1. Thủ tục giải quyết tranh chấp phần đất không có trên sổ đỏ ?

Chào luật sư, tôi hiện đang sinh sống ở bình dương, tôi có vấn đề như sau: theo file đính kèm, tôi có thửa đất số 91 hiện đã xây nhà trên 100% diện tích thổ cư, hiện tôi có tranh chấp với chủ hiện tại của thửa đất số 84.
Vấn đề như sau: thửa đất số 83 và 84 trước kia đều là của cậu tôi (hiện đã mất), sau này chuyển nhượng cho 2 chủ mới; trên thửa đất số 84 hiện giờ có 1 giếng nước trước kia cậu tôi cho tôi sử dụng cùng, chỉ thỏa thuận bằng miệng, tôi có làm hàng rào (theo đường gãy màu đỏ trên file đính kèm) nhưng chưa hoàn thành thì bị chủ thửa đất số 84 khiếu nại đến ubnd phường với lý do tôi xây dựng trái phép trên thửa đất mà họ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Ubnd phường đã tổ chức hòa giải, tuy nhiên không thành. Chủ thửa đất 84 muốn tôi phải trả lại diện tích đã xây dựng trái phép và không được sử dụng giếng nước nữa.
Tuy nhiên, về mặt giấy tờ, tôi lại không chứng minh được giếng nước đó nằm trong phần diện tích mình đã được cấp gcn, cũng không có văn bản nào của chủ cũ thửa đất 84 đồng ý cho tôi sử dụng giếng nước đó mãi mãi. Sự việc hòa giải không thành, tôi muốn gửi đơn khởi kiện đến tòa án nhân dân thành phố; tôi muốn biết tôi có cơ sở nào để tiếp tục được sử dụng giếng nước nói trên không ?
Chân thành cảm ơn luật sư.

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê cuả chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

Thứ nhất, xét xem anh được tặng cho quyền sử dụng đất qua một hợp đồng miệng của chú anh có giá trị pháp lý không thì theo quy định của Bộ luật dân sự đối với việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì việc cho quyền sử dụng đất đó mới có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản đói với tài sản là bất động sản phải đăng ký.Cụ thể theo quy định tại Điều 457 và Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc đã đăng ký thì việc cho quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực. Trong trường hợp của bạn không phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất."

Thứ hai, nếu xem xét theo trường hợp là di chúc miệng thì bạn cần xem xem kể từ thời điểm lập di chúc đến khi người đó mất có bị quá 3 tháng không, người lập có minh mẫn sáng suốt không, và phải có ít nhất 2 người làm chứng và được viết lại thành văn bản cùng ký tên điểm chỉ, ít nhất 5 ngày sau phải được công chứng, chứng thực.Cụ thế:

"Điều 629. Di chúc miệng

1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng.

2. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Điều 630. Di chúc hợp pháp

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng."

Thứ ba, khi chú bạn thực hiện việc chuyển nhượng 2 lô đất 83, 84 cho người khác thì nếu lúc đó chú của bạn muốn cho bạn thì đã thực hiện hoàn tất thủ tục tặng cho và sang tên luôn cho bạn, chứ không tiến hành việc chuyển nhượng luôn phần đất có giếng sang cho người khác.

Vậy nên trong trường hợp của bạn chưa đủ căn cứ để tiến hành xây dựng trên mảnh đất đó và được tiếp tục sử dụng giếng nước nói trên.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về giải quyết tranh chấp đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tư vấn về đền bù trong quá trình giải tỏa đất ?

Thưa luật sư. Tôi có vấn đề thắc mắc cần nhờ luật sư giải đáp giúp. Tình trạng hiện giờ nơi tôi ở có 3 căn đã sập bây giờ còn 8 căn đang trong tình trạng sụp lún. Bên ủy ban phường có mời 8 hộ còn lại vào họp bên ủy ban phường nói là khu đó giải tỏa do làm cầu vàm cống nên phải di dời các hộ sạc lỡ, các hộ có ý kiến yêu cầu bên ủy ban và nhà nước cấp khu tái định dân cư trả chậm, bà phó chủ tịch phường nói là di dời hỗ trợ 1 nhà chỉ có 5 triệu, còn cấp khu tái định dân cư là 1m vuông là 2tr170 ngoài ra không hỗ trợ thêm gì hết. Trước khi mời vào họp thì bên ủy ban có nói với những căn hộ chưa bị sụp là kêu họ để nhà rồi đi mướn nhà trọ để ở mà không hỗ trợ kinh phí. Vậy cho tôi hỏi là tình trạng nhà của chúng tôi như vậy thì chính quyền địa phương có cấp khu tái định cư cho chúng tôi không.
Và cấp như vậy là miễn phí hay phải trả tiền, vì tôi được biết là ở địa phương khác thì được cấp miễn phí đất và nhà cho dân. Và nếu khu tái định cư bán trả chậm thì cho tôi biết mỗi mét nhà nước bán bao nhiêu, và mỗi năm phải trả bao nhiêu trong thời hạn bao lâu. Và cho tôi hỏi thêm là địa phương chỉ hỗ trợ 5 triệu tiền di dời.
Vậy Chúng tôi có thể yêu cầu hỗ trợ thêm không , phải gửi và làm hồ sơ ra sao và gửi đến đâu ?
Mong luật sư giải đáp giúp chúng tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Theo Khoản 1 Điều 16 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

"Điều 16. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người

1. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người quy định tại Khoản 3 Điều 87 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 của Luật Đất đai, Điều 6 và Điều 22 của Nghị định này.

2. Đối với trường hợp đất ở của hộ gia đình, cá nhân bị sạt lở, sụt lún bất ngờ toàn bộ diện tích thửa đất hoặc một phần diện tích thửa đất mà phần còn lại không còn khả năng tiếp tục sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân được bố trí đất ở tái định cư theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương quy định nhưng không được vượt quá hạn mức giao đất ở tại địa phương;

b) Việc nộp tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền sử dụng đất và các ưu đãi khác thực hiện theo quy định của Nghị định về thu tiền sử dụng đất.

3. Tiền bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thu hồi để bố trí tái định cư được giải quyết như sau:

a) Ngân sách nhà nước chi trả trong trường hợp thu hồi đất ở do thiên tai gây ra;"

Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún nếu đủ điều kiện sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại điều 6, điều 22 Nghị định này.

Theo quy định tại điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở:

"Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình."...

4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Như vậy, nếu các hộ có đất bị sạt lún có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khi nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tùy từng trường hợp mà sẽ được bồi thường bằng tiền, bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư.

Việc hỗ trợ tái định cư được quy định tại điều 22 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 22. Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở

Việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định này thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp."

Đối với giá tiền để bồi thường dựa trên Quyết định của UBND tỉnh của mỗi địa phương theo giá đất do UBND tỉnh ban hành vào thời điểm bồi thường. Để được bồi thường, hỗ trợ tái định cư bạn cùng các hộ gia đình, cá nhân khác tham khảo quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng do cơ quan có thẩm quyền ban hành, Ban giải phóng mặt bằng lập để biết thông tin cụ thể.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Tư vấn chế độ quyền sở hữu đất đai ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp như sau: Tài sản thế chấp của khoản vay là Giấy CN QSDĐ cấp cho hộ gia đình ông năm 2001; Trong sổ hộ khẩu gia đình năm 2001 có : Giấy CNQSDĐ cấp cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn A ngày 5/12/2006.

Trong sổ hộ khẩu ông Nguyễn Văn A cấp năm 2000 có các thành viên sau:

- Ông Nguyễn Văn A

- Vợ ông A

- Con trai lớn Nguyễn Văn B (tách hộ ngày 12/2/2012)

- Con trai thứ Nguyễn Văn C (Chuyển đi tỉnh khác ngày 11/9/2003)

- Bố đẻ ông A (chết tuổi già, chuyển đi ngày 18/5/2002)

- Ngày 19/6/2011: nhập thêm hộ khẩu vợ anh C

- Ngày 19/6/2011: nhập thêm hộ khẩu con anh C

- Ngày 21/5/2012: nhập thêm hộ khẩu anh C

Anh B đã cưới vợ nhưng không có tên vợ trong hộ khẩu ông Nguyễn Văn A. (không rõ năm kết hôn)

Vậy xin hỏi những ai có quyền sở hữu mảnh đất theo Giấy chứng nhận QSDĐ ? Nếu mảnh đất trên đem thế chấp thì cần những ai đồng ý và ký hợp đồng?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư công tư vấn Luật Minh Khuê Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!

Người gửi: NT Duong

Trả lời:

Hộ gia đình cũng là một chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự, điều này được thể hiện rõ tại điều 101 Bộ luật dân sự 2015

Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định rõ ràng quyền và trách nhiệm của hộ gia đình.

Điều 102 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Điều 102. Tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân

1. Việc xác định tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác định theo quy định tại Điều 212 của Bộ luật này.

2. Việc xác định tài sản chung của các thành viên tổ hợp tác, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác định theo quy định tại Điều 506 của Bộ luật này.

3. Việc xác định tài sản chung của các thành viên của tổ chức khác không có tư cách pháp nhân, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác định theo thỏa thuận của các thành viên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

"Điều 103. Trách nhiệm dân sự của thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

1. Nghĩa vụ dân sự phát sinh từ việc tham gia quan hệ dân sự của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân được bảo đảm thực hiện bằng tài sản chung của các thành viên.

2. Trường hợp các thành viên không có hoặc không đủ tài sản chung để thực hiện nghĩa vụ chung thì người có quyền có thể yêu cầu các thành viên thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 288 của Bộ luật này.

3. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, hợp đồng hợp tác hoặc luật không có quy định khác thì các thành viên chịu trách nhiệm dân sự quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này theo phần tương ứng với phần đóng góp tài sản của mình, nếu không xác định được theo phần tương ứng thì xác định theo phần bằng nhau.

và Bộ luật đất đai 2013 cũng quy định rất rõ tại

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Dựa vào những quy định trên, trong tình huống này giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình A vào năm 2001, mà đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, trong trường hợp này những người có quyền sử dụng đất là những người có tên trong sổ hộ khẩu vào năm 2001 và hiện tại đang sống chung và có cùng hộ khẩu thường trú. Vậy những người có quyền sở hữu mảnh đất theo Giấy chứng nhận QSDĐ là:

- Ông Nguyễn Văn A

- Vợ ông A

Nếu mảnh đất trên đem thế chấp thì cần sự đồng ý của vợ chồng ông A. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, khi làm thủ tục định đoạt tài sản chung (cụ thể trường hợp này là công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất) của hộ gia đình tại cơ quan công chứng thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo quy định của Điều 141 Bộ luật Dân sự. Yêu cầu này được đặt ra nhằm đảm bảo an toàn cho văn bản công chứng cũng như đảm bảo quyền lợi cho tất cả các thành viên của hộ gia đình.

Hiện nay, chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về việc xác định thành viên trong hộ gia đình. Nhưng thực tế, các tổ chức công chứng, các văn phòng đăng ký nhà đất đều căn cứ vào sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những thành viên có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.

Trân trọng!

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Khiếu kiện về đất đai thực hiện như thế nào ?

“Thời hiệu khiếu nại, khởi kiện có còn nữa không?”, đó là vấn đề quan tâm “cốt tử” đầu tiên gần như không thể thiếu của các luật sư khi tư vấn cho khách hàng về các vụ khiếu kiện hành chính trong lĩnh vực đất đai. “Cốt tử” vì nếu quá thời hạn luật định thì đương sự sẽ bị mất quyền khiếu nại hay khởi kiện cho dù nội dung khiếu kiện có bức xúc đến mấy và thậm chí thấy rõ là quyết định hành chính đó sai.

Nhiều quy định pháp luật mâu thuẫn và bất hợp lý đang gây trở ngại cho người dân khi họ muốn khiếu nại hoặc khởi kiện các quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Hệ trọng với người dân như thế nhưng các quy định của pháp luật về vấn đề này lại mâu thuẫn một cách kỳ lạ. Điều 31, Luật Khiếu nại Tố cáo (1998) cho phép thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được hành vi hành chính. Trong khi đó, khoản 1, điều 64, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2008 của Chính phủ lại quy định đối với quyết định hành chính trong quản lý đất đai của ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh thì thời hiệu khiếu nại là 30 ngày, kể từ ngày cơ quan này có quyết định đó.

Tư vấn về việc giải quyết tranh chấp phần đất không có trên sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Nghị định trên của Chính phủ chẳng những làm cho thời hiệu khiếu nại bị rút xuống còn một phần ba mà còn gây vô vàn khó khăn cho người khiếu nại khi quy định thời hiệu khiếu nại được tính kể từ ngày UBND tỉnh ban hành quyết định hành chính, thay vì kể từ ngày đương sự nhận được quyết định hành chính hoặc biết được hành vi hành chính theo như Luật Khiếu nại Tố cáo. Nếu chính quyền tìm cách “ém” quyết định hành chính đã ban hành, cho đến khi đương sự vỡ lẽ, thì thời hiệu khiếu nại đã hết, hay nói cách khác, quyền khiếu nại của họ đã bị vô hiệu. Nhiều luật sư cho biết đây là thủ thuật được không ít chính quyền địa phương áp dụng nhằm tránh bị người dân khiếu kiện.

Ngoài cơ chế khiếu nại, điều 39, Luật Khiếu nại Tố cáo năm 1998 (được sửa đổi, bổ sung tại điều 12, Luật Khiếu nại Tố cáo năm 2005) còn cho phép người dân được khởi kiện vụ án hành chính ra tòa trong hai trường hợp: a) hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà không được giải quyết; b) hoặc không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại (lần đầu). Tuy nhiên, ông Lê Văn Khiêm, chuyên viên pháp lý của Văn phòng Luật sư người nghèo, cho biết rất nhiều trường hợp đã bị tòa trả lại đơn khởi kiện do không có quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quyết định giải quyết khiếu nại không đúng hình thức.

Giải thích về việc trả lại đơn kiện, tòa án thường căn cứ vào điều 37, Luật Khiếu nại Tố cáo (1998); điều 10, Luật Khiếu nại Tố cáo (2005); điểm 2, khoản 1, điều 1, Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính sửa đổi (2006). Cụ thể, các điều luật nói trên yêu cầu: “Người giải quyết khiếu nại lần đầu phải ra quyết định giải quyết khiếu nại bằng văn bản”.

Còn điểm 2, khoản 1, điều 1, Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính sửa đổi (2006) thì quy định: Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện để tòa án giải quyết vụ án hành chính đối với “quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do chủ tịch UBND… giải quyết khiếu nại lần đầu, nhưng người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó”.

Như vậy, theo bắt bẻ của tòa, để thụ lý đơn kiện phải thỏa mãn điều kiện: vụ việc đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu và việc giải quyết khiếu nại đó phải được thể hiện bằng văn bản, dưới hình thc một quyết định giải quyết khiếu nại. Với cách hiểu này, nếu không đáp ứng được điều kiện trên thì tòa từ chối thụ lý đơn kiện cho dù rõ ràng là có sự mâu thuẫn với điều 39, Luật Khiếu nại Tố cáo (1998); điều 12, Luật Khiếu nại Tố cáo (2005) khi luật cho phép người dân được quyền khởi kiện vụ án hành chính ra tòa kể cả trong trường hợp không cần phải có quyết định giải quyết khiếu nại (hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà không được giải quyết). Theo ông Khiêm, nắm được cách xử lý trả lại đơn kiện của tòa, có nơi như tỉnh X ở miền Trung, chính quyền địa phương đã chỉ thị (miệng) với nhau là nhất quyết lờ đi, không ban hành quyết định giải quyết khiếu nại khi có khiếu nại hoặc có địa phương đối phó bằng cách giải quyết khiếu nại dưới hình thức thông báo, công văn… thay vì (theo yêu cầu của tòa) phải dưới hình thức quyết định. Người dân trong những trường hợp như vậy xem như bế tắc vì không còn cửa nào để có thể giúp họ giải quyết vụ việc một cách hợp pháp hơn.

Thế nhưng, những khó khăn về thủ tục cũng chỉ là “màn dạo đầu” so với cả đoạn trường giải quyết vụ án mà người đi kiện luôn ở vị trí bất lợi trước một bị đơn là cơ quan nhà nước. Vì vậy, theo nhiều luật sư, đáng lo ngại nhất vẫn là quá trình giải quyết vụ án có đảm bảo được tính khách quan hay không. Ông Khiêm cho biết có trường hợp trước khi xét xử tỉnh ủy, UBND tỉnh đã “triệu tập” thẩm phán – chủ tọa phiên tòa để chỉ đạo hướng giải quyết. Có nơi, theo luật sư Trần Duy Cảnh, Công ty luật Luật Việt, khi biết mình thất lý, chính quyền đã đối phó bằng cách vào “phút 89” chuẩn bị xét xử là lại hủy quyết định đang bị kiện và ban hành quyết định mới với nội dung gần như không thay đổi. Đương sự cuối cùng mệt mỏi quá đành phải ngậm ngùi rút lui.

Quy hoạch “treo”: kiện ở đâu?

Suốt từ năm 2005 đến nay, người dân ở phường Tân Kiểng, quận 7, TPHCM, luôn sống trong tâm trạng bất an, lo âu vì quy hoạch “treo”. Thật ra, nhiều năm trước nữa ở đây đã từng có quy hoạch và cũng đã bị “treo”…, tuy nhiên do thấy khó khả thi, ngày 25-8-2005, Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM đã ra thông báo xóa quy hoạch chi tiết hẻm của bốn phường, trong đó có phường Tân Kiểng. Tuy nhiên, bà con chưa kịp mừng thì lập tức chỉ sau đấy đúng một ngày, 26-8-2005, UBND quận 7 lại ban hành quyết định quy hoạch chi tiết mới phường Tân Kiểng mà theo ghi nhận sự điều chỉnh còn bất cập hơn rất nhiều (TBKTSG, ngày 17-11-2005).

Và đến nay, tức sau hơn bốn năm ban hành, bản quy hoạch mới vẫn… còn nằm trên giấy. Thế nhưng, quy hoạch này có tiếp tục được thực hiện hay bị hủy bỏ thì chính quyền địa phương lại không công bố khiến cho người dân bị thiệt hại rất nhiều. Ông Vũ Hùng, một cán bộ hưu trí ở đây, bức xúc cho biết có gia đình muốn bán căn nhà nhưng khi biết quy hoạch còn “treo” nên hầu hết khách bỏ đi, không dám mua.

Khoản 3, điều 29, Luật Đất đai quy định: đất thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì phải được điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố. “Như vậy, nếu chính quyền không điều chỉnh hoặc hủy bỏ và không công bố thì bị chế tài gì? Người dân được quyền khiếu kiện về vấn đề này ở đâu?”, ông Hùng đặt vấn đề.

Có ý kiến cho rằng việc khiếu nại hay khởi kiện chính quyền ra tòa trong trường hợp trên là không thể bởi theo quy định hiện hành (điều 162, Nghị định 181/2004/NĐ-CP) quyết định về quy hoạch (đất đai, xây dựng) không thuộc loại quyết định hành chính được quyền khiếu nại và do đó sẽ không được khởi kiện theo thủ tục tố tụng hành chính.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

5. Tư vấn các vướng mắc về quản lý, sử dụng đất đai ?

Thưa quý các chuyên gia pháp lý, luật sư của công ty luật Minh Khuê. Xin cho biết quy định của Luật đất đai năm 2013 về sở hữu đất đai và người sử dụng đất ? Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì những đối tượng nào phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất và đối tượng nào phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý ?
Cảm ơn!

Trả lời:

Thứ nhất, quy định của Luật đất đai năm 2013 về sở hữu đất đai và người sử dụng đất:

Cụ thể hóa quy định tại Điều 53 Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai năm 2013 tại Điều 4 đã xác định chế độ sở hữu đối với đất đai như sau:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Như vậy, theo quy định trên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sỡ hữu và thống nhất quản lý sẽ trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất (người sử dụng đất) dưới các hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Các chủ thể sử dụng đất này được xác định rõ tại Điều 5 của Luật đất đai năm 2013 bao gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Thứ hai, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì những đối tượng dưới đây phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất và đối tượng phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý ?

1. Điều 7 Luật đất đai năm 2013 quy định người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất, bao gồm:

a) Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.

b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương.

c) Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.

d) Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo.

đ) Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.

e) Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình.

g) Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.

2. Đối với đất được giao để quản lý, các chủ thể phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước được quy định tại Điều 8 Luật đất đai năm 2014, bao gồm:

a) Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp sau đây:

- Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm;

- Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;

- Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.

c) Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương.

d) Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về quản lý và sử dụng đất đai, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hỏi đáp về tội chiếm đoat tài sản và hình phạt đối với tội danh này ?