1. Hiểu thế nào về tài sản và tài sản gắn liền với đất?

Theo Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.

Theo Luật đất đai năm 2013:

 “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Có thể thấy rằng, các văn bản pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa cụ thể về tài sản cũng như tài sản gắn liền với đất mà mới chỉ dừng lại ở việc liệt kê các loại tài sản. Theo đó, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm....

>> Xem thêm: Mẫu: Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất

 

2. Các trường hợp Nhà nước tiến hành thu hồi đất theo quy định pháp luật

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Theo pháp luật về đất đai, có 04 trường hợp Nhà nước sẽ thu hồi lại đất của người dân, cụ thể:

  1. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
  2. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.
  3. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
  4. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Theo đó, nếu đất không có dự án gì, cũng không phải do vi phạm pháp luật thì Nhà nước không thu hồi. Trường hợp không có căn cứ pháp luật để thu hồi thì việc thu hồi được xem là trái pháp luật. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đất cũng như hộ gia đình có đất đang sử dụng mà bị thu hồi trái luật thì có thể tiến hành khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định thu hồi đất đó. 

 

3. Xử lý tài sản trên đất bị thu hồi theo pháp luật hiện hành

Đối với các vấn đề liên quan đến đất đai, Nhà nước thường xuyên tiến hành sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật sao cho phù hợp với thực tế cuộc sống, bảo vệ tối đa quyền lợi chính đáng cho người dân. Trường hợp bị thu hồi đất, các vấn đề xoay quanh tài sản trên đất cũng được luật hóa một cách cụ thể. Tương ứng với các loại tài sản gắn liền với đất mà Nhà nước đưa ra phương thức xử lý riêng:

 Đối với tài sản là nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt:

Đối với nhà, công trình phục vụ sinh hoạt của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà buộc phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại của công trình bị tháo dỡ không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Trường hợp sau khi thu hồi mà phần còn lại của nhà ở hoặc công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được Nhà nước bồi thường theo thiệt hại thực tế.

Đối với tài sản là nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không phục vụ sinh hoạt

Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không phục vụ sinh hoạt (hàng rào, nhà bếp… hay các công trình xây dựng nhà hàng, khách sạn, nhà xưởng…) khi bị Nhà nước thu hồi đất mà phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần (trong đó, phần còn lại của công trình) không đáp ứng đủ tiêu chuẩn kỹ thuật thì được Nhà nước bồi thường. Mức bồi thường do Chính phủ quy định.

Căn cứ vào Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về mức bồi bằng tổng giá trị hiện có của tài sản (nhà, công trình bị thiệt hại) và khoản tiền tính bằng tỷ lệ (%) theo giá trị hiện có của tài sản (nhà, công trình). Trong đó, giá trị hiện có của tài sản được xác định theo công thức:

Tgt = G1- G1T x T1

Trong đó: 

- Tgt: Giá trị hiện có của tài sản (nhà, công trình) bị thiệt hại;

-  G1: Giá trị xây mới của tài sản bị thiệt hại (có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do cơ quan quản lý chuyên ngành ban hành);

-  T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với tài sản bị thiệt hại;

-  T1: Thời gian mà tài sản bị thiệt hại đã qua sử dụng.

Ví dụ: Đối với thành phố Hải Phòng theo quy định tại Quyết định số 2680/QĐ-UBND Mức bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất được xác định theo công thức sau: Mbt = Tgt + Tgt x 60%

- Mbt : Mức bồi thường;

- Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại.

-  Mức bồi thường không vượt quá 100% giá trị xây mới nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

Về thời gian khấu hao để tính giá trị hiện có của căn nhà được xác định theo quy định pháp luật.

Lưu ý : Đối với tài sản khác mà bị phá dỡ một phần, (trong đó phần còn của công trình không còn sử dụng được thì bồi thường tài sản). Trường hợp tài sản bị phá dỡ một phần, tuy nhiên phần còn lại của công trình vẫn còn sử dụng được thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và các chi phí cần thiết để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của tài sản trước khi bị phá dỡ.

 Đối với cây trồng, vật nuôi:

- Về cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

- Về cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

- Về cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

- Về cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

- Về vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường; Với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Đối với chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất:

Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. Chi phí này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

 

4. Một số bất cập điển hình trong quy định về thu hồi đất đai

Thứ nhất, quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất rải rác ở nhiều văn bản cả luật, nghị định, thông tư. Việc quy định rải rác ở nhiều văn bản pháp luật sẽ gây khó khăn cho người dân trong việc tìm hiểu, nắm rõ các quy định của pháp luật và khiến cho cơ quan có thẩm quyền áp dụng sai lệch, không đồng nhất giữa các tỉnh, thành phố.

Thứ hai, bất cập trong việc định giá đất ở khi tiến hành bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất. Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu hết giá đất xác định khi đền bù giải phóng mặt bằng lại chênh lệch rất lớn so với giá thị trường. 

Thứ ba, trình tự, thủ tục thu hồi đất không quy định bước ghi nhận hiện trạng khu đất bị thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất. Trong Luật đất đai, tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được bồi  thường. Vì vậy, việc ghi nhận hiện trạng khu đất thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bồi thường tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là cây trồng, vật nuôi, những tài sản mà việc tạo lập không cần khai báo, đăng ký. 

Thứ tư, định giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở khi nhà nước thu hồi đất ở. Về mặt nguyên tắc, khi Nhà nước thu hồi đất  thì công trình xây dựng trên đất thuộc sở hữu hợp pháp gắn liền với đất thì sẽ được bồi thường. Tuy nhiên qua thực tế, đơn giá nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc do UBND cấp tỉnh quy định làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ thường thấp hơn rất nhiều so với số tiền thực tế mà người bị thu hồi đất bỏ ra để xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc mới có diện tích, mục đích, chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật tương tự, nhất là trong điều kiện nền kinh tế bị lạm phát. 

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề Xử lý tài sản trên đất bị thu hồi theo quy định như thế nào? mà Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách hàng. Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết Thủ tục bổ sung tài sản gắn liền với đất vào sổ đỏ cần hồ sơ gì? của Luật Minh Khuê. Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 19006162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Trân trọng./.