1. Thủ tục đặt cọc mua căn hộ chung cư ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Gia đình tôi có căn hộ chung cư đang có nhu cầu bán, họ cũng đồng ý với giá đưa ra nhưng họ chỉ đặt cọc trước 50 triệu và khi nào có sổ đỏ họ sẽ trả toàn bộ.
Vậy, Luật sư cho tôi hỏi trường hợp này có rủi ro gì cho bên bán không, giả sử khi có sổ đỏ rồi mà bên mua họ bảo họ không đủ tiền, khi đó sổ đỏ đã sang tên họ rồi thì giải quyết sao ?
Trân trọng cảm ơn!
Người gửi: K.P

Tư vấn thủ tục đặt cọc mua căn hộ chung cư ?

Luật sư tư vấn luật dân sự, đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Công ty chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Do bạn không nêu rõ là có hợp đồng mua bán hay không và việc bên mua đặt cọc 50 triệu đồng đó có giấy tờ gì chứng minh hay không nên chúng tôi chia ra hai trường hợp như sau:

Thứ nhất đối với trường hợp cả hai giao dịch trên đều không có giấy tờ pháp lý:

Căn cứ vào Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định như sau:

Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Như vậy rõ ràng khi thực hiện giao dịch mua bán này bạn phải có hợp đồng mới đảmm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch, tuy nhiên trường hợp bạn không có hợp đồng thì giao dịch mua bán của bạn đã bị vô hiệu do vi phạm về hình thức của hợp đồng ( theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015). theo quy định của pháp luật khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận_có nghĩa là đối với khoản tiền mà bên mua đặt cọc cho bạn thì bạn phải trả lại cho họ.

Mặt khác do bạn không đưa ra thông tin về giá bán cụ thể là bao nhiêu nên khi bên mua đặt cọc với khoản tiền như vậy khi phát sinh rủi ro ( họ kiện bạn vì không ký kết hợp đồng mà vẫn nhận tài sản) thì bạn sẽ phải hoàn trả khoản tiền đó và còn phải bồi thường thêm về cố ý thực hiện giao dịch vô hiệu.

Thứ hai nếu có hợp đồng: trường này rất ít xảy ra rủi ro vì bạn đã có những căn cứ pháp lý nhất định, đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự trên thực tế.

2. Về vấn đề khi mua bán xong mà bên mua chưa đủ tiền thánh toán:

Căn cứ vào Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định:

Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.

5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.

Như vậy chỉ thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu khi mà các bên đã thanh toán đủ tiền cho nhau quy định tại Khoản 1 Điều 12 (như trên). Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về việc trả tiền chậm thì bạn có thể kiện ra Tòa về việc vi phạm hợp đồng (trong trường hợp bạn và bên mua nhà có giao kết bằng hợp đồng) để bảo vệ quyền lợi của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Đối với trường hợp bạn không có hợp đồng thì bạn có thể chưa thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu (sổ đỏ) cho người mua và yêu cầu hộ thực hiện việc trả nốt phần tiền còn lại trong một thời gian nhất định. Tuy nhiên trên thực tế việc chuyển quyền sở hữu chỉ thực hiện khi các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ tài sản cho nhau và dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ mua bán này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty chúng tôi, hy vọng chúng tôi đã giải đáp được vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn tin tưởng sử dụng dịch vụ của Công ty chúng tôi. Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Mẫu giấy ủy quyền trong hồ sơ mời thầu xây lắp và Mẫu thỏa thuận liên danh đấu thầu xây lắp

2. Tư vấn về việc ký hợp đồng mua căn hộ chung cư ?

Xin chào luật sư,tôi có câu hỏi xin được tư vấn:Tôi có ký hợp đồng mua căn hộ vào ngày 11/10/2014 theo giấy phép xây dựng 124 (được cấp vào ngày 11/11/2013), tuy nhiên sau này do bị đình chỉ thi công và chậm tiến độ bàn giao nên tôi có tìm hiểu thông tin và phát hiện ra rằng trong GPXD 124 đó chưa có căn hộ của tôi mà sau này CĐT muốn thay đổi thiết kế mới và đã xin GP điều chỉnh nhưng chưa được cấp.
Tôi có làm việc với CĐT và được trả lời rằng khi được cấp GPXD 124 thì sau 1 tháng đã nộp đơn xin GPXD cho bảng thiết kế mới rồi nên phần móng và tiến độ xây hiện tại là theo thiết kế mới đang xin cấp phép nhưng vì thủ tục hành chính bị kéo dài chưa được cấp nên tạm ký HĐ với khách hàng trên GPXD 124.Hiện tại CĐT đã xin được giấy phép điều chỉnh đúng với thiết kế sau này có căn hộ của tôi vào ngày 2/9/2015.
Vậy cho tôi hỏi:
1. Khi có giấy phép điều chỉnh tôi yêu cầu CĐT phải ký lại hợp đồng với giấy phép điều chỉnh này nhưng CĐT phản hồi là không cần thiết vậy có đúng không? Nếu vậy sau này có nhà tôi có được giấy chủ quyền nhà không?
2. Để đảm bảo quyền lợi của mình tôi có thể yêu cầu CĐT phải bồi thường về việc gian dối và lừa đảo khi ký hợp đồng mà giấy phép không có căn hộ của tôi không (Vì giấy phép điều chỉnh giảm nhiều tiện ích và không gian sinh hoạt chung)? Nếu có thì bồi thường như thế nào?
3. Hiện tại tôi nhận được giấy báo thanh toán thêm 30% (trước đã đóng 40%) trong khi căn hộ của tôi chưa xây tường. Trong hợp đồng thì đóng 50% khi xong thô và 3 tháng sau mới phải đóng thêm 10%. Bên CĐT nói xong phần thô là xây nóc và sàn mái, còn phần hoàn thiện mới xây tường nên y/c tôi thanh toán 30% luôn vì bên đó đã xong nóc, sàn, mái.
Xin cho tôi hỏi tôi phần thô là như thế nào? CĐT yêu cầu vậy có đúng không?
Xin nhận được tư vấn của các luật sư ạ. Và có những vấn đề liên quan về luật mà tôi chưa biết cũng xin các luật sư tư vấn để tôi được biết rõ hơn ạ. Xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất: Về việc yêu cầu chủ đầu tư phải sửa lại nội dung trong hợp đồng có cần thiết?

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì căn hộ mà bạn mua của chủ đầu tư hiện đã xin cấp giấy phép xây dựng nhưng hiện tại chưa được cấp. Điều này ảnh hưởng lớn đến việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với ngôi nhà.

Do đó, trong trường hợp này để bảo đảm quyền lợi của mình bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư chỉnh sửa nội dung trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng để thống nhất các nội dung đã thay đổi.

Thứ hai: Về việc yêu cầu chủ đầu tư bồi thường về hành vi gian dối và lừa đảo khi ký hợp đồng mà giấy phép không có căn hộ của bạn vì giấy phép điều chỉnh giảm nhiều tiện ích và không gian sinh hoạt chung?

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây

:a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện quy định tại Điều 117 của Bộ luật này.

Trong quan hệ dân sự, các bên phải thiện chí, trung thực trong việc xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự, không bên nào được lừa dối bên nào. Lừa dối, đe dọa là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba trong quan hệ dân sự vi phạm nguyên tắc cơ bản trong quan hệ dân sự.

Điều 132 quy định “ Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.”

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa:

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, theo như thông tin mà bạn cung cấp thì chủ đầu tư đã có hành vi gian dối khi kí hợp đồng mua bán nhà đối với bạn. Điều này làm giảm nhiều tiện ích và sinh hoạt chung. Trong trường hợp này bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện việc bồi thường cho bạn. Nếu không thực hiện bồi thường bạn có thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hành vi lừa dối và khi đó chủ đầu tư buộc phải bồi thường thiệt hại cho bạn về thiệt hại thực tế xảy ra.

Thứ ba: Về phần thô trong công trình xây dựng

Phần thô gồm phần móng cùng bể ngầm, các hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, dầm, sàn bê tông), mái bê tông, cầu thang đã đổ bản và xây bậc, hệ thống tường bao che và ngăn chia như trát, xây và tô tường, sơn nước, chống thấm, làm lan can, có hệ thống đường ống điện chờ, hệ thống ống cấp thoát nước chờ sãn trong vách.... Việc hoàn tất các khoản vừa nêu trên giống như trong bản vẽ là đã xong khung sườn nhà. Những công đoạn còn lại như lắp ráp cửa nẻo, gạch đá ốp lát, thiết bị điện, đèn, thiết bị vệ sinh tức là những hạng mục còn lại để hoàn thiện căn nhà gọi là phần hoàn thiện.

Do đó, chủ đầu tư yêu cầu bạn như vậy là không đúng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Trường hợp nào Nhà nước sẽ trả lại tài sản khi thi hành án ?

3. Tư vấn về tiền triết khấu khi mua căn hộ chung cư ?

Kính chào Luật sư, Xin được tự giới thiệu, tôi là T, hiện ở tại Thành phố Đà Nẵng, Tôi viết email này, kính mong Luật sư giúp tôi một vấn đề thắc mắc như sau: Tôi có 3 người bạn có nhu cầu mua căn hộ thuộc sự án River Side. Công ty bán căn hộ này có chính sách ưu tiên bán những căn để kinh doanh cho Hội doanh nghiệp Đà Nẵng với chính sách chiết khấu cho Hội doanh Nghiệp Đà Nẵng 5% nếu mua từ 3 căn trở lên. Ba người quen này muốn tôi mua giúp cho họ bằng cách tôi xin Chủ tịch Hội ký giấy xác nhận hội viên Hội doanh nghiệp cho họ (Chủ tịch Hội cũng đã đồng ý), vì họ không có quyền mua được 3 căn này nếu không có giấy xác nhận. Và họ muốn thể hiện sự biết ơn với tôi và Hội doanh nghiệp bằng cách không nhận chiết khấu 5% đó mà gửi chiết khấu bằng tiền 5% đó cho tôi và một số anh em trong Hội (tổng số tiền chiết khấu của 3 căn khoảng 150 triệu đồng ).
Vậy xin hỏi: nếu sau này, họ không hài lòng vì lí do gì khác hay tiếc tiền, họ ''trở mặt'', thì họ có kiện tôi với Luật pháp là lấy tiền của họ một cách vi phạm luật pháp không? Việc làm này có phiền toái cho tôi với Luật pháp không?
Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Qúy luật sư ạ!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai qua tổng đài, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như dữ liệu bạn cung cấp thì họ có nhờ bạn giúp để xin giấy xác nhận hội viên doanh nghiệp, khi bạn được họ nhờ thì họ không hề đề cập đến vấn đề sẽ chia cho mọi người 5% chiếu khấu đó. Cũng như bạn không phải người có chức vụ quyền hạn, mặt khác do họ tự nguyện cảm ơn bằng hành động đó, vì thế bạn sẽ không phạm tội theo Bộ luật hình sự 2015

Điều 354. Tội nhận hối lộ

1. Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn trực tiếp hoặc qua trung gian nhận hoặc sẽ nhận bất kỳ lợi ích nào sau đây cho chính bản thân người đó hoặc cho người hoặc tổ chức khác để làm hoặc không làm một việc vì lợi ích hoặc theo yêu cầu của người đưa hối lộ, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Tiền, tài sản hoặc lợi ích vật chất khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 100.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng đã bị xử lý kỷ luật về hành vi này mà còn vi phạm hoặc đã bị kết án về một trong các tội quy định tại Mục 1 Chương này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

b) Lợi ích phi vật chất.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:

a) Có tổ chức;

b) Lạm dụng chức vụ, quyền hạn;

c) Của hối lộ là tiền, tài sản hoặc lợi ích vật chất khác trị giá từ 100.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

d) Gây thiệt hại về tài sản từ 1.000.000.000 đến dưới 3.000.000.000 đồng;

đ) Phạm tội 02 lần trở lên;

e) Biết rõ của hối lộ là tài sản của Nhà nước;

g) Đòi hối lộ, sách nhiễu hoặc dùng thủ đoạn xảo quyệt.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 15 năm đến 20 năm:

a) Của hối lộ là tiền, tài sản hoặc lợi ích vật chất khác trị giá từ 500.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng;

b) Gây thiệt hại về tài sản từ 3.000.000.000 đồng đến dưới 5.000.000.000 đồng.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù 20 năm, tù chung thân hoặc tử hình:

a) Của hối lộ là tiền, tài sản hoặc lợi ích vật chất khác trị giá 1.000.000.000 đồng trở lên;

b) Gây thiệt hại về tài sản 5.000.000.000 đồng trở lên.

5. Người phạm tội còn bị cấm đảm nhiệm chức vụ nhất định từ 01 năm đến 05 năm, có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

6. Người có chức vụ, quyền hạn trong các doanh nghiệp, tổ chức ngoài Nhà nước mà nhận hối lộ, thì bị xử lý theo quy định tại Điều này.

Khi thực hiện khởi kiện bạn thì cần có căn cứ chứng minh việc bạn nhận tiền là trái quy định pháp luật như nhận hối lộ, chiếm đoạt tài sản của người khác,...vv

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

4. Xử lý trường hợp khách hàng không nộp số tiền còn lại khi mua căn hộ chung cư ?

Xin chào Luật sư! Tôi có một vấn đề muốn luật sư tư vấn giúp: thứ nhất, có chế tài nào để xử lý các trường hợp khách hàng mua Căn hộ chung cư đã được chủ đầu tư làm thủ tục cấp giấy CNQSD đất và tài sản gắn với đất và đã được cơ quan có thẩm quyền cấp nhưng họ “không muốn” đến nộp tiền phần còn lại (5% hoặc 3%) lấy sổ?. Thứ hai, có văn bản nào hướng dẫn cho chủ đầu tư xử lý trong trường hợp này ?
Tôi xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Luật nhà ở năm 2014 và theo Công văn 1436/BXD-QLN thực hiện Luật nhà ở số 65/2014/QH13 và Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13:

Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

"1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở."

Điều 121. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, phương thức thanh toán tiền phải được thỏa thuận trong hợp đồng, khi một bên vi phạm hợp đồng thì phải có trách nhiệm bồi thường.

Do bạn không nêu rõ tình huống của mình có liên quan gì đến Hợp đồng hay không, nên bạn có thể tìm hiểu thêm Theo Luật dân sự 2015:

Điều 280. Thực hiện nghĩa vụ trả tiền

1. Nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏa thuận.

2. Nghĩa vụ trả tiền bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Điều 528. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại

1. Trường hợp tính mạng, sức khỏe và hành lý của hành khách bị thiệt hại thì bên vận chuyển phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

2. Bên vận chuyển không phải bồi thường thiệt hại về tính mạng, sức khỏe và hành lý của hành khách nếu thiệt hại xảy ra hoàn toàn do lỗi của hành khách, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Trường hợp hành khách vi phạm điều kiện vận chuyển đã thỏa thuận, quy định của điều lệ vận chuyển mà gây thiệt hại cho bên vận chuyển hoặc người thứ ba thì phải bồi thường.

Như vậy, tại thời điểm phải thanh toán số tiền còn lại, mà người đó không đến thanh toán, có nghĩa là đã vi phạm nghĩa vụ tra tiền.Và người đó phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hai gây ra cho chủ đầu tư.

Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Do bạn không nêu cụ thể, nên bạn có thể dựa vào điều 604 nêu trên để xác định căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Điều 588. Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Nếu người vi phạm nghĩa vụ không chịu trả tiền, thì bạn có thể kiện đòi bồi thường lên tóa án dân sự giải quyết, và thời hiệu khởi kiên bồi thường là 2 năm, kể từ ngày quyền và lời ích của chủ đầu tư bị xâm phạm.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?

5. Tư vấn về thanh toán hợp đồng mua căn hộ ?

Thưa luật sư! Tôi có 1 vấn đề vướng mắc mong luật sư tư vấn: Ngày 2 tháng 6, tôi có tiến hành làm hợp đồng đặt cọc mua căn hộ Riva Park của Vietcomreal có sự hiện diện của đại diện công ty môi giới Nam Minh Land. Cần nói thêm chủ đầu tư của căn hộ này là Vietcomreal nhưng Nam Minh Land chịu trách nhiệm môi giới và tìm khách hàng cho Vietcomreal.
Số tiền đặt cọc là 560 triệu và tôi thanh toán bằng thẻ tín dụng Master Card của SCB một tuần sau ngày làm hợp đồng đặt cọc và thanh toán, tôi vẫn không được Vietcomreal xuất cho biên nhận hay hóa đơn về khoản tiền tôi đã trả cho Vietcomreal mặc dù tôi vẫn còn giữ liên hóa đơn lúc thanh toán thẻ. Khi gọi điện lên chủ đầu tư hỏi thì bên họ nói rằng do thanh toán bằng thẻ nên tôi phải đóng phí 1.5% số tiền nữa họ mới xuất biên cho tôi trong khi tại thời điểm đặt cọc và trước khi đặt cọc, họ không hề thông báo về khoản phí này cho tôi. Tôi đã gọi điện lên trung tâm thẻ SCB để hỏi tôi có phải thanh toán bất kì phí nào khi dùng thẻ không và trung tâm nói là tôi không phải thanh toán phí gì cả. Cậu môi giới bên Nam Minh Land đã nói là bên Nam Minh Land sơ sót không thông báo cho tôi nên bên Nam Minh sẽ chịu phí và giải quyết dùm tôi nhưng cho đến nay cả Vietcomreal và Nam Minh Land đề không chịu giải quyết dứt điểm việc này mặc dù tôi đã gọi điện nhiều lần. Tôi đính kèm mail này là scan trang trong hợp đồng liên quan đến vấn đề và hình thức thanh toán. Trong hợp đồng ghi hình thức thanh toán là chuyển khoản vào tài khoản chủ đầu tư và tôi chịu mọi phí cho việc chuyển khoản. Xin cho hỏi tôi băn khoăn hợp đồng để hình thức thanh toán là chuyển khoản nhưng chủ đầu tư vẫn chấp nhận trả bằng thẻ.
Thanh toán bằng thẻ có được coi là chuyển khoản không và tôi có phải thanh toán phần phí đó không? Theo như tôi được biết thì thông tư của Ngân Hàng Nhà Nước là nếu đơn vị chấp nhận thẻ thu phí của người trả thẻ là vi phạm pháp luật. Trong trường hợp này Vietcomreal có vi phạm không? Nếu họ không xuất biên nhận/hóa đơn cho tôi thì có vấn đề pháp lý gì sau nay khi làm sổ hồng cho căn hộ tôi mua không, liên hóa đơn thanh toán bằng thẻ có giá trị pháp lý không? Nếu như tôi không vi phạm gì trong trường hợp này thì có cách nào làm việc pháp lý với họ để xuất biên nhận/hóa đơn cho tôi không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại Thông tư số 35/2012/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam : Quy định về phí dịch vụ thẻ ghi nợ nội địa

Điều 4. Nguyên tắc thu phí dịch vụ thẻ

1. Tổ chức phát hành thẻ được thu phí dịch vụ thẻ đối với chủ thẻ theo loại phí, mức phí do Tổng Giám đốc (Giám đốc) tổ chức phát hành thẻ quy định tại biểu phí dịch vụ thẻ của tổ chức mình nhưng phải bảo đảm nằm trong khuôn khổ và lộ trình quy định đối với các loại phí nêu tại Biểu khung mức phí dịch vụ thẻ ghi nợ nội địa (Phụ lục) ban hành kèm theo Thông tư này.

2. Tổ chức phát hành thẻ không được thu thêm phí ngoài biểu phí dịch vụ thẻ đã ban hành.

3. Tổ chức phát hành thẻ không được thu phí từ chủ thẻ đối với những giao dịch thẻ không thành công hoặc giao dịch thẻ bị sai sót không phải do lỗi của chủ thẻ.

4. Tổ chức thanh toán thẻ, tổ chức chuyển mạch thẻ không được thu phí dịch vụ thẻ đối với chủ thẻ.

5. Đơn vị chấp nhận thẻ không được thu phí giao dịch POS đối với chủ thẻ.

Theo quy định trên, bạn phải xem biểu phí dịch vụ thẻ đã ban hành của ngân hàng bạn giao dịch để biết rằng ngân hàng đó có làm sai các khoản phí của bạn hay không? Việc bạn thanh toán bằng thẻ có được coi là chuyển khoản và các khoản chi phí đã được công ty Nam Minh nói chịu hoàn toàn giúp bạn nên bạn sẽ không phải nộp các khoản phí đó nữa.

Về việc công ty đó không xuất hóa đơn cho bạn, thì bạn có thể yêu cầu công ty hoàn thiện các thủ tục để xuất hóa đơn cho bạn sớm. Nếu như họ không xuất hóa đơn thì bạn có thể khiếu nại hành vi vi phạm của công ty Nam Minh.

Theo Điểm b Khoản 1 Điều 16 Thông tư 39/2014/TT-BTC đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 26/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng và quản lý thuế tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 2 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ quy định:

“b) Người bán phải lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các trường hợp hàng hoá, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hoá, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động (trừ hàng hoá luân chuyển nội bộ, tiêu dùng nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất)."

Như vậy, khi phát sinh hoạt động dịch vụ có thu tiền thì công ty đó phải xuất hóa đơn GTGT cho người mua. Việc công ty thu phí của người lao động không có hóa đơn, chứng từ là trái với quy định của pháp luật.

Hành vi này có thể bị xử phạt hành chính theo Điểm b Khoản 4 Điều 11 Thông tư số 10/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn xử phạt vi phạm hành chính về hóa đơn như sau:

"4. Phạt tiền 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi:

b) Không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ có giá trị thanh toán từ 200.000 đồng trở lên cho người mua theo quy định. Cùng với việc bị xử phạt, tổ chức, cá nhân kinh doanh phải lập hóa đơn giao cho người mua."
Như vậy, công ty sẽ phải cấp hóa đơn cho bạn và sau đó bạn có thể làm thủ tục cấp sổ đỏ bình thường.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Hướng dẫn cách lấy lại tiền đặt cọc theo quy định của pháp luật ?