Yêu cầu về kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật nhà ở 2023

Trong bối cảnh đô thị hóa bền vững trở thành mục tiêu cốt lõi của quốc gia, việc giải quyết các khu chung cư cũ xuống cấp không chỉ dừng lại ở bài toán kỹ thuật xây dựng mà còn là bài toán về quản trị xã hội và an sinh nhân dân. Luật Nhà ở 2023 ra đời như một lời giải đầy tính đột phá, trong đó quy định về "Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" được xem là hạt nhân điều phối toàn bộ tiến trình này. Không còn là những quyết định đơn lẻ hay mang tính tự phát, kế hoạch cải tạo hiện nay được nâng tầm thành một văn bản pháp lý có tính chiến lược, phản ánh tầm nhìn của chính quyền địa phương trong việc sắp xếp lại không gian sống. Yêu cầu về kế hoạch này không chỉ đơn thuần là sự liệt kê danh mục các công trình cần sửa chữa, mà là sự tích hợp chặt chẽ giữa quy hoạch sử dụng đất, nguồn lực tài chính và phương thức bồi thường thỏa đáng. Việc thiết lập các tiêu chuẩn khắt khe cho kế hoạch cải tạo không chỉ nhằm bảo đảm tính khả thi cho dự án, mà còn thiết lập một cam kết minh bạch giữa Nhà nước với cộng đồng cư dân. Hiểu rõ các yêu cầu này chính là bước khởi đầu quan trọng để hiện thực hóa khát vọng về những khu đô thị hiện đại, nơi an toàn và tiện nghi của người dân được đặt lên hàng đầu.

1. Tầm quan trọng của yêu cầu về kế hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Tại sao Luật Nhà ở 2023 lại dành riêng Điều 64 và Điều 65 để quy định chi tiết về yêu cầu lập quy hoạch và kế hoạch? Tầm quan trọng của quy định này được thể hiện qua các khía cạnh sau:

Thứ nhất, đảm bảo tính đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Một trong những nguyên nhân khiến các đô thị trở nên lộn xộn là việc cải tạo manh mún, tự phát. Điều 64 yêu cầu quy hoạch cải tạo chung cư phải tuân thủ quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. Điều này ngăn chặn tình trạng "nhồi nhét" cao ốc vào các khu vực hạ tầng yếu kém, đảm bảo khi một khu chung cư mới mọc lên, hệ thống giao thông, điện nước, trường học và công viên cây xanh cũng được nâng cấp tương ứng.

Thứ hai, tạo hành lang pháp lý cho việc thu hồi đất và cưỡng chế. Kế hoạch cải tạo được phê duyệt là văn bản hành chính có tính mệnh lệnh. Nó là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi đất (nếu cần), phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thực hiện cưỡng chế di dời đối với các trường hợp chung cư nguy hiểm cấp độ D. Nếu không có kế hoạch được lập và phê duyệt đúng quy trình, mọi hành vi can thiệp vào quyền sở hữu của người dân đều là vi hiến và trái pháp luật.

Thứ ba, minh bạch hóa thông tin và giải quyết tâm lý "dự án treo". Người dân sống trong các khu chung cư cũ thường sống trong tâm trạng bất an, không biết khi nào nhà mình bị phá dỡ, khi nào được xây lại, và liệu có bị "đẩy" đi nơi khác hay không. Việc lập kế hoạch với các mốc thời gian cụ thể theo yêu cầu của Điều 65 giúp minh bạch hóa lộ trình, tạo niềm tin cho cư dân và là cơ sở để họ giám sát hoạt động của cơ quan công quyền cũng như chủ đầu tư.

Thứ tư, cơ sở để huy động và phân bổ nguồn lực. Cải tạo chung cư cũ đòi hỏi nguồn vốn khổng lồ. Việc lập kế hoạch giúp xác định rõ dự án nào sử dụng vốn đầu tư công (ngân sách nhà nước), dự án nào kêu gọi vốn xã hội hóa (doanh nghiệp). Điều này giúp UBND cấp tỉnh chủ động trong việc bố trí ngân sách hoặc tổ chức xúc tiến đầu tư, tránh tình trạng phê duyệt dự án nhưng không có tiền triển khai.

Tóm lại, Điều 64 và hệ thống các quy định về kế hoạch cải tạo trong Luật Nhà ở 2023 không chỉ là các thủ tục hành chính đơn thuần, mà là công cụ quản trị nhà nước hiện đại, nhằm cân bằng giữa lợi ích công cộng (an toàn, mỹ quan) và lợi ích tư nhân (quyền sở hữu), giải quyết tận gốc bài toán nan giải về cải tạo chung cư cũ.

2. Các yêu cầu về kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

2.1. Yêu cầu về chủ thể có thẩm quyền xây dựng và phê duyệt kế hoạch

*Thẩm quyền chủ đạo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

 Theo khoản 1 Điều 65 Luật Nhà ở 2023 quy định: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chung với kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh hoặc xây dựng, phê duyệt riêng để làm cơ sở thực hiện các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư."

Quy định này thể hiện ba yêu cầu pháp lý quan trọng:

• UBND cấp tỉnh là chủ thể có thẩm quyền quyết định cuối cùng;
• Kế hoạch có thể tích hợp hoặc tách biệt, bảo đảm tính linh hoạt;
• Kế hoạch cải tạo chung cư là một bộ phận của chính sách phát triển nhà ở, không tồn tại độc lập.

Điều này bảo đảm sự thống nhất trong quản lý đô thị, tránh tình trạng cải tạo manh mún, phá vỡ quy hoạch.

*Vai trò của Ủy ban nhân dân cấp xã

Khoản 2 Điều 65 Luật Nhà ở 2023 quy định: "Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trực tiếp xây dựng hoặc thuê đơn vị tư vấn theo quy định của pháp luật về đấu thầu để xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt." Trách nhiệm xây dựng hoặc thuê đơn vị tư vấn theo quy định của pháp luật đấu thầu để xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt ... quy định tại khoản 2 ... Điều 65 Luật Nhà ở năm 2023 do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện nếu được giao quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 140/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2025.

Như vậy, yêu cầu đặt ra gồm:

• Phải có chủ thể chuyên môn trực tiếp thực hiện;
• Được phép thuê tư vấn nhằm bảo đảm tính khoa học;
• Việc thuê tư vấn phải tuân thủ pháp luật đấu thầu, bảo đảm công khai – minh bạch.

Trách nhiệm xây dựng hoặc thuê đơn vị tư vấn theo quy định của pháp luật đấu thầu để xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy định tại Khoản này do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện.

2.2. Yêu cầu về điều kiện phê duyệt kế hoạch

Khoản 3 Điều 65 Luật Nhà ở 2023 quy định: "Việc phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện sau khi đã có kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Luật này."

Vây, việc phê duyệt kế hoạch chỉ được thực hiện sau khi đã có kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư. Đây là yêu cầu có tính nguyên tắc, nhằm đảm bảo không được lập kế hoạch theo cảm tính, không được dựa vào kiến nghị đơn lẻ, mà phải căn cứ vào kết quả kiểm định chuyên môn của cơ quan có thẩm quyền.

Kết luận kiểm định là nền tảng để xác định chung cư thuộc diện còn sử dụng được hay đang trogn tình trạng nguy hiểm, buộc phải tháo dỡ; quyết định hình thức cải tạo hay xây dựng lại và xác định mức độ ưu tiên thực hiện. Do đó, kế hoạch chỉ hợp pháp khi được xây dựng trên cơ sở khoa học kỹ thuật được pháp luật công nhận.

2.3. Yêu cầu về điều chỉnh kế hoạch

Khoản 4 Điều 65 Luật Nhà ở 2023 quy định: "Trường hợp sau khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt mà xuất hiện nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh có điều chỉnh nội dung liên quan đến kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện điều chỉnh kế hoạch."

Vậy, trường hợp phải  điều chỉnh kế hoạch khi:

• Xuất hiện nhà chung cư mới thuộc diện phải phá dỡ;
• Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh có điều chỉnh nội dung liên quan.

Điều này cho thấy kế hoạch phải thường xuyên cập nhật để phù hợp với thực tiễn. 

2.4. Yêu cầu về công khai, minh bạch kế hoạch

Theo khoản 5 Điều 65 Luật Nhà ở 2023, kế hoạch phải: 

• Đăng tải trên Cổng thông tin điện tử UBND cấp tỉnh;
• Đăng tải tại UBND cấp huyện nơi có chung cư;
• Gửi UBND cấp xã để thông báo cho người dân;
• Gửi Bộ Xây dựng.

Trách nhiệm đăng tải quy định tại Khoản này do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện nếu được giao bởi Khoản 2 Điều 12 Nghị định 140/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2025.

3. Quy trình phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Luật Nhà ở 2023 thực hiện phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương. Quy trình phê duyệt kế hoạch được thiết kế chặt chẽ tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP để đảm bảo tính dân chủ, công khai và minh bạch. Quy trình này không chỉ là thủ tục nội bộ mà có sự tương tác mạnh mẽ với cộng đồng dân cư.

Bước 1: Kiểm định và Rà soát định kỳ:

Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư định kỳ 06 tháng một lần. Kết quả kiểm định là dữ liệu đầu vào bắt buộc. Các chung cư thuộc diện phải phá dỡ theo kết luận kiểm định sẽ được tự động đưa vào danh sách lập kế hoạch, không cần chờ đợi sự đồng thuận hay xin phép tại bước này.

Bước 2: Xây dựng dự thảo Kế hoạch:

Trên cơ sở danh mục và quy hoạch chi tiết 1/500 (nếu đã có) hoặc quy hoạch phân khu, Sở Xây dựng xây dựng dự thảo kế hoạch với đầy đủ các nội dung về tiến độ, nguồn vốn, phương án tái định cư sơ bộ.

Bước 3: Lấy ý kiến các bên liên quan (Bắt buộc): 

Đối tượng lấy ý kiến: Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (cư dân), UBND cấp huyện, cấp xã và các cơ quan chuyên môn liên quan.

Hình thức công khai: Dự thảo kế hoạch phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, Sở Xây dựng và UBND cấp huyện. Đồng thời, văn bản dự thảo phải được gửi trực tiếp về UBND cấp xã để niêm yết tại khu dân cư.

Thời gian lấy ý kiến: Pháp luật quy định thời gian lấy ý kiến tối đa là 45 ngày, kể từ ngày đăng tải công khai nội dung dự thảo. Đây là khoảng thời gian "vàng" để người dân thực hiện quyền giám sát và phản biện của mình. Sau thời hạn này, cơ quan nhà nước có quyền tổng hợp ý kiến và chuyển sang bước tiếp theo.

Bước 4: Thẩm định và Báo cáo HĐND 

Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công (ngân sách địa phương) để phá dỡ và xây dựng lại: Trước khi phê duyệt kế hoạch, UBND cấp tỉnh phải báo cáo xin ý kiến của Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp về việc bố trí nguồn vốn. Đây là yêu cầu của Luật Đầu tư công để đảm bảo kỷ luật ngân sách.

Đối với nhà chung cư thuộc quyền quản lý của cơ quan Trung ương: UBND tỉnh phải phối hợp, xin ý kiến của cơ quan đại diện chủ sở hữu trung ương trước khi phê duyệt.

Bước 5: Phê duyệt và Công bố:

• Sau khi tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, Sở Xây dựng hoàn chỉnh dự thảo và trình UBND tỉnh.
• UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, phê duyệt kế hoạch trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày nhận được tờ trình.

Trong thời hạn tối đa 03 ngày kể từ ngày phê duyệt, nội dung kế hoạch chính thức phải được đăng tải công khai trên cổng thông tin điện tử và gửi đến các đơn vị thực hiện. Việc công bố chậm trễ có thể bị coi là vi phạm hành chính.

4. Trách nhiệm của các bên liên quan trong thực hiện kế hoạch

4.1. Trách nhiệm của cơ quan Nhà nước 

Chịu trách nhiệm về kinh phí quy hoạch: Ngân sách nhà nước phải chi trả cho việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Điều này khẳng định quy hoạch là công cụ quản lý công, không được để tư nhân chi phối.

Tổ chức giải phóng mặt bằng: Đối với các trường hợp cư dân không đồng thuận bàn giao mặt bằng dù đã đáp ứng đủ tỷ lệ đồng thuận theo luật định, UBND cấp huyện có trách nhiệm ra quyết định cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế thu hồi đất để bàn giao cho chủ đầu tư. Nhà nước đứng ra "bảo kê" về mặt an ninh trật tự cho dự án triển khai.

Xác định hệ số K: UBND tỉnh phải ban hành hệ số bồi thường K phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, cân bằng giữa quyền lợi người dân và lợi nhuận của nhà đầu tư để dự án khả thi.

4.2. Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư

Nghĩa vụ tài chính: Chủ đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án, chứng minh vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15-20% tổng mức đầu tư theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Trách nhiệm với cư dân: Phải chi trả chi phí tạm cư (tiền thuê nhà) cho người dân trong suốt thời gian xây dựng. Nếu chậm tiến độ bàn giao nhà so với kế hoạch cam kết, chủ đầu tư phải chịu phạt và tiếp tục chi trả tiền tạm cư cộng thêm các khoản hỗ trợ khác.

Quyền lợi ưu đãi: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án (bao gồm cả đất xây nhà tái định cư và đất xây công trình thương mại). Được hưởng ưu đãi về thuế TNDN và được vay vốn tín dụng với lãi suất ưu đãi từ các quỹ phát triển nhà ở.

4.3. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư

Quyền được lựa chọn: Cư dân có quyền tham gia Hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư. Mặc dù tỷ lệ đồng thuận giảm xuống 75-80%, nhưng đây vẫn là quyền lực quan trọng để cư dân đàm phán các điều kiện tốt nhất.

Quyền tái định cư ưu việt: Được ưu tiên tái định cư tại chỗ. Trường hợp căn hộ tái định cư có diện tích lớn hơn căn hộ cũ (sau khi nhân hệ số K), cư dân chỉ phải thanh toán phần chênh lệch theo suất đầu tư xây dựng (giá gốc xây dựng) chứ không phải giá thị trường thương mại. Đây là ưu đãi rất lớn.

Nghĩa vụ tuân thủ: Khi dự án đã được phê duyệt và đạt tỷ lệ đồng thuận theo luật định, các hộ dân thiểu số không đồng ý vẫn có nghĩa vụ phải chấp hành quyết định di dời. Nếu chống đối sẽ bị cưỡng chế hành chính và phải chịu mọi chi phí cưỡng chế. Luật 2023 kiên quyết loại bỏ tư duy "chây ỳ để đòi bồi thường cao hơn".

Kết luận

Nhìn lại toàn bộ lộ trình tái thiết đô thị, có thể khẳng định rằng các yêu cầu về kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 chính là "kim chỉ nam" bảo đảm cho sự thành công của chính sách. Bằng việc áp dụng các tiêu chuẩn chi tiết về lộ trình thực hiện, phương án bố trí tái định cư và cơ chế lựa chọn chủ đầu tư, Luật mới đã triệt tiêu được những mập mờ pháp lý vốn là rào cản lớn nhất trong nhiều thập kỷ qua. Một kế hoạch được xây dựng khoa học, bám sát thực tiễn không chỉ tạo ra đòn bẩy kinh tế cho các doanh nghiệp bất động sản mà còn là chỗ dựa vững chắc cho người dân khi đưa ra quyết định di dời vì lợi ích chung. Trong tương lai, khi những bản kế hoạch này được triển khai đồng bộ trên thực tế, diện mạo đô thị sẽ không còn những "mảng xám" của những khu tập thể dột nát, thay vào đó là hệ thống hạ tầng đồng bộ và không gian sống văn minh. Suy cho cùng, giá trị lớn nhất của các yêu cầu pháp lý này không nằm trên những trang giấy, mà nằm ở sự an tâm của mỗi hộ gia đình và sự phát triển thịnh vượng của một xã hội hiện đại. Đó chính là minh chứng rõ nét nhất cho một nền lập pháp tiến bộ, luôn lấy con người làm trung tâm của mọi sự phát triển.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!