Khách hàng: Chào luật sư, Ngày 15/3/2018 tôi có mua căn nhà hẹn ngày 15/04/2018 ra công chứng. Tôi và chủ nhà có làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà với bên a (chủ nhà) số tiền 300tr và nếu bên a không bán nữa thì bên a phải bồi thường cho bên b ( bên mua) 300tr. Nhưng chỉ có chồng ký tên vào hợp đồng đặt cọc nay bên a lấy lý do vợ không ký nên không bán nữa và khi đi nhận cọc chỉ có người chồng nhận không có người vợ đi cùng. Xin luật sư cho biết hợp đồng như thế thì có hiệu lực không ?
Xin cám ơn.
Luật sư trả lời:
Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lý được sử dụng trong bài viết
Với nội dung câu hỏi: "Ngày 15/3/2018 tồi có mua căn nhà hẹn ngày 15/04/2018 ra công chứng. Tôi và chủ nhà có làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà với bên a ( chủ nhà) số tiền 300tr và nếu bên a ko bán nữa thì bên a phải bồi thường cho bên b ( bên mua) 300tr.Nhưng chỉ có chồng ký tên vào hợp đồng đặt cọc nay bên a lấy lý do vợ không ký nên ko bán nữa và khi đi nhận cọc chỉ có người chồng nhận không có người vợ đi cùng".
Việc bên mua đưa ra lập luận như vậy có đúng không bạn hãy tham khảo quy định dưới đây để xác định cùng tôi:
1. Khái niệm đặt cọc
Việc đặt cọc là gì? ( Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015)
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, đặt cọc là biện pháp bảo đảm, theo đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo việc giao hết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong đó:
– Chủ thể đặt cọc: gồm bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Hai bên phải có năng lực pháp luật dân sự , năng lực hành vi dân sự và tham gia giao dịch đặt cọc một cách tự nguyện. (Theo Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015)
– Đối tượng của đặt cọc: là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác và phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (theo Điều 295 Bộ luật dân sự năm 2015).
– Hình thức đặt cọc: Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định bắt buộc đặt cọc phải lập thành văn bản như Bộ luật dân sự năm của năm 2005. Riêng với trường hợp một tài sản đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ thì mới phải lập thành văn bản ở mỗi lần bảo đảm (Theo Điều 296 Bộ luật dân sự năm 2015).
Do đó, với việc đặt cọc trong trường hợp không phải lập thành văn bản có thể thực hiện bằng lời nói hoặc bằng văn bản tùy vào sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Khi đó thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng một văn bản riêng nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng chính thức.
Đối với đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng thì việc đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản riêng vì tại thời điểm giao kết thỏa thuận đặt cọc thì hợp đồng chưa được hình thành.
Pháp luật cũng không quy định thỏa thuận đặt cọc có phải bắt buộc được công chứng, chứng thực hay không, tùy vào sự thỏa thuận của các bên.
Tuy nhiên xét cho cùng, dù trong trường hợp đặt cọc không quy định bắt buộc phải lập thành văn bản nhưng để đảm bảo tránh xảy ra tranh chấp và khó khăn trong quá trình giải quyết khi có tranh chấp phát sinh thì vẫn nên lập thành văn bản thỏa thuận việc đặt cọc với điều khoản rõ ràng,cụ thể và có công chứng, chứng thực.
=> Như vậy, đối chiếu với quy định trên bạn có thể thấy việc đặt cọc một khoản tiền 300 triệu cho bên chủ nhà của bạn chỉ nhằm đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà mà không phải việc thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó nên không cần nhất thiết phải có chữ ký của người vợ thì hợp đồng đó mới phát sinh hiệu lực, nghĩa là ở đây chỉ có một mình người chồng ký kết hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng đã đảm bảo đủ yếu tố chủ thể có thẩm quyền ký kết rồi.
2. Xử phạt vi phạm hợp đồng có liên quan đến hình thức phạt cọc không?
Nếu bạn có hợp đồng đặt cọc cụ thể, kể cả việc bạn có quy định hình thức phạt cọc hay không thì nếu bên vi phạm vẫn có thể bị xử phạt khi có vi phạm, cụ thể: khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Quyền khởi kiện
Nếu bạn có căn cứ cụ thể về việc bên bán từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc bạn có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân nơi có người bán đang cư trú để yêu cầu giải quyết việc này cụ thể theo điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015:
"1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:
a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;
b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;
c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết."
=> Tranh chấp trên thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án theo quy định tại điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:
"1. Tranh chấp về quốc tịch Việt Nam giữa cá nhân với cá nhân.
2. Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản.
3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.
4. Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 30 của Bộ luật này.
5. Tranh chấp về thừa kế tài sản.
6. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng..........."
Sau khi xác định được tòa án có thẩm quyền giải quyết đối với vụ việc của mình bạn nên chuẩn bị hồ sơ gồm:
+ Đơn khởi kiện
+ Hợp đồng đặt cọc bản sao chứng thực
+ Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
4. Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc
Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Theo quy định trên thì mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ví dụ: A muốn mua nhà của anh B nên hai bên đã thỏa thuận đặt cọc 100 triệu đồng (không có thỏa thuận khác), nhưng sau đó B từ chối bán nhà thì B phải trả cho A 100 triệu đồng tiền cọc và 100 triệu đồng tiền phạt cọc.
Đối với hợp đồng dân sự thì mức phạt vi phạm hợp đồng do các bên tự do thỏa thuận (không bị khống chế mức tối đa).
"Điều 422. Thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm 1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.
3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.
Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm."
5. Được phép bán nhà khi có người trả giá cao hơn không?
Trên thực tế nhiều người chấp nhận chịu phạt cọc nếu có người mua với giá cao hơn, mặc dù vi phạm quy định đặt cọc nhưng bên nhận đặt cọc vẫn thực hiện vì có “lãi”.
Theo quy định nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do vậy, dù đã nhận đặt cọc nhưng có người khác trả giá cao hơn thì vẫn được phép bán.
Và bạn có thể tham khảo về mẫu hợp đồng đặt cọc sau: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật dân sự về đặt cọc trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê
