đó bán lại cho tôi thì tôi có mất lô đất trên hay không? Và 1 điều nữa khi mua đất có thể mình tôi đứng tên sổ đỏ hay có thêm vợ tôi trong sổ đỏ theo pháp luật hiện hành?
Tôi xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi : 1900.6162

Trả lời:

Về việc mua lô đất có đúng quy định của pháp luật và có thể xảy ra tranh chấp sau khi mua hay không?

Theo quy định tại điểm c, khoản 1, điều 100, Luật đất đai 2013 thì cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất"

Như vậy, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 900m2 đất thì gia đình ông B bắt buộc phải có một trong các giấy tờ về thừa kế, tặng cho, hoặc chuyển nhượng đất của bà A là mẹ ông B. Như trong thư bạn đã trình bày, mảnh đất của bà A được chia thành hai phần, một phần 900m2 do ông B đứng tên, một phần diện tích 200m2 do em gái ông B là bà C đứng tên, như vậy có thể thấy, gia đình bà A đã thực hiện chia đất cho các con và việc chia đất này là hợp pháp nên mới có căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hơn thế nữa, bạn nhận chuyển nhượng diện tích đất 5x25m trong sổ đỏ của ông B, vợ và con ông B đều thống nhất là hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật. Bởi lẽ Ðiều 109 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình như sau:

- Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận.

- Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Thứ hai, về việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định:

"d) Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng như quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;"

Như vậy, đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và xác định là tài sản chung của hai vợ chồng thì phải ghi thông tin của hai vợ chồng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Hỏi đáp về tội chiếm đoat tài sản và hình phạt đối với tội danh này ?

5. Thực hiện hợp đồng mua bán và tách sổ của lô đất ?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, Tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của luật sư.Tôi đang định mua lô đất tại quận Thủ Đức. Lô đất này rộng 200m2, tôi mua 100m2 và 1 người khác mua 1 lô. Tôi đang băn khoăn về việc thực hiện hợp đồng mua bán và tách sổ của lô đất này, bởi vì: người chủ của lô đất không hiểu vì lý do gì đã đưa người anh em đứng tên lô đất. Người này đã làm ủy quyền toàn bộ tài sản lại cho chủ đất (tôi chưa thấy ủy quyền đó) và tất nhiên người chủ đất có quyền bán cho tôi.
Vậy Luật Sư cho tôi hỏi là khi mua lô đất này tôi sẽ gặp rủi ro gì và thủ tục thực hiện mua bán này như thế nào? Tôi phải cần làm gì để giảm rủi ro cho mình? Trường hợp này thì việc tách sổ có bị ảnh hưởng gì ko? Việc nhận tiền đặt cọc hay thanh toán tiền cho ai?
Xin chân thành cảm ơn! Trân trọng!

Thực hiện hợp đồng mua bán và tách sổ của lô đất

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì người chủ lô đất không đứng tên mà nhà đất do người anh em của anh này đứng tên, sau đó người anh em này lại thực hiện việc ủy quyền toàn bộ tài sản cho chủ lô đất. Như vậy, trong trường hợp này bạn phải kiểm tra các giấy tờ liên quan đến việc ủy quyền toàn bộ tài sản này xem trong hợp đồng ủy quyền này người anh em này có đồng ý cho người chủ này bán lô đất này hay đã chuyển quyền sử dụng đất của người anh em kia cho người chủ này hay chưa. Nếu như trong hợp đồng đã đồng ý cho bán hoặc đã chuyển quyền sử dụng đất cho người chủ này rồi thì đương nhiên người chủ này được quyền bán lô đất này cho bạn.

Về các rủi ro mà bạn có thể gặp phải trong giao dịch này :

- Về vấn đề ủy quyền: hợp đồng ủy quyền có thể vô hiệu nếu không đáp ứng các điều kiện và qui định về hợp đồng ủy quyền trong Bộ luật Dân sự như: bên ủy quyền không có năng lực hành vi dân sự, hoặc bị ép buộc phải tiến hành ủy quyền ...

-Về tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà gắn liền với đất: có thể các tài sản này không thuộc sở hữu hoặc không được phép giao dịch...vì thế bạn phải kiểm tra kĩ lưỡng tình trạng pháp lí của các loại tài sản này.

- Về hợp đồng công chứng: có thể vô hiệu nếu như hợp đồng công chứng này không được lập theo đúng qui định pháp luật: có sự lừa dối, đe dọa đối với các bên trong giao dịch, công chứng không đúng thẩm quyền theo lãnh thổ.

Như vậy, trong trường hợp này để hạn chế rủi ro bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý cũng như những thông tin liên quan đến lô đất mà bạn định mua.

Đối với thủ tục tách sổ, sẽ được thực hiện như sau:

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK);

+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

+ Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);

Trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, cần thêm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chuứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng, tặng cho (có công chứng).

Nơi nộp hồ sơ: phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

về vấn đề cấp sổ đỏ:

Cần xem xét việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có phù hợp với các qui định tại điều 188 Luật đất đai 2013 hay không:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên và các điều kiện để giao dịch có hiệu lực pháp luật theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 thì bạn có thể tiến hành nộp hồ sơ yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thay đổi chủ sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được qui định tại điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Việc nhận tiền đặt cọc và thanh toán tiền đặt cọc sẽ được thanh toán cho người đứng tên lô đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?