Tình huống: Ông L.M.T và bà T.T.C có 150.83 m2 đất và nhà 1 trệt 1 lầu trên đất ở tại thửa đất số 35 tờ bản đồ số 10 theo giấy CNQSDĐ CĐ 980765 do sở TNMT cấp ngày 10/11/2016.

Ngày 22 tháng 5 năm 2018, do tin tưởng người con là L.M.H ông bà ký tại Văn Phòng Công Chứng mà không rõ nội dung văn bản là gì, thời điểm đó cả 2 ông bà đều trên 70 tuổi. Sau này ông bà mới biết đó là hợp đồng tặng cho đất, đất bao gồm cả nhà ở nhưng do nhà chưa hoàn công nên không thể hiện trên hợp đồng tặng cho.

Ngày 21 tháng 10 năm 2018 ông L.M.H sau khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai đã mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này thế chấp tại ngân hàng. Gia đình hoàn toàn không biết sự việc cho đến khi ông H không đủ khả năng thanh toán khoản vay, phía ngân hàng liên hệ gia đình làm việc nhằm phát mại tài sản thì mới biết thông tin. Vậy xin hỏi:

1. Có vô hiệu được hợp đồng tặng cho?

2. Có vô hiệu được hợp đồng thế chấp tài sản?

3. Phương án xử lý?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật Dân sự 2015

- Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

- Luật đất đai năm 2013

- Thông tư 39/2016/TT-NHNN

2. Luật sư tư vấn:

>> Xem thêm:  Giao dịch dân sự vô hiệu là gì ? Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu ?

2.1 Hợp đồng tặng cho tài sản có bị vô hiệu

Theo thông tin khách hàng cung cấp tuy bà C học hết lớp 3 nhưng bà biết chữ. Bà C có điều trị bệnh về tiểu đường, bà thường nhớ nhớ quên quên tuy nhiên hồ sơ bệnh án chưa ghi nhận về các bệnh tình có thể dẫn tới mất năng lực hành vi dân sự.

Căn cứ các Điều 22, 23, 24 Bộ luật dân sự 2015 quy định về mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hay hạn chế năng lực hành vi dân sự đều phải có quyết định của tòa án.

“Điều 22. Mất năng lực hành vi dân sự

1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

2. Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.”

“Điều 23. Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi

1. Người thành niên do tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của người này, người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ.

2. Khi không còn căn cứ tuyên bố một người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.”

“Điều 24. Hạn chế năng lực hành vi dân sự

1. Người nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án có thể ra quyết định tuyên bố người này là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Tòa án quyết định người đại diện theo pháp luật của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự và phạm vi đại diện.

2. Việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày hoặc luật liên quan có quy định khác.

3. Khi không còn căn cứ tuyên bố một người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự.”

Như vậy, chưa có đủ cơ sở để kết luận tại thời điểm ký hợp đồng tặng cho bà C và ông T không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Đồng thời đất đai đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông bà có quyền định đoạt tài sản, việc tặng cho được công chứng tại văn phòng công chứng trước sự chứng kiến của công chứng viên theo thủ tục pháp luật quy định, từ đó khả năng vô hiệu được hợp đồng tặng cho tài sản rất thấp.

2.2 Hợp đồng vay thế chấp tài sản có bị vô hiệu

Sau khi công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng, ông H đã tiến hành đăng ký biến động đất đai ghi nhận sự kiện tặng cho QSDĐ lên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký thế chấp, ký hợp đồng vay thế chấp tài sản theo quy định pháp luật.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này; Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.”

Như vậy, theo quy định trên ông H có quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của mình.

2.3 khuyến nghị xử lý

Xác định: Ông T và bà C chỉ tặng cho quyền sử dụng đất không tặng cho nhà ở gắn liền với đất.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

+ Trong thời hạn sử dụng đất”

Như vậy, do căn nhà trên đất được xây dựng nhưng chưa làm thủ tục hoàn công, chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên khi công chứng hợp đồng tặng cho chỉ ghi nhận tặng cho đất. Điều này cho thấy tài sản là nhà trên đất vẫn thuộc quyền sở hữu của ông T và bà C.

Căn cứ theo quy định trên ông H sẽ không có quyền thế chấp căn nhà và ngân hàng không có quyền phát mại căn nhà bởi ông H không phải chủ sở hữu của căn nhà trên đất.

Căn cứ Điều 7, 17, 22 Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định điều kiện vay và thẩm định tài sản thế chấp quyết định cho vay như sau:

Điều 7. Điều kiện vay vốn

Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:

1. Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

2. Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.

3. Có phương án sử dụng vốn khả thi.

4. Có khả năng tài chính để trả nợ.

5. Trường hợp khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng theo lãi suất cho vay quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư này, thì khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh.”

Điều 17. Thẩm định và quyết định cho vay

1. Tổ chức tín dụng thẩm định khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn của khách hàng theo quy định tại Điều 7 Thông tư này để xem xét quyết định cho vay. Trong quá trình thẩm định, tổ chức tín dụng được sử dụng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, kết hợp với các thông tin tại Trung tâm Thông tin tín dụng quốc gia Việt Nam, các kênh thông tin khác.

2. Tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cho vay theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cho vay.

3. Trường hợp quyết định không cho vay, tổ chức tín dụng thông báo cho khách hàng lý do khi khách hàng có yêu cầu.”

Điều 22. Quy định nội bộ

b) Quy trình thẩm định, phê duyệt và quyết định cho vay, trong đó quy định cụ thể thời hạn tối đa thẩm định, quyết định cho vay; phân cấp, ủy quyền và trách nhiệm của từng cá nhân, bộ phận trong việc thẩm định, phê duyệt, quyết định cho vay và các công việc khác thuộc quy trình hoạt động cho vay;

d) Việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay, việc quản lý, giám sát, theo dõi tài sản bảo đảm tiền vay phù hợp với biện pháp bảo đảm tiền vay, đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay và khách hàng;”

Như vậy, việc thẩm định là một hoạt động được thực hiện trước khi quyết định cho vay và quy trình thẩm định, phê duyệt cho vay sẽ do nội bộ ngân hàng quy định. Trong vụ việc này phía ngân hàng không xác định được việc mảnh đất này có tài sản trên đất đưa ra một nghi vấn vậy có thực hiện thủ tục thẩm định hay không?.

Khuyến nghị:

Đối với trường hợp này, trong buổi làm việc tới nếu ngân hàng không đưa ra phương án thỏa thuận thỏa đáng thì bên gia đình chấp nhận để phía ngân hàng khởi kiện ra tòa án. Khi ngân hàng không thẩm định tài sản trước khi cho vay sẽ dẫn tới rủi ro cho ngân hàng không thể phát mại được tài sản trên đất với lý do nhà trên đất không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp tài sản. Phía tòa án không thể ra quyết định thi hành án với căn nhà trên đất.

Lưu ý: Gia đình cần thu thập tài liệu để chứng minh căn nhà đã được hình thành trước khi ký hợp đồng tặng cho và hợp đồng thế chấp tại ngân hàng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Thế nào được gọi là mất năng lực hành vi dân sự?

Trả lời:

Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

Câu hỏi: Thế nào được gọi là hạn chế năng lực hành vi dân sự?

Trả lời:

Người nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án có thể ra quyết định tuyên bố người này là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Câu hỏi: Thế nào được gọi là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi?

Trả lời:

Người thành niên do tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của người này, người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ