1. Xây nhà trên đất không phải đất thổ cư có được không?

Dựa theo Điều 10 của Luật Đất đai 2013, các loại đất được phân loại như sau:

- Đất nông nghiệp, gồm:

Đất trồng cây hàng năm: Đất trồng lúa và cây hàng năm khác.
Đất trồng cây lâu năm.
Đất rừng: Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng.
Đất nuôi trồng thủy sản.
Đất làm muối.
Đất nông nghiệp khác: Đất dùng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; Đất dùng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác; Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; Đất ươm tạo cây giống, con giống; Đất trồng hoa, cây cảnh.

- Đất phi nông nghiệp, gồm:

Đất ở: Đất ở tại nông thôn; Đất ở tại đô thị.
Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
Đất xây dựng công trình sự nghiệp: Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; Đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác.
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; Đất thương mại, dịch vụ; Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Đất sử dụng vào mục đích công cộng: Đất giao thông; Đất thủy lợi; Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; Đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; Đất công trình năng lượng; Đất công trình bưu chính, viễn thông; Đất chợ; Đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.
Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng.
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
Đất phi nông nghiệp khác: Đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; Đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.

- Đất chưa sử dụng: Các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Như vậy, tuy luật hiện nay không đề cập đến khái niệm đất thổ cư, nhưng trong thực tế, nó thường được hiểu là đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình liên quan.

Dựa vào quy định tại Điều 6 của Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất, nguyên tắc này bao gồm: Sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đồng thời phải tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất. Việc này bao gồm cả việc tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ môi trường, đồng thời không gây tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất và cộng đồng xung quanh. Người sử dụng đất phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định pháp luật liên quan khác.

Thêm vào đó, theo khoản 1 của Điều 170 của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: Sử dụng đất đúng mục đích và đúng ranh giới của thửa đất, tuân thủ các quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên mặt đất, bảo vệ các công trình công cộng có trong lòng đất và tuân thủ các quy định pháp luật khác có liên quan.

Tóm lại, theo các quy định trên, người sử dụng đất phải chịu trách nhiệm sử dụng đất theo đúng mục đích quy định. Đối với đất chưa được phân loại là đất thổ cư, như đất nông nghiệp, việc sử dụng đất chỉ được thực hiện theo quy định của pháp luật, không bao gồm việc xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác. Do đó, việc xây nhà trên đất không thổ cư sẽ vi phạm quy định pháp luật.

2. Xử phạt với hành vi xây nhà ở trên đất không phải đất thổ cư

Theo quy định của Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt liên quan đến hành vi sử dụng đất nông nghiệp không đúng mục đích, các biện pháp xử phạt và khắc phục hậu quả được quy định như sau:

Xây nhà trên đất không thổ cư sẽ bị phạt tiền. Số tiền phạt căn cứ vào loại đất nông nghiệp, diện tích đất sử dụng trái mục đích, và thuộc khu vực thành thị hay nông thôn để xác định khoản tiền xử phạt. Mức phạt thấp nhất là 2.000.000 đồng và mức cao nhất là 1.000.000.000 đồng.
Biện pháp khắc phục hậu quả có thể áp dụng bao gồm: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong một số trường hợp.
Trong trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, hoặc công nhận quyền sử dụng đất và tiếp tục vi phạm sau khi đã bị xử phạt vi phạm hành chính, có thể bị Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm a khoản 1 của Điều 64 Luật Đất đai 2013.

3. Những việc cần làm khi muốn xây nhà trên đất chưa lên thổ cư

Dựa vào phân tích đã được đề cập, đất chưa được phân loại là đất không thể sử dụng để xây nhà ở. Trong trường hợp đất chỉ được xem là đất nông nghiệp và muốn xây nhà, người sử dụng đất phải tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo điểm d khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai 2013, quy định về các trường hợp cần phải có sự phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm: Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Vì vậy, trước khi xây nhà trên đất không thổ cư, người sử dụng đất cần phải làm thủ tục xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Dựa vào quy định của Điều 6 trong Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất yêu cầu người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ gồm: Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 đi kèm theo Thông tư này; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hồ sơ này sẽ được nộp cho Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm các tài liệu sau: Các giấy tờ như đã quy định ở Khoản 1; Biên bản xác minh thực địa; Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với những dự án không yêu cầu phê duyệt hoặc không cần cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất trong trường hợp không cần lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định ở Khoản 3 của Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã được thực hiện khi cấp giấy chứng nhận đầu tư; Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất và thẩm định điều kiện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định ở Khoản 3 của Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với những dự án không yêu cầu phê duyệt hoặc không cần cấp giấy chứng nhận đầu tư và trong trường hợp không yêu cầu lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Nếu là hộ gia đình hoặc cá nhân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên, cần phải bổ sung văn bản chấp thuận từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai; Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất; Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05.

Cuối cùng, sau khi hoàn thành các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin được giấy phép xây dựng, người sử dụng đất mới có thể tiến hành xây dựng nhà ở.

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết:

Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu qua địa chỉ rmail: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!