1. Quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Trong quá trình sử dụng đất, nếu có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất cần tiến hành thực hiện thủ tục hành chính gửi đến cơ quan có thẩm quyền để được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng cần phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Tùy theo mục đích của người sử dụng đất muốn chuyển từ loại đất gì sang loại đất gì, pháp luật hiện hành quy định có hai hình thức chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau:

1.1 Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước

Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước, cụ thể như sau:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp".

Như vậy căn cứ theo quy định trên thì các trường hợp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư phải có quyết định cho phép của UBND cấp huyện nơi có thửa đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương). Và Ủy ban nhân dân cấp huyện cũng không được phép tự ý ban hành quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thực tế được thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất. Cụ thể Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất".

1.2 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Trước đây Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT chỉ quy định hai trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép, tuy nhiên Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT (bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/9/2021) bổ sung thêm 3 trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép, cụ thể như sau:

  • Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
  • Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang đất trông cây lâu năm;
  • Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
  • Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
  • Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

2. Trình tự và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

* Hồ sơ cần chuẩn bị 

- Số lượng hồ sơ: 1 bộ bao gồm các loại giấy tờ sau:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)

* Nộp hồ sơ: Có thể nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất thông qua hai cách:

- Đối với những địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện;

- Đối với những địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện.

TRong thời gian 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ phải có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ trong trường hợp hồ sơ nộp chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ.

* Trách nhiệm của cơ quan nhà nước:

- Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ xác minh thực địa, thẩm định về nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

- Phòng tài nguyên và nôi trường cũng có trách nhiệm hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Phòng Tài nguyên môi trường trình hồ sơ lên Ủy ban nhân dân cấp huyện để xin quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất;

-  Chỉ đạo, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu về đất đai, hồ sơ địa chính.

* Trả kết quả cho người sử dụng đất

Thời gian thực hiện thủ tục là không quá 15 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); Đối với các xã là miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục là không quá 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Phòng tài nguyên và môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi hộ gia đình cá nhân đó thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

3. Nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tùy từng trường hợp cụ thể sẽ phải thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

"Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này".

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, hy vọng có thể giúp bạn giải đáp được những vướng mắc của mình, bạn cũng có thể tham khảo thêm các cơ sở pháp lý mà chúng tôi đã cung cấp để có thể hiểu thêm về vấn đề của mình cũng như các vấn đề khác liên quan. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi ở địa chỉ trụ sở công ty hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê