Thưa Luật sư tôi có một vấn đề mong được Luật sư giải đáp. Tôi có một mảnh đất 3000m2 trong đó có 200m2 là đất thổ chư, vị trí thửa đất thổ cư hiện tại nằm giữa mảnh đất có đất trồng cây hàng năm, cách đường nông thôn là 30m. Trên diện tích đất thổ cư thì hiện nay tôi có xây dựng một căn nhà cấp 4 (có vách ván mái tôn). Hiện nay tôi muốn định vị lại vị trí đất thổ cư, dời xuống gần đường hơn. nhưng vẫn muốn giữ lại căn nhà cũ để làm nhà kho. Tôi có hỏi cán bộ địa chính xã thì được trả lời " đất thổ cư đã có công trình trên đó ( bất cứ công trình gì) thì không được định vị lại. Tôi muốn hỏi điều này có đúng không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư Người thư: Vương Lâm

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số:   1900.6162

 

 

Luật sư tư vấn:

Cơ sở pháp lý được áp dụng trong bài viết bao gồm các văn bản sau:

Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6 tháng 1 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai

Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai

Việc thay đổi định vị vị trí đất thổ cư thì theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành và các Nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai thì chưa có bất kỳ quy định nào về việc được phép làm thủ tục thay đổi định vị, vị trí của đất thổ cư. Để có thể đảm bảo quyền lợi của mình bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất phần đất trồng cây hàng năm bạn muốn sử dụng thêm với mục đích xây dựng nhà ở, việc này có thể được thực hiện, trừ khi thửa đất của bạn thuộc trường hợp không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Pháp luật đất đai không bắt buộc bạn phải chuyển đổi toàn bộ diện tích thửa đất hiện có sang đất thổ cư. Nếu bạn không làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà tự ý xây dựng các công trình lên phần đất trồng cây lâu năm bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất.

 

1. Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định về căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất".

Như vậy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành và nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất.

 

2. Chuyển từ đất trông cây lâu năm lên đất thổ cư có phải xin phép không

Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể như sau:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp".

Như vậy căn cứ Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp gia đình bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất ở phải có quyết định cho phép của Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có thửa đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

Tuy nhiên Uỷ ban nhân dân cấp huyện không được quyền tự ý ban hành quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng.

 

3. Thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.

- Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

Đối với các trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

* Trình tự và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất 

Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định".

 

4. Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân, cụ thể như sau:

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này".

Ngoài ra Điều 4 và Điều 5 Thông tư số 76/2014/TT-BTC quy định chi tiết về vấn đề thu tiền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

 

5. Mức phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất 

Việc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP. Tùy vào từng loại đất và diện tích chuyển mục đích sử dụng đất trái phép mà mức xử phạt vi phạm hành chính về mỗi hành vi là khác nhau. Bên cạnh việc bị phạt tiền, người có hành vi vi phạm buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Luật Minh Khuê (phân tích)