1. Tranh chấp khi mua phải phần đất không nằm trên sổ đỏ ?

Xin chào Luật sư! Cảm ơn vì Luật sư đã tư vấn giúp gia đình nhưng thật không may tôi luôn gặp phải những điều đáng tiếc! Sau khi nghỉ làm tôi có đi tìm mua đất và được người quen bán cho một miếng đất.

Sau khi thống nhất tôi và bên bán đã mua với giá 240 triệu tôi sẽ trả trước 140 triệu và người bán sẽ làm thủ tục chuyển nhượng.

Khi có giấy chứng nhận sử dụng đất (GCNSDĐ) tôi sẽ vay ngân hàng và trả cho bên bán nốt 100 triệu. Chúng tôi đã ra văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng. Tôi làm nhà luôn nên đề nghị bên bán gọi địa chính cắm mốc giới để làm thì mới biết bên bán chỉ miếng đất bán không phải miếng đất trong sổ đỏ! Chỉ vì quá tin nên hiện tôi rơi vào tình trạng có đất nhưng quá xa để làm nhà và tiền thì cũng không đòi được. Hiện sổ đỏ đã làm xong tôi yêu cầu họ trả tôi 140 triệu và tôi sẽ làm lại hợp đồng chuyển trả cho họ nhưng họ không trả và yêu cầu tôi trả nốt 100 triệu và họ sẽ trả bìa đỏ. Tôi thiết nghĩ liệu có thể làm lại sổ đỏ để cắm ngân hàng lấy lại số tiền của mình không, chỉ cần đủ số tiền của mình còn miếng đất đó để ngân hàng bán đấu giá ?

Mong luật sư tư vấn sớm để tôi có hướng giải quyết. Tôi xin chân thành cảm ơn! Chúc công ty luật ngày một thành công!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu:

Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự"

Ở đây, hai bên đã làm hợp đồng chuyển nhượng và có công chứng chứng thực nhưng bên bán đã không thực hiện đúng nội dung trong hợp đồng đã giao kết (bên bán đã không bán đúng miếng đất trong sổ đỏ). Như vậy, trường hợp người bán cố tình đưa những thông tin gian dối để lừa bạn mua mảnh đất khác với mảnh đất trong sổ đỏ thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đó vô hiệu theo quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Theo Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

2. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

Sau khi Tòa án ra quyết định tuyên bố hợp đồng vô hiệu, thì hướng giải quyết sẽ được áp dụng theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015: Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Giải quyết tranh chấp khi bị vẽ sai ranh giới đất ?

Thưa luật sư! Cháu có vướng mắc về tranh chấp đất đai cần luật sư tư vấn. Cụ thể là: nhà cháu có một thửa đất Lâm nghiệp có diện tích 19300m2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1996. Qua nhiều lần kê khai, đo đạc, thửa đất đó hiện tại có diện tích là 20877m2. Gia đình cháu trồng keo từ năm 2007.
Ngày 11/8/2016, gia đình ông C là người có lô đất tiếp giáp với gia đình cháu đã viết đơn khiếu nại gửi Ủy ban nhân dân xã về việc gia đình cháu đã lấn chiếm sang đất của ông C. Nhận được đơn, phía Ủy ban nhân dân xã đã cử bên địa chính, tư pháp, công an cùng hai gia đình đến địa điểm tranh chấp rà soát. Qua xem xét, phía UBND xã đã kết luận là phần đất tranh chấp thuộc về gia đình ông C, do xét theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thì phần đất đó đã nằm trong diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ có chủ sở hữu là ông C. Trên thực tế, gia đình cháu không lấn chiếm đất sang đất nhà ông C mà chỉ do sai lệch khi vẽ đường phân ranh giới. Nên gia đình cháu không đồng ý với quyết định của UBND xã. Lí do gia đình cháu không đồng ý là: 1. Gia đình cháu được cấp GCNQSDĐ lô đất đó từ năm 1996. 2. Từ năm 2007, gia đình cháu trồng keo trên diện tích đó và không có tranh chấp với gia đình ông C (không bị ông cản trở, khiếu nại, khiếu kiện gì). 3. Diện tích đất trên giấy tờ của gia đình cháu từ khi được cấp đến nay không bị hụt đi (năm 1996 là 19300m2, đến 2014 khi cấp sổ hồng là 20877m2) thì sao diện tích đất canh tác thực tế lại thiếu? 4. Khi chính quyền cấp lại GCNQSDĐ lần gần đây nhất thì hai bên gia đình vẫn không xảy ra khiếu kiện, tranh chấp gì, chỉ khi UBND xã triển khai dự án giảm thiểu khí CO2 và cho các hộ đăng ký xem lại các lô đất đã đăng ký trên video thì mới phát hiên ra đanh phân ranh giới đất đai đã bị thay đổi (Trên phần đất đang tranh chấp, gia đình đã trồng keo được gần hai năm rồi.) Năm 2007, khi phát rừng trồng keo thì có lâm trường đến lập ranh giới và đóng búa xác nhận. Xét ngược lại thì không phải mình lấn chiếm. Họ thấy bản đồ vẽ sai nên nhân cơ hội đó kiện mình lấn chiếm. Cháu muốn hỏi:
1. Quyết định của UBND xã là đúng hay sai? Trong trường hợp này pháp luật sẽ xử lí như thế nào?
2. Nếu không đồng ý hòa giải mà ra tòa thì xét theo những quy định pháp luật, bên nào đúng bên nào sai? Trường hơp này thì mình nên kiện ai, kiện ông C lấn chiếm hay kiện cơ quan hành chính vẽ sai ạ?
3. Qua kết luận, xét thấy gia đình cháu đã bị mất đi một phần diện tích. Vậy gia đình cháu có được quyền viết đơn khiếu nại để đòi lại phần đất mình đã mất không? Khiếu nại đến cơ quan, tổ chức, cá nhân nào?
Cháu xin chân thành cảm ơn!

Giải quyết tranh chấp thế nào nếu cơ quan hành chính vẽ sai ranh giới đất?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Quyết định của UBND xã là đúng hay sai? Trong trường hợp này pháp luật sẽ xử lí như thế nào?

Theo như bạn cung cấp thông tin, phần diện tích đất tranh chấp, gia đình bạn mới trồng keo được gần hai năm và khi cấp GCNQSDĐ năm 1996 diện tích đất được xác định là 19300m2, đến 2014 khi cấp sổ hồng là 20877m2. Hơn nữa, gần đây, khi UBND xã triển khai dự án giảm thiểu khí CO2 và cho các hộ đăng ký xem lại các lô đất đã đăng ký trên video thì mới phát hiên ra đanh phân ranh giới đất đai đã bị thay đổi. Đanh ranh giới đất này được đóng búa xác nhận năm 2007 mà diện tích đất gia đình bạn được cấp GCNQSDĐ có sự tăng lên. Bên cạnh đó, nhận được đơn của ông C, phía Ủy ban nhân dân xã đã cử bên địa chính, tư pháp, công an cùng hai gia đình đến địa điểm tranh chấp rà soát. Qua xem xét, phía UBND xã đã kết luận là phần đất tranh chấp thuộc về gia đình ông C, do xét theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thì phần đất đó đã nằm trong diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ có chủ sở hữu là ông C. Do đó, có thể hiểu, do cơ quan nhà nước xác định sai ranh giới đất nên diện tích đất mà gia đình bạn được cấp GCNQSDĐ mới tăng lên và theo GCNQSDĐ phần đất tranh chấp được xác nhận là thuộc quyền sử dụng của ông C. Như vậy, quyết định của UBND xã là hợp pháp do phù hợp với nội dung ghi trong GCNQSDĐ do ông C làm chủ sở hữu.

2. Nếu không đồng ý hòa giải mà ra tòa thì xét theo những quy định pháp luật, bên nào đúng bên nào sai? Trường hơp này thì mình nên kiện ai, kiện ông C lấn chiếm hay kiện cơ quan hành chính vẽ sai?

Khoản 1 Điều 4 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định:

"Cơ quan, tổ chức, cá nhân do Bộ luật này quy định có quyền khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu giải quyết việc dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác."

Như vậy, nếu bạn có căn cứ cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm thì có quyền khởi kiện chủ thể xâm phạm ra Tòa án nhân dân để yêu cầu giải quyết. Theo như phân tích ở trên, việc đất tranh chấp không phải do đình bạn lấn chiếm mà do cơ quan nhà nước xác định sai ranh giới đất. Vì vậy, bạn có quyền khởi kiện cơ quan hành chính về việc xác định sai ranh giới đất.

Do gia đình bạn và ông C có tranh chấp về đất đai nhưng không đồng ý với kết quả hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã và cả hai bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp huyện theo quy định tại Khoản 1 Điều 204 Luật Đất đai năm 2013:

"Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết".

3. Qua kết luận, xét thấy gia đình cháu đã bị mất đi một phần diện tích. Vậy gia đình cháu có được quyền viết đơn khiếu nại để đòi lại phần đất mình đã mất không? Khiếu nại đến cơ quan, tổ chức, cá nhân nào?

Điều 204 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011 quy định: "Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn được cấp sai so với thực tế nên bạn có quyền khiếu nại lần đầu đến Ủy ban nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan tới mua bán quyền sử dụng đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Bố tôi và 4 người khác có bán cho một người một mảnh đất cách đây 18 năm trước. Mảnh đất đó trồng cây nông nghiệp. Bên mua chỉ đưa 1 nửa sổ tiền. Tại thời điểm đó chỉ mua bán nhau qua giấy tờ viết tay và mảnh đất đó cũng chưa có giấy tờ quyền sử dụng đất. Đến hôm nay thì bên mua đòi lại mảnh đất đó.
Vậy trường hợp này nên giải quyết như thế nào thưa Luật sư?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: L.G.T

Tư vấn mua bán đất đai và giải quyết tranh chấp khi mua phải phần đất không nằm trên sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn pháp Luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như nội dung thư mà bạn trình bầy, Bố bạn và 4 người khác có bán cho một người một mảnh đất cách đây 18 năm trước. Mảnh đất đó trồng cây nông nghiệp. Bên mua chỉ đưa 1 nửa sổ tiền. Tại thời điểm đó chỉ mua bán nhau qua giấy tờ viết tay và mảnh đất đó cũng chưa có giấy tờ quyền sử dụng đất. Đến hôm nay thì bên mua đòi lại mảnh đất đó.

Thời điểm mà các bên giao kết hợp đồng trong trường hợp này là cách đây 18 năm trước tức là khoảng vào năm 1997. Theo đó, nếu đất của gia đình bạn có giấy tờ hợp pháp, không có tranh chấp thì gia đình bạn có thể chuyển nhượng cho người khác.

Do đó, nếu việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng bằng giấy viết tay vẫn có hiệu lực pháp luật theo đúng ý chí, nguyện vọng của các bên. Các bên sẽ có các quyền và nghĩa vụ quy định trong hợp đồng. Vấn đề thanh toán cũng thực hiện theo quy định của hợp đồng. Nếu hợp đồng không quy định cụ thể thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Về vấn đề này, Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Về thời hạn thực hiện hợp đồng:

Điều 434. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán

1. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

2. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

3. Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Về nghĩa vụ trả tiền của bên mua:

Điều 440. Nghĩa vụ trả tiền

1. Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy định trong hợp đồng.

2. Trường hợp các bên chỉ có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản thì thời hạn thanh toán tiền cũng được xác định tương ứng với thời hạn giao tài sản. Nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản và thời hạn thanh toán tiền thì bên mua phải thanh toán tiền tại thời điểm nhận tài sản.

3. Trường hợp bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì phải trả lãi trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật này.

Do đó, bên mua phải hoàn thành nghĩa vụ trả tiền vay cho bên bạn theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Bên mua chỉ có quyền đòi lại đất nếu thuộc các trường hợp hủy bỏ hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận hoặc họ phải chứng minh được hợp đồng đã kí kết là vô hiệu do không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định tại điều 122 của Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy bên mua chỉ có quyền đòi lại đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật mà chúng tôi đã nêu trên,.Bên bạn có quyền yêu cầu bên mua thanh toán phần tiền còn thiếu. Nếu họ không thanh toán thì bên bạn có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu họ bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp cho mình.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Tư vấn tranh chấp quyền sử dụng đất trên đất có đường đi ?

Xin chào Luật sư! Em có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giả đáp như sau: gia đình em có mua lại đất của ông nội em, đã có giấy tờ chuyển nhượng đầy đủ,nhưng mà sau khi mua đất xong gia đình em có làm lại để trồng tiêu, trên mảnh đất đó có 1 con đường lúc trước ông em có cho người hàng xóm mượn để đi.
Nay gia đình em làm lại mảnh đất đó và con đường cũng đã làm lại để trồng tiêu. Gia đình em cũng cho họ con đường khác để đi,nhưng họ lại không chịu nhất quyết đòi đi con đường đó và còn đòi kiện gia đình em. Họ còn tuyên bố sẽ phá rẫy nếu như gia đình em k cho họ đi con đường đó. Họ còn ghi đơn để hàng xóm kí tên cho họ đi con đường đó .cho em hỏi nếu hàng xóm đã kí tên đồng ý cho họ đi thì gia đình em co bị mất đất để làm đường đi cho họ không ạ? Gia đình em có quyền khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền về việc này k ạ?
Em xin cảm ơn !
Ngưởi gửi: T.G

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai qua điện thoại, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Như thông tin bạn cung cấp thì diện tích đất mà gia đình bạn nhận chuyển nhượng từ ông và có giấy tờ kèm theo. Trên diện tích đất đó có con đường do ông bạn cho hàng xóm mượn để lấy lối đi. Hiện nay gia đình bạn không cho hàng xóm đi nhờ và cũng không tạo điều kiện khác để họ có đường đi nên hai bên xảy ra tranh chấp. Tranh chấp đất đai bao gồm: Tranh chấp về vấn đề ai là người có quyền sử dụng đất; các giao dịch liên quan đến đất đai; thừa kế quyền sử dụng đất trong đó chỉ có tranh chấp tới vấn đề ai là người có quyền sử dụng đất trước khi được Tòa án thụ lí bắt buộc phải thông qua thủ tục hòa giải tại UBND nơi xảy ra tranh chấp theo Luật đất đai 2013:

Điều 202: Hòa giải tranh chấp đất đai

"1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Như vậy, Người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tới UBND cấp xã nơi có tranh chấp để giải quyết. Trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu, Chủ tịch UBND có trách nhiệm tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai.Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành. Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nếu các bên hòa giải không thành là Tòa án nhân dân cấp huyện nới có đất xảy ra tranh chấp theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.

Điều 203: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành".

Như vậy, gia đình bạn có đấy đủ các loại giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng nên việc giải quyết tranh chấp này do Toà án nhân dân cấp huyện giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

5. Quyền sử dụng đất bị tranh chấp khi đất nào ?

Xin chào luật sư! Tôi có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: Mẹ tôi có mua 1 lô đất với diện tích:140.6m2 đất ở bề ngang mặt trước là 7.5m, mặt sau 7.7m, chiều dài 2 canh bên: 18m. Thực tế hiện trạng mặt trước đúng 7.5m, còn mặt sau 7.8m dư 0.1m.
Khi mẹ tôi xây dựng nhà thì bà A nhà bên cạnh gửi đơn khiếu kiện lên UBND thị trấn kiện mẹ tôi xây dựng lấn đất của bà 0,1m và nói là có thỏa thuận miệng với chủ lô đất trước là nhà bà có chừa 0,1m không có giấy thỏa thuận. Địa chính UBND thị trấn ra kiểm tra hiện trạng lô đất thì bà A khởi kiện mẹ tôi còn dư 0,25m so với giấy ĐKQSDĐ, bà A đã sử dụng hết đất. Cụ thể sau Tên mẹ tôi, Bà A, nội dung. Theo GCNQSĐ Thực tế sử dụng Bề rộng Mặt tiền (cách tim quốc lộ 1A:26m) *7.5m* *7.5m* *6.6m* *6.85m* Bề rộng Mặt sau (cách gia đường sắt: 8m) *7.7m* *7.8m* *6.6m* *6.9m* Chiều dọc 2 nhà đều 18m. Do vướng đơn khiếu nại nên Đội Quy tắc tạm bị đình thi công chờ giải quyết đơn khiếu nại UBND thị trấn có mời 2 hộ vào hòa giải. nhưng bà A không đồng ý. hòa giải bất thành. Nay được 21 ngày mà chưa hòa giải lần 2 để mẹ tôi tiếp tục thi công.
Tôi xin hỏi: Nếu nhiều lần nữa bà A không hòa giải thì sao? Diện tích đất 0.1m bị dư thì giải quyết thế nào?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời

Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013 thì Nhà nước khuyến khích việc hoà giải tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân, cộng đồng dân cư. Việc tổ chức hoà giải bắt đầu từ cơ sở, tức là từ cộng đồng dân cư, tổ dân phố. Nếu việc hoà giải ở đây không có kết quả thì người tranh chấp làm đơn đến UBND xã để được hoà giải. Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đơn, UBND xã có trách nhiệm tổ chức hoà giải công khai tại trụ sở UBND. Kết quả hoà giải thể hiện bằng biên bản hoà giải thành hoặc không thành. Sau khi đã hoà giải tại UBND xã không đạt kết quả thì người tranh chấp mới có quyền yêu cầu cơ quan tư pháp hoặc cơ quan hành chính nhà nước theo quy định tại Điều 203 để giải quyết. Thủ tục hoà giải tại UBND xã là một thủ tục tiền tố tụng, có tính bắt buộc.

Nếu bà A cương quyết không đồng ý với kết quả hòa giải thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết theo quy dịnh tại Điều 203 Luật đất đai 2013.

Điều 203: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;...."

Trong trường hợp này, cả hai bên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú. Việc xác định tòa án nào giải quyết phụ thuộc vào mẹ bạn hay bà A là người khởi kiện.

Về việc xác định ai là người có quyền sử dụng 0,1m đất bị dư ra sẽ được Tòa án giải quyết trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Theo đó, sẽ tiến hành đo đạc lại diện tích đất của cả hai gia đình theo diện tích được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bên chỉ được sử dụng đúng diện tích đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu có vấn đề thắc mắc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.6162để được tư vấn pháp luật trực tiếp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hỏi đáp về tội chiếm đoat tài sản và hình phạt đối với tội danh này ?