1. Tư vấn về việc yêu cầu bồi thường hoặc lấy lại đất khai hoang phục hóa bị xã thu hồi?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Năm 1987, gia đình em có khai hoang phục hoá một miếng đất khoảng 2 héc ta, một nửa đất màu và một nửa đất ruộng, gia đình em sử dụng nông nghiệp trên miếng đất đó, đến năm 1995 xã lấy đi một phần của thửa đất để bán cho một số hộ gia đình làm đất ở, năm 2001 bố em có lên mua lại một phần thửa đất đó (3.000m2, trong đó có 400m2 đất thổ cư em trai em đã xây nhà trên đó, còn lại là đất nông nghiệp).

Cũng trong thời gian đó xã lại lấy một phần của thửa đất còn lại tiếp tục bán cho các hộ dân làm đất ở nhưng không bồi thường gì cho gia đình em cả (thửa đất đó có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính), gia đình em vẫn đóng thuế đất nông nghiệp. Đến nay, gia đình em xin cấp giấy quyền sử dụng trên miếng đất mà gia đình em đã mua nhưng xã yêu cầu đóng 50 triệu và đất đó được tính là thuê dài hạn trong 50 năm. Cho đến nay em mới biết được đất khai hoang phục hóa trước năm 1993 được tính là đất thuộc quyền sở hữu của người khai hoang. Vậy cho em hỏi: gia đình em cần làm những thủ tục gì để đòi lại thửa đất đó hoặc làm gì để xã bồi thường cho gia đình em? Còn miếng đất của em trai em thì xã xử lý như vậy có đúng luật không? Em xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: N.V.H

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 100 Luật đất đai 2013 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Vì vậy, việc làm của xã là không đúng với quy định của pháp luật bạn có thể khiếu nại lên xã nơi đưa ra quyết định này. Còn về việc thu 50 triệu và coi đó là thuê đất dài hạn trong vòng 50 năm là không đúng, bạn chỉ cần đóng một khoản lệ phí để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất:

"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Như vậy, Ủy ban nhân dân xã không có quyền thu hồi đất của gia đình bạn. Nếu trong trường hợp thu hồi đất vì mục đích an ninh - quốc phòng hoặc vì lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội thì Ủy ban nhân dân huyện có quyền thu hồi và phải bồi thường cho gia đình bạn theo quy định vì gia đình bạn đủ điều kiện để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013.

Chính vì vậy, gia đình bạn có quyền làm đơn khiếu nại tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu giải quyết trong thời gian không quá 30 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý đối với giải quyết khiếu nại lần đầu theo quy định tại Điều 28 Luật Khiếu nại năm 2011. Trong trường hợp, không đồng ý giải quyết khiếu nại lần đầu của Ủy ban nhân dân cấp xã thì gia đình bạn có quyền nộp đơn Khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất để yêu cầu giải quyết khiếu nại lần 2 để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho gia đình bạn.

>> Tham khảo ngay: Khai hoang đất để sử dụng có được coi là sở hữu đất hợp pháp không?

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

2. Hướng dẫn về mức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất khai hoang của người dân?

Chào quý công ty, em xin có câu hỏi như sau. Ở xã em có diện tích 20 ha được người dân khai hoang để trồng 1 vụ lúa từ trước 01/07/2004 đến nay do vùng đất này luôn ngập nước hay bị lụt nên chỉ cấy được một vụ lúa. Và UBND xã không thu một khoản phí hay thu đóng góp nào theo đầu sào trên điện tích đó cả.

Nay có một số hộ gia đình tự ý đào quây bờ thành ao trên phần diện tích của hộ đã khai hoang để nuôi vịt và thả cá do sản xuất nông nghiệp kém hiệu quả với điện tích 2 ha nhưng chưa xin ý kiến để chuyển đổi mục đích với UBND xã.

Vậy luật sư cho em hỏi có thể cưỡng chế các hộ gia đình tự quây bờ ao đó để trả lại hiện trạng đất canh tác trồng lúa như lúc đầu có được không?Bây giờ UBND xã muốn thu hồi toàn bộ diện tích 20 ha đó lại để cho một tổ chức hay cá nhân thuê làm trang trại có được không? Quy trình thu hồi như thế nào? Mức bồi thường công khai phá là bao nhiêu? Em ở huyện Nông Cống - Thanh Hóa. Căn cứ vào quy định nào để thực hiện? Mong luật sư trả lời giúp em, em xin chân thành cảm ơn!

- Lê Công Lưu -

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

3. Luật đất về khai hoang và việc thu hồi đất khai hoang?

Em có một vấn đề mong luật sư giải đáp: ba mẹ em có một thửa đất khai hoang cách đây hơn 20 năm. Từ năm 2003, thì có Ủy ban nhân dân xã, đòi phải trả lại đất khai hoang và bắt phải thầu khoán nếu không sẽ thu hồi cho người khác thầu khoán. Vậy cho em hỏi, luật thu hồi đất khai hoang là như thế nào? Và thẩm quyền nào có thể thu hồi đất khai hoang. Và cách thức đền bù khi thu hồi đất. Xin luật sư tư vấn và giải thích thêm cho em? Em xin cảm ơn!
- Trần Lào -

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

4. Thu hồi đất khai hoang không có giấy tờ?

Thưa luật sư, năm 1996, nhà tôi được UBND xã cho đấu thầu 10 ha đất nông nghiệp để khai hoang phục hóa trồng cây lúa nước. Hiện nay, nhà nước thu hồi 01 ha để cho doanh nghiệp sử dụng phát triển kinh tế xã hội. Nhà tôi được UBND xã xác định nguồn gốc đất là đất 5% nên không được đền bù về đất. Chỉ được đền bù về tài sản và hoa mầu trên đất.

Vậy nhà tôi có được đền bù về chi phí đầu tư còn lại trên đất không? Chi phí đầu tư còn lại trên đất có phải là tài sản vật kiến trúc hoa mầu không?Hiện nay, trên thực tế quỹ đất nhà tôi khai hoang lên tới 13 ha. Mà phần đất thu hồi lại không nằm trong diện tích nhà tôi được giao đấu thầu. Vậy phần đất nhà tôi khai hoang ngoài phần đất đấu thầu là đất gì? Có được đền bù không, nhà tôi có đủ điều kiện để xác nhận là đất khai hoang từ năm 1996 tới nay không? Nhà tôi phải làm những gì?

Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!

Thu hồi đất khai hoang không có giấy tờ ?

Luật sư tư vấn trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 129 Luật Đất đai 2013 quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp:

"1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:

a) Đất rừng phòng hộ;

b) Đất rừng sản xuất.

4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.

..."

Như vậy, theo Điều 77 Luật Đất đai năm 2013 thì bạn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại như sau:

"Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."

Dựa trên giấy tờ được cơ quan nhà nước giao đất để làm căn cứ bồi thường về đất cho gia đình bạn. Đối với phần đất khai hoang mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định Điều 129 Luật đất đai 2013.

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

5. Nhà nước thu hồi đất khai hoang - cá nhân có được đền bù?

Luật sư tư vấn công ty luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp những quy định của pháp luật về nguồn gốc sử dụng đất (đất khai hoang) và vấn đề thu hồi đất theo quy định của pháp luật hiện hành:

Nội dung phân tích:

Điều kiện để được bồi thường chi phí khi nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình và cá nhân được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Thông thường, đất khai hoang sẽ không có giấy tờ chứng nhận hoặc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân trên đất, do vậy thường thì khi thu hồi đất khai hoang nhà nước sẽ xem xét xem mảnh đất đó có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Theo quy định nêu trên thì đối với đất không có giấy chứng nhận thì phải đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì mới được đền bù, điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Trong trường hợp gia đình bạn đủ điều kiện được bồi thường, bạn sẽ được bồi thường như sau:

Căn cứ Điều 75 Luật đất đai 2013 thì:

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường mới nhất đối với cây trồng trên địa bàn tỉnh Phú Yên ?