Trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp

1. Hiểu như thế nào về kinh doanh bất động sản?

- Về khái niệm, kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có định nghĩa "Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi."

- Việc kinh doanh bất động sản phải được thực hiện dựa trên các nguyên tắc được quy định tại Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2014, theo đó:

+ Các bên trong hoạt động kinh doanh bất động sản phải bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

+ Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014.

+ Các hoạt động kinh doanh bất động sản phải được thực hiện trên sự trung thực, công khai, và minh bạch.

+ Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Bên cạnh các quy đinh chung về hoạt động kinh doanh bất động sản, pháp luật có quy định về các hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể:

+ Tại khoản 1 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định nghiêm cấm hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014

+ Pháp luật nghiêm cấm hành vi quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Nghiêm cấm các hành vi không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

+ Các hành vi gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản bị nghiêm cấm theo quy định của pháp luật

+ Việc huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết là các hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2014

+ Nghiêm cấm việc không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

+ Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này là hành vi bị nghiêm cấm theo quy định của pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản

+ Ngoài ra, pháp luật cũng nghiêm cấm hành vi thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

2. Trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp

Theo quy định của pháp luật, các cá nhân, tổ chức thực hiện kinh doanh bất động sản phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật cụ thể tại khoản 1 Điều 10 Luật quảng cáo 2014, theo đó "Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật, để thực hiện kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã , trừ các trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, chi thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Các trường hợp không phải thực hiện thủ tục thành lập doanh nghiệp được quy định cụ thể tại Điều 05 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, cụ thể:

- Pháp luật có quy định các cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật không phải thực hiện thủ tục thành lập doanh nghiệp

- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật 

- Một trong những trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thực hiện thành lập doanh nghiệp đó là chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo cũng thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

- Bên cạnh đó, phép luật cũng có quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình cũng không phải thành lập doanh nghiệp

- Ngoài ra, pháp luật cũng có quy định, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật, thì không phải thực hiện thủ tục thành lập doanh nghiệp theo quy định.

Từ đây những phân tích ở trên, việc kinh doanh bất động sản không phải lúc nào cũng bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp trong những trường hợp kể trên, việc kinh doanh bất động sản không cần thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

3. Quy định của pháp luật về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

- Theo quy định tại Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản có quy định các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản bao gồm:

+ Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; 

+ Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; 

+ Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

+ Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

- Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đầy đủ các điều kiện sau đây:

+ Đôi với nhà, công trình xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cần đáp ứng các điều kiện sau: có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

+ Đối với các loại đất, điều kiện cần đáp ứng bao gồm: có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;  quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.

Trên đây là một số vấn đề pháp lý có nội dung về trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp. Để có thể hiểu rõ hơn, tham khảo: Kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện kinh doanh đến bất động sản?

Mọi thắc mắc liên hệ 19006162 hoặc email lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp chi tiết.

Trân trọng !