Yêu cầu, trách nhiệm khi phá dỡ nhà ở theo Luật Nhà ở 2023

Trong chu kỳ tồn tại của mỗi công trình kiến trúc, giai đoạn phá dỡ không đơn thuần là sự chấm dứt về mặt vật chất, mà còn là một quy trình kỹ thuật phức tạp đòi hỏi sự kiểm soát nghiêm ngặt từ phía cơ quan quản lý và ý thức trách nhiệm cao độ từ chủ sở hữu. Khi những bức tường cũ kỹ không còn đủ sức chống chịu với thời gian, hoặc khi những quy hoạch mới đòi hỏi sự thay đổi diện mạo đô thị, việc phá dỡ trở thành một mắt xích tất yếu để mở ra không gian cho sự phát triển. Tuy nhiên, nếu không được thực hiện dựa trên những chuẩn mực pháp lý rõ ràng, hoạt động này có thể gây ra những hệ lụy khó lường về an toàn lao động, ô nhiễm môi trường và xâm phạm quyền lợi hợp pháp của các chủ thể liên quan.

Luật Nhà ở 2023 ra đời đã thiết lập một hệ thống các yêu cầu và trách nhiệm toàn diện hơn, nhằm đảm bảo rằng mỗi viên gạch được hạ xuống đều phải nằm trong tầm kiểm soát của sự an toàn và trật tự xây dựng. Việc phân tích các yêu cầu về kỹ thuật, trình tự hành chính cùng trách nhiệm bồi thường, bảo đảm môi trường của các bên không chỉ là bài toán về mặt luật pháp, mà còn là yếu tố tiên quyết để bảo vệ sự bình yên của cộng đồng dân cư xung quanh. 

1. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ là gì?

Điều 136 Luật Nhà ở 2023 đã hệ thống hóa các trường hợp nhà ở buộc phải phá dỡ một cách chi tiết, nhằm loại bỏ các vùng xám pháp lý từng gây tranh cãi trong giai đoạn thực thi Luật Nhà ở 2014. Phân tích sâu các quy định này cho thấy sự phân loại dựa trên nguyên nhân và tính cấp thiết của việc phá dỡ.

1.1. Các trường hợp bắt buộc phá dỡ

Dựa trên dữ liệu từ Điều 136 Luật Nhà ở 2023, có thể chia các trường hợp phá dỡ thành ba nhóm chính dựa trên động lực pháp lý: nhóm do xuống cấp kỹ thuật, nhóm do yêu cầu quy hoạch/pháp lý, và nhóm đặc thù cho nhà chung cư.

- Phá dỡ do hư hỏng, nguy hiểm: Đây là nhóm trường hợp ưu tiên hàng đầu do liên quan trực tiếp đến an toàn tính mạng. Theo Điểm a Khoản 1 Điều 136, nhà ở phải phá dỡ khi:

• Hư hỏng nặng, nguy cơ sập đổ: Không bảo đảm an toàn cho người sử dụng.
• Điều kiện tiên quyết: Phải có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
• Tình trạng khẩn cấp: Nhà ở trong tình trạng khẩn cấp do thiên tai, phòng chống thiên tai (bão, lũ, sạt lở đất).

Quy định này trao quyền rất lớn cho "Kết luận kiểm định". Kết luận này là văn bản hành chính có giá trị pháp lý xác định số phận của tài sản. Trong thực tiễn, điều này đòi hỏi quy trình kiểm định phải cực kỳ minh bạch và độc lập để tránh khiếu kiện từ chủ sở hữu.

- Phá dỡ do vi phạm hoặc yêu cầu quản lý đất đai: Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này liên kết chặt chẽ với Luật Đất đai 2024, khi nhà nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc phá dỡ nhà ở lúc này là hệ quả tất yếu của việc quyền sử dụng đất chấm dứt. Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt. Đây là chế tài mạnh nhằm lập lại trật tự xây dựng, đặc biệt đối với các công trình xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp hoặc hành lang an toàn.

- Phá dỡ nhà chung cư: Điểm b Khoản 1 Điều 136 dẫn chiếu trực tiếp đến Khoản 2 Điều 59 của Luật này, tạo ra một cơ chế riêng biệt cho nhà chung cư. Các trường hợp bao gồm:

• Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện an toàn.
• Nhà chung cư có kết cấu chịu lực chính nguy hiểm tổng thể, nguy cơ sập đổ.
• Nhà chung cư hư hỏng hạ tầng kỹ thuật (PCCC, cấp thoát nước, điện) nghiêm trọng, không đáp ứng quy chuẩn, cần phá dỡ để chỉnh trang đô thị.

1.2. So sánh các trường hợp phá dỡ giữa Luật Nhà ở 2014 và 2023

Việc so sánh này giúp nhận diện rõ sự tiến bộ trong tư duy lập pháp, từ đó hiểu rõ hơn về tính nghiêm ngặt của quy định mới.

Luật Nhà ở 2023 đã khép kín các kẽ hở pháp lý, đặc biệt là việc bổ sung Điểm đ ("Trường hợp phá dỡ nhà ở khác theo quy định của pháp luật về xây dựng"). Điều này có nghĩa là nếu Luật Xây dựng 2025 quy định thêm trường hợp công trình hết "tuổi thọ thiết kế" phải phá dỡ, thì Luật Nhà ở 2023 tự động bao quát mà không cần sửa đổi luật, tạo tính ổn định lâu dài cho hệ thống pháp luật.

2. Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở chủ sở hữu cần tuân thủ quy định nào?

Điều 138 Luật Nhà ở 2023 thiết lập một hàng rào kỹ thuật và an toàn nghiêm ngặt đối với hoạt động phá dỡ. Các quy định này không chỉ hướng đến chủ sở hữu mà còn ràng buộc trách nhiệm của đơn vị thi công, nhằm bảo vệ cộng đồng dân cư xung quanh khỏi các tác động tiêu cực của việc phá dỡ (tiếng ồn, bụi, rung chấn, tai nạn).

2.1. Yêu cầu bắt buộc khi thực hiện phá dỡ 

Phân tích văn bản luật cho thấy 05 yêu cầu cốt lõi mà bất kỳ hoạt động phá dỡ nào cũng phải tuân thủ:

Di dời người và tài sản (Khoản 1): Yêu cầu tiên quyết là "vườn không nhà trống". Tuyệt đối không được tiến hành bất kỳ hoạt động phá dỡ nào khi còn người hoặc tài sản bên trong khu vực nguy hiểm. Đây là quy định nhằm bảo vệ nhân quyền và quyền tài sản cơ bản.

Biển báo và giải pháp cách ly (Khoản 2): Phải thiết lập hàng rào tôn, lưới chắn bụi, biển cảnh báo nguy hiểm. Về mặt thực tiễn, giải pháp cách ly này phải ngăn chặn được vật rơi từ trên cao văng ra ngoài phạm vi công trình, bảo vệ người đi đường và các công trình lân cận.

Bảo đảm an toàn cho khu vực xung quanh (Khoản 3): Đây là nguồn gốc của hầu hết các tranh chấp dân sự trong phá dỡ. Quy định yêu cầu bảo đảm an toàn cho kết cấu công trình liền kề (không gây nứt, lún, nghiêng), hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cột điện, đường ống nước ngầm) và hạ tầng xã hội. Đồng thời phải bảo đảm vệ sinh môi trường (chống bụi, xử lý phế thải đúng nơi quy định).

Lập Phương án phá dỡ (Khoản 4): Đối với các trường hợp pháp luật xây dựng yêu cầu (thường là nhà cao tầng, công trình ảnh hưởng đến cộng đồng), chủ sở hữu/chủ đầu tư phải lập phương án phá dỡ. Phương án này không chỉ là bản vẽ kỹ thuật mà còn là cam kết pháp lý về biện pháp thi công an toàn.

Giới hạn khung giờ thi công (Khoản 5): Đây là quy định nhân văn và cụ thể nhất. Luật cấm tuyệt đối việc phá dỡ nhà ở trong khu dân cư vào các khung giờ nghỉ ngơi: từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ sáng hôm sau. Trừ trường hợp khẩn cấp (như đang cháy hoặc sắp sập đổ ngay lập tức), mọi hành vi gây ồn, rung trong khung giờ này đều là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt hành chính.

2.2. Yêu cầu đặc thù đối với nhà ở cho thuê 

Đối với nhà ở đang cho thuê, việc phá dỡ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền cư trú của người thuê. Để cân bằng quyền lợi, Luật Nhà ở 2023 (Điều 141) và các văn bản liên quan đặt ra quy trình thông báo chặt chẽ:

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết ít nhất là 90 ngày trước khi thực hiện phá dỡ. Khoảng thời gian này được coi là hợp lý để người thuê tìm kiếm chỗ ở mới và ổn định cuộc sống.

 Thời hạn 90 ngày không áp dụng trong trường hợp khẩn cấp (như thiên tai, nguy cơ sập đổ tức thì) hoặc phá dỡ theo quyết định cưỡng chế của cơ quan nhà nước. Trong các tình huống này, an toàn tính mạng được ưu tiên hơn quyền ổn định chỗ ở.

Nếu phá dỡ để xây dựng lại mà thời hạn thuê vẫn còn, bên cho thuê có trách nhiệm bố trí chỗ ở khác hoặc thỏa thuận với bên thuê. Sau khi xây xong, bên thuê được quyền ưu tiên tiếp tục thuê.

3. Trách nhiệm của các bên trong việc phá dỡ nhà ở

Sự phân định trách nhiệm rõ ràng là yếu tố then chốt để đảm bảo việc phá dỡ diễn ra đúng luật và có người chịu trách nhiệm khi sự cố xảy ra. Điều 137 Luật Nhà ở 2023, kết hợp với Điều 54 Luật Xây dựng 2025 (sắp có hiệu lực), tạo nên một ma trận trách nhiệm chặt chẽ.

Trách nhiệm của chủ sở hữu và người quản lý, sử dụng: Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng (trong trường hợp chủ sở hữu vắng mặt hoặc nhà thuộc sở hữu nhà nước) chịu trách nhiệm tổ chức việc phá dỡ. Chủ sở hữu có thể tự thực hiện nếu có đủ năng lực năng lực hành nghề xây dựng (điều này hiếm gặp với hộ gia đình cá nhân). Trong đa số trường hợp, họ bắt buộc phải thuê tổ chức, cá nhân có năng lực (nhà thầu phá dỡ chuyên nghiệp) để thực hiện. Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng người dân tự ý tháo dỡ thô sơ gây tai nạn sập đổ tường vào người đi đường.

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án: Trong trường hợp giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới hoặc công trình khác, trách nhiệm chuyển từ người dân sang chủ đầu tư. Chủ đầu tư dự án Có trách nhiệm phá dỡ nhà ở thuộc phạm vi dự án. Điều này bao gồm cả việc lập phương án, chi trả chi phí phá dỡ và xử lý phế thải. Đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, sau khi hoàn thành di dời cư dân, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức phá dỡ toàn bộ các tòa nhà cũ.

Trách nhiệm của Cơ quan Nhà nước (UBND các cấp): Cơ quan nhà nước đóng vai trò giám sát và cưỡng chế.

• UBND cấp xã: Có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ trên địa bàn. Đây là cấp cơ sở trực tiếp kiểm tra xem chủ nhà có tuân thủ giờ giấc thi công hay che chắn bụi hay không.  Ra quyết định cưỡng chế đối với nhà ở riêng lẻ, nhà giải tỏa thu hồi đất.
• Chủ tịch UBND cấp tỉnh: Ra quyết định cưỡng chế đối với nhà chung cư (do quy mô và tính chất phức tạp). Trong trường hợp chủ sở hữu chây ỳ, không tự nguyện phá dỡ nhà nguy hiểm, cơ quan nhà nước phải ban hành quyết định cưỡng chế.

Chủ sở hữu nhà ở, người quản lý sử dụng hoặc chủ đầu tư dự án phải chi trả kinh phí cưỡng chế phá dỡ và các chi phí liên quan. Nếu các đối tượng trên không chịu chi trả, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tài sản (ví dụ: phong tỏa tài khoản, kê biên tài sản) để đảm bảo kinh phí cho việc phá dỡ. Quy định này mạnh mẽ hơn trước, đảm bảo ngân sách nhà nước không phải gánh chịu chi phí xử lý vi phạm của cá nhân.

4. Phá dỡ nhà ở chung cư cũ những lưu ý đặc biệt 

Đây là lĩnh vực có nhiều thay đổi đột phá nhất trong Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP, nhằm giải quyết bài toán "chung cư cũ nát" đang bế tắc tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Cơ chế mới chuyển dịch từ sự "đồng thuận tuyệt đối" sang sự "can thiệp hành chính vì an toàn".

4.1. Tiêu chí xác định chung cư phải phá dỡ 

Không chỉ là những chung cư sắp sập, phạm vi phá dỡ đã được mở rộng :

1. Hư hỏng do sự cố: Cháy, nổ, thiên tai làm công trình mất an toàn.
2. Nguy hiểm cấp độ D: Kết cấu chịu lực chính nguy hiểm tổng thể, nguy cơ sập đổ.
3. Nguy hiểm cục bộ + Hạ tầng yếu kém: Chung cư chưa sập toàn bộ nhưng nguy hiểm cục bộ VÀ hệ thống PCCC, điện nước, giao thông không đạt chuẩn, đe dọa an toàn vận hành.

Phá dỡ theo quy hoạch đồng bộ: Chung cư hỏng nhẹ (móng, dầm, cột yếu) nhưng nằm trong khu chung cư có nhà thuộc diện phải phá dỡ nêu trên. Quy định này cho phép phá dỡ cả những tòa nhà còn "tạm dùng được" để tái thiết đồng bộ cả khu đô thị, tránh tình trạng "da beo" manh mún.

4.2. Cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 

Nghị định 98/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/08/2024) quy định chi tiết về quyền lợi của chủ sở hữu chung cư bị phá dỡ, giải quyết nút thắt lớn nhất là lợi ích kinh tế.

5. Xử phạt và bồi thường thiệt hại khi phá dỡ không đúng quy định

Hoạt động phá dỡ tiềm ẩn rủi ro cao về pháp lý. Việc không tuân thủ quy trình không chỉ dẫn đến phạt tiền hành chính mà còn phát sinh trách nhiệm bồi thường dân sự rất lớn, thậm chí là trách nhiệm hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng.

Hiện tại, Nghị định 16/2022/NĐ-CP vẫn là văn bản chủ đạo quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng (cho đến khi có văn bản thay thế dự kiến vào năm 2026 như Nghị định 140/2025/NĐ-CP được nhắc đến trong một số nguồn tin dự báo). Các mức phạt điển hình liên quan đến phá dỡ :

• Vi phạm phương án phá dỡ: Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với hành vi tổ chức phá dỡ k
• hông đúng phương án, giải pháp phá dỡ được duyệt.
• Không đảm bảo an toàn: Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi không có biện pháp che chắn, để rơi vãi vật liệu, không đảm bảo an toàn cho công trình lân cận.
• Không có nhật ký an toàn: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu không ghi chép sổ nhật ký an toàn lao động trong quá trình thi công.
• Biện pháp khắc phục hậu quả: Ngoài phạt tiền, người vi phạm buộc phải dừng thi công và thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng mất an toàn.

Theo Điều 118 Luật Xây dựng và Bộ luật Dân sự, bên thực hiện phá dỡ có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

• Phạm vi bồi thường: Bao gồm chi phí sửa chữa, khắc phục hư hỏng của nhà liền kề (nứt tường, lún móng), thiệt hại về tài sản bên trong, và cả chi phí thuê chỗ ở cho người hàng xóm trong thời gian chờ khắc phục.
• Nguyên tắc: Bồi thường toàn bộ và kịp thời. Nếu việc phá dỡ gây nguy hiểm đe dọa sập đổ nhà bên cạnh, việc thi công phải dừng lại ngay lập tức.

Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) dự kiến có hiệu lực từ 01/07/2026 sẽ tiếp tục siết chặt trách nhiệm của các bên. Luật mới có xu hướng chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, tăng cường trách nhiệm giải trình của chủ đầu tư và nhà thầu phá dỡ. Người có thẩm quyền quyết định phá dỡ sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hậu quả nếu ban hành quyết định chậm trễ gây sự cố. Mở rộng quyền hạn phá dỡ khẩn cấp trong các trường hợp phòng chống dịch bệnh, thảm họa, nhiệm vụ quốc phòng an ninh.

Kết luận

Tóm lại, những yêu cầu và trách nhiệm trong việc phá dỡ nhà ở theo Luật Nhà ở 2023 không phải là những rào cản hành chính đơn thuần, mà chính là "tấm lưới bảo hiểm" cần thiết cho một xã hội văn minh. Quy định mới đã xác lập một trật tự rõ ràng: quyền phá dỡ của chủ sở hữu luôn phải song hành với trách nhiệm bảo vệ an toàn cho cộng đồng và giữ gìn môi trường sinh thái. Việc chuyển dịch từ cách làm tự phát, thiếu kiểm soát sang một quy trình có sự phê duyệt phương án thi công, giám sát tác động và cam kết bồi thường thiệt hại đã cho thấy tư duy quản trị đô thị hiện đại — nơi mà lợi ích cá nhân luôn được đặt trong sự cân bằng hài hòa với lợi ích công cộng.

Nhìn rộng hơn, thực hiện đúng trách nhiệm khi phá dỡ chính là bước khởi đầu văn minh cho một quá trình tái thiết không gian sống bền vững. Khi mỗi chủ thể đều thượng tôn pháp luật, những rủi ro về sự cố công trình sẽ được triệt tiêu, và những tranh chấp kéo dài giữa các hộ liền kề sẽ có cơ sở pháp lý vững chắc để hòa giải. Hy vọng rằng, những nội dung phân tích chi tiết về yêu cầu và trách nhiệm pháp lý trên đây sẽ trở thành cẩm nang hữu ích cho độc giả, giúp cho việc thay cũ đổi mới nơi ở không chỉ dừng lại ở sự thay đổi về kiến trúc, mà còn thể hiện tinh thần trách nhiệm và tầm vóc văn hóa của những chủ thể đang cùng nhau xây dựng diện mạo tương lai cho đất nước.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!