1. Người nước ngoài có được mua đất khu công nghiệp ?

Xin kính chào Công ty Luật Minh Khuê ! Em có một số vấn đề mong muốn được tư vấn như sau:

- Nhà đầu tư người nước ngoài chưa thành lập công ty tại Việt Nam, nay muốn mua đất khu công nghiệp để thành lập công ty có được không? Đất là do người nước ngoài đứng tên.

- Nếu được thì cần những giấy tờ chứng minh và thủ tục như thế nào?

- Nếu không được thì cần phải giải quyết như thế nào?

Mong sớm nhận được sự hồi âm của Công ty. Xin chân thành cảm ơn !

Thủ tục mua đất thổ cư của người nước ngoài tại Việt Nam?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi những thắc mắc của bạn đến công ty Luật Minh Khuê. Với những thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

1. Nhà đầu tư nước ngoài có được mua đất ở khu công nghiệp để thành lập công ty ở Việt Nam được không?

- Theo quy định tại Điều 5, Luật đất đai năm 2013:

Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

- Ngoài ra, theo quy định tại Điều 149 Luật đất đai 2013 :

Điều 149. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề

1. Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

3.Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;

b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.

4. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật này.

5. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật này.

6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, theo quy định trên Nhà nước chỉ cho thuê lại đất trong khu công nghiệp. Do đó, bạn có thể thuê đất tại khu công nghiệp để thành lập công ty tại Việt Nam.

2. Tư vấn về hồ sơ, thủ tục thuê đất tại khu công nghiệp:

Về thời hạn sử dụng đất:

-Theo quy định tại Điều 51 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

Điều 51. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp

1. Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp theo thời hạn của dự án đầu tư.

Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được gia hạn sử dụng.

2. Đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ xây dựng kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp nếu được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp thì được cho thuê lại đất sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng.

3. Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và công bố công khai diện tích đất chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp và của địa phương.

Vấn đề trả tiền thuê đất : bạn có thể thực hiện theo 1 trong 2 cách được quy định tại điểm a,b Khoản 3 Điều 149 ở trên, tương ứng với những cách thức thanh toán đó sẽ có những quyền và nghĩa vụ cụ thể được quy định tại Điều 174, Điều 175 Luật đất đai 2013. Nhà đầu tư nước ngoài được ưu đãi như được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về thuế khi đầu tư trong lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư.

Các loại giấy tờ trong hồ sơ thuê đất: Thông thường sẽ bao gồm:

- Đơn xin giao đất;

- Giấy đăng kí kinh doanh;

- Báo cáo tự rà soát, kê khai sử dụng đất hoặc phương án sản xuất, kinh doanh hoặc dự án đầu tư;

- Trích lịch bản đồ hoặc trích đo địa chính khu vực;

- Các giấy tờ liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất;

- Kết quả về thủ tục môi trường.

Thủ tục thông thường sẽ gồm những bước sau:

Bước 1: Nhà đầu tư có dự án đầu tư vào khu công nghiệp chuẩn bị đầy đủ thủ tục xin giao đất, thuê đất có thu tiền sử dụng đất đã được giải phóng mặt bằng theo quy định của Luật đất đai và các quy định khác của nhà nước.

Bước 2: Nhà đầu tư nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất tại phòng kế hoạch tổng hợp Ban Quản lý các khu công nghiệp.

Bước 3: Ban Quản lý các khu công nghiệp tiến hành xem xét thẩm định hồ sơ xin giao đất, thuê đất của nhà đầu tư. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ theo quy định thì Ban Quản lý các khu công nghiệp có văn bản yêu cầu nhà đầu tư điều chỉnh bổ xung hồ sơ cho phù hợp.

Bước 4: Ban Quản lý các khu công nghiệp nhận đủ hồ sơ hợp lệ Ban Quản lý các khu công nghiệp kết hợp cùng Công ty phát triển và kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp sẽ giao đất cho nhà đầu tư tại thực địa khu công nghiệp.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất ? Cách cấp lại sổ đỏ ?

2. Thủ tục mua đất thổ cư của người nước ngoài tại Việt Nam?

Thưa luật sư, tôi xin nhờ luật sự vui lòng tư vấn: tôi có một đứa em nuôi người Việt Nam đi nước ngoài diện con lai đã nhập quốc tịch mỹ nay muốn về Việt Nam muốn mua đất cất nhà để khi về có nơi sinh hoạt như vậy có được không? và nếu được thủ tục có phức tạp không ?
Nhờ luật sư trả lời dùm thành thật biết ơn.
Người gửi: T.T.M.H

Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến cho chúng tôi.Câu hỏi của bạn chúng tôi xin phép được trả lời như sau:

Điều 66. Giấy tờ chứng minh đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 1 của Luật nhà ở số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai phải có các giấy tờ sau đây để chứng minh về đối tượng:

a) Đối với người có quốc tịch Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị; trong trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải có một trong các giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

b) Đối với người gốc Việt Nam thì phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng dưới đây thì có quyền sở hữu (không hạn chế số lượng nhà ở tại Việt Nam) thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án tại các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai) để người mua xây dựng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam:

a) Các đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

b) Các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này nhưng phải thuộc một trong các diện:

- Người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp;

- Người có công đóng góp với đất nước, bao gồm: người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng có giấy tờ chứng minh được hưởng chế độ ưu đãi do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước được Chủ tịch nước tặng thưởng Huân chương, Huy chương, được Thủ tướng Chính phủ tặng Bằng khen; người tham gia vào Ban Chấp hành các tổ chức chính trị - xã hội của Việt Nam; của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam từ cấp tỉnh trở lên được các tổ chức này xác nhận; người được bầu vào Ban Chấp hành Trung ương hội, người là nòng cốt các phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước và người có những đóng góp, giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam ở nước ngoài được Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài hoặc cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài xác nhận;

- Nhà văn hóa, nhà khoa học, bao gồm: người được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hóa – nghệ thuật, thể dục – thể thao của Việt Nam hoặc của nước ngoài, các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế - xã hội đang làm việc tại Việt Nam. Các đối tượng này phải được lãnh đạo Đảng, Nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu của Việt Nam mời về làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng dạy và có xác nhận của cơ quan, tổ chức mời về việc đối tượng này đang làm việc tại cơ quan, tổ chức đó;

- Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt có giấy xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải có giấy phép hành nghề);

- Người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân dân của một bên vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam ở trong nước.

Đối với trường hợp có các giấy tờ do nước ngoài cấp thì phải dịch ra Tiếng Việt và có chứng nhận của cơ quan công chứng của Việt Nam.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài gốc Việt Nam nhưng không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 2 Điều này nếu có giấy tờ quy định tại điểm b khoản 1 Điều này và Giấy miễn thị thực do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Trường hợp đối tượng này đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà được thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một nhà ở; đối với nhà ở còn lại thì được quyền tặng cho hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị theo quy định tại Điều 72 của Nghị định này.

Quốc hội vừa thông qua Luật sửa đổi bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở, điều 121 của Luật Đất đai và Nghị định 100/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ cho phép mở rộng diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở trong nước.

Như vậy trường hợp của em bạn lúc này có thể rơi vào khoản 3 điều này (do bạn không nói rõ), tức là đối tượng là việt kiều không thuộc điểm b khoản 2 có quyền sở hữu 1 nhà ở riêng lẻ hoặc 1 căn hộ chung cư kèm theo các điều kiện sau:

- Có giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam;
- Giấy miễn thị thực do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp;
- Được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên.
Điều 67. Giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu Việt Nam thì phải có một trong các giấy tờ sau đây do công an phường, xã, thị trấn (sau đây gọi chung là công an cấp phường) nơi người đó cư trú cấp:

a) Sổ tạm trú;

b) Giấy tờ xác nhận về việc đăng ký tạm trú tại địa phương.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu Việt Nam phải có đơn đề nghị và xuất trình hộ chiếu tại cơ quan công an cấp phường khi đề nghị cấp giấy tờ quy định tại khoản này. Trong thời hạn tối đa là ba ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị, công an cấp phường có trách nhiệm cấp một trong các giấy tờ quy định tại khoản này cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

2. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu nước ngoài thì phải có một trong các giấy tờ sau đây do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam cấp:

a) Thẻ tạm trú;

b) Có dấu chứng nhận tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn được tạm trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên.

Trên cơ sở người Việt Nam được mua nhà và đất theo quy định của pháp luật nêu trên, bạn có thể tự xác định được điều kiện phù hợp để mua nhà ở tại Việt Nam.

>> Xem thêm:  Quy định về quyền sở hữu căn hộ chung cư như thế nào ? Thủ tục bán căn hộ chung cư ?

3. Trình tự, thủ tục mua đất và chuyển quyền sử dụng đất ?

Kính gửi văn phòng luật Minh Khuê. Hiện tại tôi đang muốn mua một mảnh đất ở quận 1, thành phố Hồ Chí Minh. Luật sư có thể tư vấn cho tôi phải thực hiện những thủ tục gì khi mua đất không ạ?
Cám ơn luật sư.

Trình tự, thủ tục cần thiết khi mua đất và chuyển quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua đất

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

1. Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất. Cụ thể:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó, việc công chứng phải được thực hiện theo quy định tại điều 42 Luật công chứng 2014 như sau: "Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản".

>> Bạn có thể tham khảo: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất

2. Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai của Phòng tài nguyên môi trường quận, huyện nơi có đất

Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên mua hoặc bên bán ( hai bên tự thỏa thuận) tiến hành thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất từ tên của bên bán sang bên mua. Thẩm quyền đăng ký biến động đất đai do Văn phòng đăng ký đất đai của Phòng tài nguyên môi trường quận, huyện nơi có đất thực hiện ( Trong trường hợp bạn không có điều kiện nộp trực tiếp tại văn phòng đăng ký đất đai của quận, huyện nơi có đất thì có thể nộp thông qua cán bộ địa chính của xã, phường nơi có đất).

* Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Đơn xin đăng ký biến động đất đai ( Theo mẫu số 09/ĐK);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bên bán;

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đát từ bên bán sang bên mua ( đã có công chứng hoặc chứng thực);

+ Giấy tờ tùy thân của người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu ( bản sao);

+ Một số giấy tờ khác: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn ( bản sao)....

3. Một số loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a. Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi năm 2012 thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng ( trong một số trường hợp bên bán và bên mua có quyền thỏa thuận về việc bên nào sẽ đứng ra để nộp thuế).

Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên A sang bên B ( giá được ghi trên hợp đồng mua bán) có giá trị là 1 tỷ đồng. Như vậy thuế thu nhập cá nhân mà bên A phải nộp là 2% của 1 tỷ đồng.

b. Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nôp lệ phí trước bạ là 0.5 % giá trị hợp đồng.

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên mua có thể chi trả thêm một số chi phí như: phí thẩm định và đo đạc địa chính ( phụ thuộc vào từng địa phương), chi phí cấp sổ...

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại : 1900.6162 để được giải đáp.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

4. Cá nhân, tổ chức nước ngoài mua đất tại Việt Nam như thế nào ?

Chào luật sư: tôi có một câu hỏi xin nhờ luật sư tư vấn: đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam.Vậy tôi xin hỏi như sau:
1. có quyền được mua đất lại của nhà nước hay cá nhân tổ chức khác
2. có quyền được xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua không ? trên đây là câu hỏi của tôi, mong các luật sư tư vấn giúp ạ
Xin trân thành cảm ơn

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

1. Chế độ sở hữu đất đai, nhà ở được quy định khác nhau trong pháp luật của từng quốc gia. Ở Việt Nam, Luật Đất đai khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Người sử dụng đất quy định tại điều 5 Luật đất đai năm 2013 của Việt Nam bao gồm:

“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Như vậy theo quy định trên thì người nước ngoài không được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Đối với cá nhân , tổ chức thông thường không có quyềnsử dụng đất tại Việt Nam nê không được xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua , trừ trường hợp cá nhân hoặc tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản hợp pháp. Bài viết tham khảo thêm: Tư vấn người nước ngoài có được mua đất ở Việt Nam ?Các đối tượng người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

5. Cấp phép cho người nước ngoài muốn mua đất để kinh doanh?

Xin chào Công ty Luật Minh Khuê, em có một số vấn đề về đất đai như sau:

1. Có 1 người nước ngoài (Nga) muốn đầu tư mua đất ở Việt Nam (Bình thuận) sau đó xây nhà và bán lại cho người Nga liệu có được không? Theo quy định pháp luật nào?

2. Người này muốn Thành lập công ty (địa điểm ở TPHCM or Bình Thuận) về dạng như trên (mua đất - xây nhà - rồi bán) được hay không? Và hình thức công ty là gì và số tiền tối thiểu cần bao nhiêu? các giấy tờ cũng như quy định pháp luật ra sao?

3. Phí thành lập công ty như vậy (A- Z) thì công ty Luật sẽ lấy bao nhiêu?

4. Đất người nước ngoài này mua là đất Nông Nghiệp muốn chuyển qua đất xây nhà để ở thì được không? Và quy định như thế nào trong pháp luật?

5. Có chính sách gì về thuế cho người nước ngoài đầu tư ở Việt Nam không? Khi muốn bàn về vấn đề đất đai thì sẽ gặp cơ quan nào (tỉnh Bình Thuận)? Em cảm ơn!

Người gửi: H.H

Cấp phép cho người nước ngoài muốn mua đất để kinh doanh?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Câu hỏi thứ nhất :

Căn cứ vào điều 5 Luật đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất.

"Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư".

Căn cứ vào quy định này thì có thể thấy người người ngoài thì sẽ không được quyền sử dụng đất ở Việt Nam, không được nhận chuyển nhượng, không được chuyển nhượng cho người khác. Vậy người Nga này sẽ không được sử dụng đất tại Việt Nam cũng như không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho một người Nga khác.
Câu hỏi thứ 2:

Căn cứ vào khoản 3 điều 55 luật đất đai 2013 có quy định về các đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

"Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê";

Như vậy, luật đất đai quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện xây dựng nhà ở để bạn hoặc bán kết hợp cho thuê thì sẽ được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nếu như người nước ngoài này muốn thành lập doanh nghiệp ở Việt Nam và thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản thì phải là nhà đầu tư nước ngoài và được bộ kế hoạch đầu tư cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Theo quy định tại khoản 14 điều 3 của luật đầu tư có đưa ra khái niệm nhà đầu tư nước ngoài như sau:

"Khoản 14 điều 3 Luật đầu tư 2014 quy định: Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam".

Theo quy định tại Mục 1 chương IV về các hình thức đầu tư của luật đầu tư 2014 thì có các hình thức đầu tư sau: Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn vào tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức kí kết hợp đồng hợp tác kinh doanh (BBC); đầu tư theo hình thức đối tác công tư.

Theo quy định tại khoản 17 điều 3 Luật đầu tư 2013 có quy định :

"17. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông".

Theo quy định hiện nay thì nhà đầu tư nước ngoài có thể thành lập doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài hoặc góp vốn theo tỷ lệ thì vẫn được xem là doanh ngiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Như vậy, theo các phân tích trên, người nước ngoài muốn được nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì cần thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Liên quan đến trình tự, thủ tục thành lập doanh nghiệp cũng như chi phí thành lập bạn có thể tham khảo tại đây.

Về kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên cần phải đảm bảo về vốn pháp định theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

"1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này."

Câu hỏi thứ 4:

Điều 58 Luật đất đai: Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

"1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan".

Như vậy, tùy theo diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất mà nhà đầu tư sẽ phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hay có Nghị quyết của HĐND tỉnh Bình Thuận. Như vậy, khi muốn bàn về đất đai với diện tích đất chuyển nhượng thì bạn phải gặp Chủ tịch Hội đồng nhân dân tỉnh Bình Thuận.Ở đây, khi đã thành lập doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải làm đơn đề nghị được giao đất để xây dựng dự án sau đó chờ quyết định của cơ quan có thẩm quyền tiến hành các thủ tục xem xét và ra quyết định giao đất cho doanh nghiệp chứ doanh nghiệp không được tự ý mua đất nông nghiệp của các hộ gia đình.

Câu hỏi thứ 5:

Khi nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì còn có các ưu đãi đầu tư, trong đó có ưu đãi về thuế.

Khoản 2 điều 15 Luật Đầu tư: Đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư:

a) Dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 16 của Luật này;

b) Dự án đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này;

c) Dự án đầu tư có quy mô vốn từ 6.000 tỷ đồng trở lên, thực hiện giải ngân tối thiểu 6.000 tỷ đồng trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư;

d) Dự án đầu tư tại vùng nông thôn sử dụng từ 500 lao động trở lên;

đ) Doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp khoa học và công nghệ, tổ chức khoa học và công nghệ.

Về ngành nghề kinh doanh thì với kinh doanh xây dựng nhà ở để bán thì không có chính sách ưu đãi. Nhưng cũng có thể được ưu đãi về thuế nếu chọn địa bàn đầu tư theo khoản 2 điều 16 Luật đầu tư: Địa bàn ưu đãi đầu tư:

a) Địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

b) Khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Nếu đáp ứng điều kiện được hưởng ưu đãi thì nhà đầu tư được hưởng ưu đãi theo khoản 1 điều 15 Luật đầu tư:

a) Áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp thấp hơn mức thuế suất thông thường có thời hạn hoặc toàn bộ thời gian thực hiện dự án đầu tư; miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp;

b) Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định; nguyên liệu, vật tư, linh kiện để thực hiện dự án đầu tư;

c) Miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất