1. Mua bán đất nông nghiệp, đất ruộng thực hiện thế nào ?

Kính chào luật sư tư vấn pháp luật! Tôi vô tình đọc được bài trả lời của quý cơ quan trên báo pháp luật HCM về việc người sử dụng đất mới có tên trong sổ địa chính thì tòa có được giải quyết tranh chấp hay không. trường hợp này cũng gần tương tự với trường hợp mà gia đình tôi đang gặp phải. Nên hôm nay tôi viết bài viết này rất mong nhận được sự hỗ trợ tu vấn từ phía quý cơ quan.

Gia đình tôi mua của gia đình ông P 2 công đất ruộng diện tích: 2600m2 từ năm 1997. vì đất chưa có sổ đỏ nên gia đình tôi và gia đình ông P đã cùng nhau lên UBND phường để làm đơn hợp thức hóa QSD đất đồng thời làm đơn xin chuyển quyền sử dụng đất từ tên ông P sang tên cha tôi. Nhưng tại thời điểm đó phần diện tích đất trên lại thuộc vào khu đất quy hoạch nên nhà nước không đồng ý cấp sổ đỏ. sang năm 1998 gia đình tôi bán đất lại cho gia đình ông C (cũng chỉ làm giấy sang nhượng tay chưa ra công chứng)và chuyển về TPHCM sinh sống đền nay đã gần 15 năm. Vì phần đất thuộc khu quy hoạch, giá đất nâng cao nên gia đình ông P đã đổi ý không bán cho gia đình tôi (mặc dù gia đình tôi đã bán lại cho gia đình ông C và hơn 14 năm gia đình ông C vẫn canh tác mà không có bất cứ sự tranh chấp nào) mà quay sang thưa kiện gia đình tôi cầm cố đất (vì thời điểm mua đất cha me tôi chỉ làm giấy sang nhượng tay chưa ra công chứng). Theo bài viết tôi đọc được từ phía quý cơ quan đất chưa có sổ sẽ do thẩm quyền của UBND xử lý nhưng đến nay thì hồ sơ lại được tòa án thụ lý và tuyên án với gia đình tôi là hợp đồng vô hiệu lực, tài sản của ai thì fải hoàn trả lại cho người ấy. Tôi cảm thấy rất bức xúc với ý kiến trên của tòa. Rất mong được quý cơ quan đọc qua bài viết này của tôi và cho tôi một hướng tư vấn kịp thời để tôi có thể đòi lại sự công bằng cho gia đình mình và cho cả gia đình ông C.

Hiện tôi lập gia đình và theo chồng về Bạc Liêu sinh sống và phần đất bị tranh chấp cũng thuộc tỉnh Bạc Liêu. Xin chân thành cảm ơn quý cơ quan.
Mong nhận được sự phản hồi sớm từ quý cơ quan.
Người gửi: Thuyhang
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng đặt câu hỏi cho chúng tôi, câu hỏi của bạn được luật sư bên chúng tôi trả lời như sau
Trả lời:

1. Việc gia đình bạn mua đất ruộng từ ông P ?

Ông P đã bán cho gia đình bạn số đất ruộng đó, sau đó gia đình bạn cùng ông P đã cùng nhau lên UBND phường để làm đơn hợp thức hóa QSD đất đồng thời làm đơn xin chuyển quyền sử dụng đất từ tên ông P sang tên cha bạn. Nhưng vì đất của ông P chưa có sổ đỏ, hơn nữa tại thời điểm đó phần diện tích đất trên lại thuộc vào khu đất quy hoạch nên nhà nước không đồng ý cấp sổ đỏ.

Theo như căn cứ bạn nêu ra thì chúng tôi không rõ là sau khi UBND phường không đồng ý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất đó thì ông P có làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho cha bạn và có chứng thực của cấp chính quyền địa phương không. Chính vì vậy, bạn nên chú ý tới việc mua đất trước đó của gia đình mình xem đã có giấy chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp sang tên cha bạn hay chưa. Nếu như chưa có thì coi như việc mua bán đất giữ gia đình bạn và ông P chỉ có 2 bên biết với nhau mà không hề có hiệu lực pháp luật do không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và như vậy sau này ông P vẫn sẽ có căn cứ để kiện gia đình bạn đòi lại đất vì lý do này.(vì giao dịch dân sự được xác lập giữa gia đình bạn và ông P vô hiệu theo quy định tại Ðiều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu) ở đây hình thức giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và có công chứng chứng thực

Trong trường hợp đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa gia đình bạn và ông P sẽ là Chủ tịch UBND cấp huyện và tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

2.2. Việc ông P kiện gia đình bạn cầm cố đất (vì thời điểm mua đất cha me bạn chỉ làm giấy sang nhượng tay chưa ra công chứng) và hồ sơ khởi kiện lại được tòa án thụ lý và tuyên án với gia đình bạn là hợp đồng vô hiệu lực, tài sản của ai thì phải hoàn trả lại cho người ấy

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng cho cá nhân vay tiền viết tay mới nhất năm 2022

-Việc ông P kiện gia đình bạn cầm cố đất cho ông C vì lý do khi bán cho ông C gia đình bạn mới chỉ làm giấy sang nhượng tay mà chưa có công chứng là sai vì theo quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015 về cầm cố tài sản thì trường hợp này gia đình bạn bán đất cho ông C không phải là cầm cố tài sản

Điều 309. Cầm cố tài sản

Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Ở đây, cầm cố tài sản chỉ được thực hiện đối với tài sản là động sản nhưng ông P lại kiện gia đìh bạn cầm cố mảnh đất( bất động sản) cho ông C là sai. Trong trường hợp này ông P chỉ có thể kiện gia đình bạn đã sai khi bán đất cho ông C mà chưa phải là chủ sở hữu được pháp luật công nhận( trong trường hợp ông P chuyển nhượng quyền sử dụng cho gia đình bạn mà không công chứng, chứng thực sự chuyển nhượng đó như trên) mà thôi

-Do việc mua bán đất của gia đình bạn với ông P diễn ra vào năm 1997 và mảnh đất đó không hề có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hay của chính quyền địa phương về việc mua bán đó nên theo khoản 2, 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ tranh chấp trên là:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Như vậy, ông P là một trong các bên đương sự trong vụ tranh chấp( nguyên đơn khởi kiện) có quyền lựa chọn khởi kiện ra Tòa án để giải quyết và việc Toa án giả quyết vụ tranh chấp này là đúng pháp luật. Còn việc bạn thắc mắc là vụ việc của bạn do không có sổ đỏ nên sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND là đúng không sai nhưng Luật quy định đương sự có quyền lựa chọn 1 trong 2 cơ quan Tòa án hoặc UBND đều được. Do vậy, không nhât thiết chỉ có UBND mới có quyền giả quyết tranh chấp này mà Tòa án cũng có thẩm quyền trong trường hợp này.

- Việc Tòa tuyên án gia đình bạn là hợp đồng vô hiệu lực, tài sản của ai thì phải hoàn trả lại cho người ấy. Việc tuyên bố giao dịch trên vô hiệu là đúng vì theo quy định tại Điều 122 BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu thì:

Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định

Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật

Tóm lại việc thự chiện giao dịch mua bán đất của gia đình bạn với cả ông P và ông C đều vô hiệu vì lý do hợp đồng mua bán cùng giấy chuyển quyền sở hữu đất đều chưa được công chứng, chứng thực hợp pháp của cơ quan có thẩm quyền. Để việc mua bán đất trên được thực hiện cần phải thự chiện đúng viêc công chứng , chứng thực các giấy tờ mua bán liên quan .

>> Xem thêm:  Mẫu đơn xin ly hôn viết tay mới 2022 và Hướng dẫn thủ tục ly hôn

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thuê đất, thuê đất nông nghiệp, thuê đất kinh doanh mới nhất năm 2022

2. Đất chưa có sổ đỏ có mua bán được không ?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề thắc mắc mong nhận được sự tư vấn từ luật sư. Tôi đang có ý định mua 1 mảnh đất của người quen, nhưng mảnh đất đó chưa có sổ đỏ. Luật sư cho tôi hỏi đất chưa có sổ đỏ có mua bán được không ?
Cảm ơn!

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Điều 118 Luật đất đai năm 2013 quy định:

>> Xem thêm:  Những chi phí phải nộp khi xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo căn cứ trên thì để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận

- Quyền sử đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Đang trong thời hạn sử dụng đất.

Trừ các trường hợp:

- Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đối với trường hợp này người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy theo căn cứ trên thì để chuyển nhượng đất thì sổ đỏ là một trong những điều kiện cần để làm thủ tục chuyển nhượng trừ một số trường hợp như đã phân tích ở trên.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Điều kiện tách thửa đất ở, đất nông nghiệp tại Đồng Nai như thế nào ?

3. Tại sao mua nhà hợp pháp vẫn bị dính nợ tiền thuế?

Do chủ cũ mắc nợ mà nhiều chủ mới đã bị kê biên nhà oan uổng. Không thể bỏ qua quyền lợi của người mua nhà. Thường thì người mua nhà chưa có giấy tờ hợp lệ hoặc mua giấy tay dễ đối mặt với nhiều rủi ro do bị “bẻ” hợp đồng hoặc vướng tranh chấp. Nhưng trong một số trường hợp, ngay cả khi đã chọn mua nhà có giấy chủ quyền, nhiều người vẫn gặp phải những rắc rối không thể lường trước.

Sang tên xong vẫn mắc kẹt

Tháng 11-2008, bà Lê Yến Phượng hỏi mua căn nhà 454/1A Phạm Văn Chí, quận 6, TP.HCM. Thấy căn nhà đã có giấy chủ quyền hợp lệ, bà Phượng rất yên tâm trao đổi việc mua bán với chủ sở hữu.

Đầu tháng 12-2008, sau khi công chứng hợp đồng mua bán nhà và đóng xong lệ phí trước bạ, bà Phượng đã đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận 6 để hoàn tất thủ tục sang tên. Nơi đây hẹn bà 15 ngày sau đến nhận kết quả. Đến hẹn, bà Phượng quay lại thì được văn phòng cho biết: “Hồ sơ của bà bị tạm ngừng giải quyết vì có đơn ngăn chặn của bà Trần Thị Thu Vân…”.

Bà Phượng hết sức ngạc nhiên với thông tin này vì bản thân bà không hề quen biết với bà Vân. Sau khi cất công tìm hiểu, bà mới biết người bán nhà cho bà còn nợ bà Vân hơn 130 triệu đồng và bà Vân đang khởi kiện ra tòa để đòi nợ.

Ngày 6-1-2009, TAND quận 6 đã ra quyết định công nhận nội dung thỏa thuận trả nợ giữa con nợ với bà Vân. Ngay sau khi thấy lý do ngăn chặn đã không còn, bà Phượng liền nộp lại hồ sơ đăng bộ nhà và đã được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận giải quyết vào ngày 22-1.

>> Xem thêm:  Vay tiền có giấy viết tay, tin nhắn nợ tiền thì có khởi kiện để đòi nợ được không?

Tưởng vậy là yên chuyện nhưng không phải. Chừng hai tháng sau, Thi hành án dân sự quận 6 đã mời bà Phượng đến làm việc. Cơ quan này cho biết sẽ kê biên căn nhà của bà Phượng để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án của bị đơn. Thì ra sau khi có quyết định hòa giải thành của tòa án, người chủ trước của căn nhà chưa tự nguyện thi hành án và ngoài căn nhà trên thì đương sự không còn tài sản nào khác. Tại thời điểm này, Thi hành án quận 6 đã áp dụng biện pháp ngăn chặn không cho bà Phượng mua bán, chuyển nhượng… căn nhà.

Chưa sang tên cũng bị ách

Khác với trường hợp nêu trên (đã sang tên xong), việc mua nhà của ông Nguyễn Giang Sơn bị ách lại khi ông chưa kịp hoàn tất thủ tục đăng bộ.

Đầu tháng 7-2007, ông Sơn mua căn nhà 33/12 Đặng Nhữ Lâm, thị trấn Nhà Bè, huyện Nhà Bè. Sau khi được công chứng hợp đồng mua bán nhà, ông đã nộp xong lệ phí trước bạ, còn người bán thì nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Giữa tháng 7-2007, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện cũng đã tiếp nhận hồ sơ xin đăng bộ nhà của ông.

Đầu tháng 8-2007, khi đến văn phòng để nhận kết quả theo lịch hẹn, ông Sơn rất bất ngờ khi bị nơi đây tạm giữ “giấy đỏ” của ông theo yêu cầu của Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè. Cũng tương tự như trường hợp của bà Phượng, người bán nhà cho ông Sơn đang mắc nợ người khác hơn 100 triệu đồng. Án phúc thẩm ngày 24-5-2007 của TAND TP.HCM xử buộc bà này phải trả nợ. Vì thế, căn nhà trên đã bị ngăn chặn để đảm bảo cho việc thi hành án. Ngày 26-7-2007, Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè đã ra quyết định kê biên căn nhà.

Tính sao cho hợp lý?

Trao đổi với phóng viên về trường hợp của bà Phượng, bà Lê Thị Mỹ Duyên, chấp hành viên Thi hành án dân sự quận 6, cho biết: “Đúng là chủ căn nhà trên đã làm hợp đồng bán nhà trước khi có quyết định hòa giải thành của tòa án. Tuy nhiên, việc sang tên cho người mua lại được hoàn thành sau khi có quyết định của tòa án. Theo điểm a khoản 1 mục IV Thông tư liên tịch số 12 ngày 26-2-2001 của Bộ Tư pháp và VKSND tối cao, “đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định của tòa án, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ giao dịch đó. Người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện yêu cầu tòa án hủy bỏ giao dịch đó”. Căn cứ vào quy định này, chúng tôi đã kê biên căn nhà của bà Phượng. Nếu cho rằng quyền lợi của mình bị xâm hại, bà Phượng có quyền khởi kiện yêu cầu TAND quận xem xét, giải quyết”.

Ở trường hợp của ông Sơn, ông Tô Bá Nhân, Trưởng Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè, cũng cho biết: Do ông Sơn chưa làm xong thủ tục sang tên nên chúng tôi vẫn có quyền kê biên. Khi nào chủ cũ thực hiện nghĩa vụ trả nợ, chúng tôi sẽ giải tỏa ngay. Phía ông Sơn có quyền khởi kiện chủ cũ về hợp đồng mua bán nhà đã ký kết”.

Theo khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở (có hiệu lực vào ngày 1-7-2007), quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng mua bán được công chứng. Như vậy, dù đã sang tên hay chưa thì với việc đã được công chứng hợp đồng mua nhà trước thời điểm bị ngăn chặn, kê biên, bà Phượng hay ông Sơn đều là chủ sở hữu nhà hiện hữu. Pháp luật có nên can thiệp, hạn chế quyền sở hữu nhà của họ để cưỡng chế người chủ cũ thi hành án?

Luật sư Đàm Như Việt (Đoàn luật sư TP.HCM):

>> Xem thêm:  Tính giá đất đền bù đất nông nghiệp như thế nào là đúng khi có quyết định thu hồi?

Không thể bỏ qua quyền lợi của người mua nhà

Đồng ý là phải bảo vệ quyền lợi của các chủ nợ, hạn chế việc các con nợ chuyển nhượng nhà để né tránh nghĩa vụ thi hành án nhưng còn quyền lợi của người mua nhà ngay tình, hợp pháp thì sao? Khi các cơ quan thẩm quyền không hề có sự “báo động” cần thiết (thể hiện qua việc phong tỏa, kê biên nhà… theo yêu cầu của các chủ nợ) và “tỉnh queo” giải quyết việc chuyển nhượng theo những trình tự luật định, sao giờ chấp hành viên lại phủ nhận sạch trơn và phó thác cho người dân tự giải quyết hậu quả? Chưa kể là Thông tư liên tịch 12 đã được ban hành trước và lại “chỏi” với Luật Nhà ở.

Căn cứ vào Nghị định 135 ngày 14-11-2003 của Chính phủ, đề nghị Bộ Tư pháp và VKSND tối cao kiểm tra, xử lý Thông tư 12 sao cho phù hợp hơn.

(LUATMINHKHUE.VN: Biên tập.)

4. Tư vấn về việc mua bán nhà chỉ có giấy viết tay ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi mua bán nhà chỉ có giấy viết tay không có sổ đỏ thì văn phòng luật có công chứng không ạ ? Tôi có thể làm như thế nào để khỏi tranh chấp sau này ? Cho tôi hỏi thêm là nếu chúng tôi có thỏa thuận về cửa sổ thì văn phòng có công chứng không ? Và tôi phải làm thế nào để cho kín kẽ ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Xem thêm:  Khái quát chung về đất nông nghiệp? Điều kiện có thể xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Việc mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:

Thứ nhất, Theo quy định tại Điều 40 Luật công chứng năm 2014, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay không được công chứng. Khi không được công chứng thì mọi thỏa thuận trong hợp đồng đều không được pháp luật công nhận vì không đảm bảo điều kiện về hình thức quy định cụ thể như sau:

Tại Điều 450 của Bộ luật dân sự 2005 đã quy định: Trừ những trường hợp được pháp luật quy định khác thì tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực từ phía cơ quan quản lý có thẩm quyền.

Điều 122 của Luật nhà ở 2014 cũng nêu rõ:

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."

Cùng với đó, nội dung tại điểm a, Khoản 3, Điều 167 của Luật đất đai 2013 cũng đã quy định:

"Trừ trường hợp được pháp luật quy định khác thì cần phải thực hiện công chứng, chứng thực đối với mọi hợp đồng liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cũng như các tài sản gắn liền với đất."

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh?

Do đó,trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thứ hai, tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua bạn có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Thứ ba, nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay, tiền ẩn các rủi ro như đã phân tích ở trên và bạn rất khó để bán được ngôi nhà đó.

Từ những rủi ro trên bạn cần cân nhắc kỹ trước khi mua nhà nếu bên bán có thể làm được sổ đỏ trước khi chuyển nhượng cho bạn được thì là tốt nhất, còn nếu không bạn phải xác định những rủi ro như trên có thể xảy ra cho bạn khi bạn vẫn quyết định mua căn nhà đó.

Trên đây là toàn bộ phần tư vấn của chúng tôi cho thắc mắc của bạn, hi vọng sẽ giúp ích được cho bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng công ty luật Minh Khuê. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng!

5. Có nên mua nhà đã thế chấp tại ngân hàng không ?

Thwa luật sư, Tôi muốn hỏi: Tôi có ý định mua 1 căn nhà 25m2, căn nhà này nằm chung vách với 1 căn nhà 35m2, trước đó cả 2 căn nhà này đều thuộc sở hữu của bà A, nay bà A đã bán căn nhà 35m2 cho cô B, và cô B hiện là người giữ sổ đỏ chung của cả 2 ngôi nhà. Tuy nhiên hiện nay cô B đã thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng để vay vốn, vậy tôi rất băn khoăn vể thủ tục mua bán mong được tư vấn ?

>> Xem thêm:  Hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định mới nhất Luật đất đai ?

Xin chân thành cảm ơn! Thân chào!
Người gửi: Nguyễn XN

Luật sư tư vấn đòi lại đất sau khi giao đất 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp."

Do đó trường hợp này của bạn sẽ có hai trường hợp sau:

TH1: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà A:

Nếu khi chị B mang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thế chấp thì lúc này hợp đồng thế chấp trên giữa chị B và ngân hàng bị vô hiệu vì vậy bạn có thể tiến hành hoạt động mua bán nhà theo quy định của pháp luật vì việc bà A bán nhà cho chị B nhưng chưa tiến hành thủ tục sang tên vì vậy quyền định đoạt với tài sản trên vẫn thuộc về bà A.

>> Xem thêm:  Mua bán đất bằng hợp đồng viết tay có hiệu lực pháp luật không ?

TH2: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên cả bà A và chị B:

Căn cứ Điều 145 Luật Nhà ở năm 2014:

"Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự."

+ Nếu việc chị B mang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thế chấp mà được sự đồng ý bằng văn bản của bà A thì hợp đồng thế chấp giữa chị B và ngân hàng hoàn toàn hợp pháp.Căn cứ khoản 4 Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015:

" Quyền của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

"4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận."

Vì vậy nếu ngân hàng đồng ý cho chị B và bà A bán căn nhà trên thì bạn có thể tiến hành thủ tục mua bán căn nhà trên theo quy định của pháp luật.

+ Nếu chị B mang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thế chấp mà không được sự đồng ý bằng văn bản của bà A thì trong trường hợp này hợp đồng này bị vô hiệu, Do đó nếu trường hợp này bạn có thể mua bán căn nhà trên nếu được sự đồng ý của cả chị B và bà A.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  UBND xã có quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán đất viết tay không ? Tư vấn thủ tục sang tên đất ?

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê