Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900 6162
Thưa Luật sư, Luật sư cho tôi hỏi một vấn đề như sau. Năm 2010 tôi có mua một lô đất diện tích 200 mét vuông ở phường X tỉnh Y, tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại thời điểm tôi mua thì chủ đầu tư phân lô bán đất cho nhiều hộ, gia đình tôi là hộ đầu tiên chuyển đến xây nhà và sống trên đất. Cuối năm 2010 tôi được cấp Giấy phép xây dựng và tiến hành xây dựng nhà trên đất theo đúng Giấy phép xây dựng. Khi tôi xin cấp phép xây dựng, chính quyền địa phương cũng xuống tiến hành đo đạc, kiểm tra, giám sát việc xây dựng của tôi. Từ đó đến nay gia đình tôi sống trên nhà đất bình thường. Đầu năm 2019, tôi nhận được thông báo của chủ hộ mua đất kế bên về việc tôi đã xây nhà lấn sang đất của họ 3 mét vuông. Sau khi tìm hiểu kỹ càng, tôi thừa nhận đã xây nhà nhầm sang đất nhà bên cạnh. Nhưng tôi không cố ý xây nhà trên đất của người khác, thời điểm tôi mua đất là chủ đầu tư phân lô và cắm cọc trên đất để xác định mốc giới. Tôi căn cứ vào các mốc cắm cọc để xây nhà và khi xin cấp phép xây dựng thì chính quyền cũng không nhận ra sự nhầm lẫn này. Tôi và phía bên kia đã nhiều lần trao đổi nhưng họ yêu cầu tôi phải tháo dỡ nhà. Bây giờ tôi nên làm gì và theo quy định của pháp luật, trường hợp này của tôi giải quyết như thế nào? Mong nhận được sự tư vấn của Luật sư!
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Luật nhà ở 2014
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
2. Nội dung tư vấn
2.1. Xử phạt hành chính về hành vi lấn chiếm đất
Thứ nhất, trong trường hợp gia đình bạn biết rõ đất là của người khác nhưng vẫn cố ý xây dựng nhà trên đất của người khác thì có thể bị xử phạt hành chính về hành vi lấn chiếm đất quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:
“1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.
3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.
4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;
b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này”.
Như vậy, nếu bạn biết rõ phần đất này thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình khác mà vẫn cố ý xây nhà trên đất thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi lấn, chiếm đất ở với mức xử phạt từ 5 - 10 triệu đồng; ngoài ra còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục tình trạng đất trước khi vi phạm, buộc trả lại phần đát đã lấn, chiếm đất.
2.2. Các hành vi bị nghiêm cấm
Thứ hai, trường hợp bạn không biết mình đã xây nhà lấn sang đất của người khác thì:
Căn cứ Điều 12 Luật đất đai 2013 các hành vi sau bị nghiêm cấm:
1. Lấn chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
Như vậy, hành vi của bạn dù là không cố ý nhưng đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của gia đình hàng xóm. Do đó, bạn có thể thỏa thuận với hàng xóm về mức chi phí bồi thường trong trường hợp này. Nếu không thể thỏa thuận về mức giá bồi thường thì có thể lấy mức giá đất tại thời điểm đó của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ tính giá bồi thường. Nếu không thỏa thuận được, hai bên có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013.
- Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp hòa giải không thành thì tranh chấp được giải quyết tại Tòa án. Tòa án sẽ căn cứ thực trạng sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của hai bên để đưa ra quyết định.
3. Xử phạt về hành vi lấn chiếm đất theo luật hình sự
Tội vi phạm các quy định sử dụng đất đai được quy định tại Điều 228 Bộ luật hình sự như sau:
Điều 228. Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai
1. Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
a) Có tổ chức;
b) Phạm tội 02 lần trở lên;
c) Tái phạm nguy hiểm.
3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
4. Cách xử lý hành vi ngang nhiên xây nhà trên đất của người khác?
Theo Khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP đối với hành vi cố ý xây nhà trái phép từ lấn chiếm đất của nhà nước mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:
- Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;
- Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;
- Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
Đối với đất của cá nhân, tổ chức khi bị người khác ngang nhiên xây dựng trái phép trên đất của mình thì để đòi lại quyền lợi có thế chọn 02 con đường là tố cáo theo luật tố cáo 2018 hoặc khởi kiện dân sự theo bộ luật tố tụng dân sự 2015 và luật đất đai 2013.
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 22 của Luật tố cáo 2018 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2019), việc tố cáo được thực hiện bằng đơn hoặc được trình bày trực tiếp tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền và quy định của Luật tố cáo 2018 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2019) thì quy trình giải quyết tố cáo sẽ được thực hiện như sau:
- Tiếp nhận, xử lý thông tin tố cáo;
- Xác minh nội dung tố cáo;
- Kết luận nội dung tố cáo;
- Xử lý tố cáo của người giải quyết tố cáo;
- Công khai kết luận nội dung tố cáo, quyết định xử lý hành vi vi phạm bị tố cáo.
Thứ hai, tiến hành khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Cụ thể:
Theo quy định tại Điều 35 Luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Nếu các tình huống tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc tòa án nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Vì vậy, khi cá nhân, tổ chức bị người khác ngang nhiên xây dựng nhà trên đất thuộc sở hữu của mình thì có thể tố cáo hoặc khởi kiện giải quyết theo quy định pháp luật tố tụng dân sự và Luật đất đai 2013.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê
