Trường hợp nào người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài?

Người sử dụng đất ổn định được quy định tại điều 125 của Luật đất đai năm 2023 trước đây:

Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;

3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;

6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

7. Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

8. Đất tín ngưỡng;

9. Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này.

Hiện nay, theo quy định tại Khoản 38, Điều 3, Luật đất đai năm 2024 (giải thích từ ngữ) quy định: "38. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định."

Và quy định chi tiết các quyền lợi khác liên quan đến việc sử dụng đất ổn định lâu dài như:

1. Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất (Khoản 3, Điều 121 Luật đất đai năm 2024 về Chuyển mục đích sử dụng đất).
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất (Khoản 1, Điều 137, Luật Đất đai năm 2024 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất).
3. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật đất đai năm 2024, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 và Điều 140 của của Luật đất đai năm 2024 được thực hiện theo quy định (Theo Điều 138 của Luật đất đai năm 2024 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
4. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài. (Khoản 2, điều 174, Luật đất đai năm 2024 về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất)

Điều 17 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định trách nhiệm của các cơ quan và người sử dụng đất trong việc xác định và tổ chức thu tiền sử dụng đất như sau:

1. Cơ quan tài chính:

a) Chủ trì xây dựng và trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.

b) Chủ trì xác định các khoản được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp.

c) Là cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất tại địa phương, có trách nhiệm tổ chức thẩm định giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất trên cơ sở đề xuất của cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP để báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất tại địa phương xem xét trước khi trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường, văn phòng đăng ký đất đai:

Xác định địa điểm, vị trí, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng đất, thời điểm bàn giao đất thực tể (đối với trường hợp được giao đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành) làm cơ sở để cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp.

3. Cơ quan thuế:

a) Xác định số tiền sử dụng đất phải nộp, số tiền sử dụng đất được miễn hoặc giảm theo quy định tại Nghị định này và thông báo cho người sử dụng đất đúng thời hạn.

b) Tổ chức, hướng dẫn, kiểm tra, giải đáp thắc mắc, giải quyết khiếu nại về thu, nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

4. Cơ quan kho bạc:

a) Thu đủ số tiền sử dụng đất vào Kho bạc Nhà nước theo thông báo nộp tiền sử dụng đất và không được từ chối thu vì bất cứ lý do gì.

b) Không được chuyển việc thu tiền sang ngày hôm sau khi đã nhận đủ thủ tục nộp tiền của người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính.

5. Người sử dụng đất:

a) Thực hiện việc kê khai tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.

b) Nộp tiền sử dụng đất theo đúng thời hạn ghi trên thông báo của cơ quan thuế.

c) Quá thời hạn nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo của cơ quan thuế thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy định.

Quy định như sau:

Theo Điều 25 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 19, 20, 21, 22, 23 và 24 của Nghị định này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi; trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật đất đai thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ cho phù hợp với thực tế của địa phương; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này....

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Vậy nếu bạn muốn tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, bạn phải thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đồng thời hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực mới được coi là hợp pháp. Trong trường hợp nếu nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì buộc người đứng tên trên giấy chứng nhận phải ký tên xác nhận vào hợp đồng hoặc người được ủy quyền theo quy định ký. Về thủ tục sang tên thì bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

1. Đơn đề nghị đăng ký biến động do bên bán ký. Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
2. Hợp đồng chuyển nhượng;
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
4. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc);
5. Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

Sau đó nôp tại văn phòng đăng ký đất đai, đóng các loại phí và thuế theo quy định thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành sang tên cho bạn. Đối với việc bạn muốn chuyển nhượng đất với giá trị bao nhiêu thì tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa bạn và người nhận chuyển nhượng, bạn có thể căn cứ vào bảng giá đất quy định tại địa phương hoặc giá đất theo thị trường nơi có mảnh đất để quyết định giá đất chuyển nhượng là bao nhiêu.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ điểm c) Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận như sau:

"1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

a) Cá nhân trong nước thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "CMND số:..."; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi "CMQĐ số:…"; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "Giấy khai sinh số….";

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi "Hộ chiếu số:..., nơi cấp:..., năm cấp:..."; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam (nếu có);

c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó;"

Như bạn trình bày, chồng bạn được phân đất năm 2015, có sổ hộ khẩu và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn và con bạn có hộ khẩu ở nhà một người thân. Tuy nhiên khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cấp là "hộ" ông, bà như vậy cơ quan có thẩm quyền cấp sai bởi tại thời điểm này vợ chồng bạn không có chung sổ hộ khẩu mặt khác việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có ghi là "hộ" thì chỉ ghi tên của chủ hộ gia đình theo sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Tham khảo: Như thế nào là sử dụng đất ổn định? Căn cứ xác định đất sử dụng ổn định?