Mục lục bài viết

1. Sửa đổi, bổ sung Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP về quyết định giá đất cụ thể

Căn cứ theo nguyên tắc định giá đất được quy định tại Khoản 1 Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013, cùng với các điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất theo các khoản 1, 2, 3 và điểm đ khoản 4 Điều 5 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP), Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể sẽ thực hiện việc thẩm định phương án giá đất. Sau khi có kết quả thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể, hoặc trong trường hợp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ là cơ quan quyết định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp cụ thể.

Giá đất cụ thể được xác định trong các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013. Đây cũng chính là căn cứ để xác định giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm hỗ trợ Ủy ban nhân dân cùng cấp trong việc tổ chức xác định giá đất cụ thể, theo quy định tại Khoản 1 Điều 15 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP). Trong quá trình xác định giá đất, cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân có thẩm quyền chịu trách nhiệm về việc áp dụng đúng nguyên tắc và phương pháp định giá đất, tuân thủ trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể, cũng như việc thẩm định và quyết định giá đất. Tuy nhiên, họ không chịu trách nhiệm về các nội dung khác đã được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận hoặc quyết định trước đó.

Các đơn vị thực hiện việc xác định giá đất cũng phải chịu trách nhiệm về tính chính xác và đầy đủ của các thông tin được sử dụng trong việc áp dụng phương pháp định giá đất. Họ cần đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc, phương pháp và thủ tục định giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Bên cạnh đó, các đơn vị này phải duy trì tính độc lập, khách quan và trung thực trong quá trình tư vấn xác định giá đất, đồng thời tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên thuộc tổ chức của mình. Cuối cùng, các đơn vị này sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả tư vấn xác định giá đất mà họ thực hiện.

 

2. Sửa đổi, bổ sung Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể

Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể được quy định tại Khoản 1 Điều 15 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP) được thực hiện theo một quy trình chặt chẽ và tuần tự các bước như sau:

Đầu tiên, các cơ quan có thẩm quyền cần tiến hành chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể. Đây là bước đầu tiên và rất quan trọng trong quá trình xác định giá đất, giúp xây dựng nền tảng cho các bước tiếp theo. Sau khi hồ sơ được chuẩn bị, bước tiếp theo là thu thập, tổng hợp và phân tích thông tin liên quan đến thửa đất, bao gồm các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng và các yếu tố khác. Đồng thời, trong quá trình này, cần thu thập thông tin cần thiết để áp dụng phương pháp định giá đất, theo các quy định tại Điều 5b của Nghị định 44/2014/NĐ-CP (bổ sung tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP). Sau khi có đầy đủ thông tin, phương pháp định giá đất sẽ được áp dụng để xác định giá trị đất.

Tiếp theo, cơ quan chức năng sẽ tiến hành xây dựng báo cáo thuyết minh, trong đó mô tả chi tiết quá trình xây dựng phương án giá đất, kèm theo dự thảo tờ trình về phương án giá đất. Sau khi báo cáo thuyết minh được hoàn thiện, sẽ tiến hành thẩm định phương án giá đất để đảm bảo tính chính xác và hợp lý của phương án đưa ra. Sau khi phương án giá đất được thẩm định, các cơ quan sẽ hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất và trình lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để xem xét và quyết định.

Hồ sơ phương án giá đất trình lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cần bao gồm những tài liệu quan trọng như: Tờ trình về phương án giá đất được lập bởi cơ quan tài nguyên và môi trường, báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đã tiếp thu, chỉnh sửa và hoàn thiện theo ý kiến của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, và biên bản cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Những tài liệu này sẽ giúp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có đầy đủ cơ sở để quyết định giá đất cụ thể.

Sau khi đã có đầy đủ các hồ sơ và tài liệu cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ đưa ra quyết định về giá đất cụ thể dựa trên những thông tin, phân tích và kết quả thẩm định trước đó. Quyết định này có vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong các giao dịch, đấu giá, hoặc trong các dự án có liên quan đến đất đai.

 

3. Sửa đổi, bổ sung Điều 17 Nghị định 44/2014/NĐ-CP về lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể, bao gồm nhiều nội dung quan trọng để đảm bảo quá trình xác định giá đất diễn ra đầy đủ và chính xác. Hồ sơ định giá đất cụ thể cần nêu rõ mục đích của việc định giá đất, thời gian thực hiện công tác định giá, cùng với dự toán kinh phí dự kiến cho toàn bộ quá trình thực hiện. Đây là những yếu tố cần thiết để đảm bảo công tác định giá đất được triển khai một cách có tổ chức và hiệu quả.

Ngoài ra, hồ sơ định giá đất cũng cần bao gồm các quyết định và văn bản pháp lý có liên quan trực tiếp đến thửa đất hoặc khu đất cần định giá. Cụ thể, các văn bản này có thể là quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, hay điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng. Những văn bản này cung cấp cơ sở pháp lý quan trọng, giúp cơ quan tài nguyên và môi trường xác định các yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị đất.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ định giá đất, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất theo các quy định của pháp luật về đấu thầu. Trong trường hợp không thể lựa chọn được tổ chức tư vấn đủ điều kiện, cơ quan này sẽ giao nhiệm vụ cho các đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể. Nếu cần thiết, cơ quan tài nguyên và môi trường cũng có thể thành lập một Tổ công tác liên ngành để thực hiện công tác này.

Tổ công tác liên ngành này sẽ do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất thành lập. Tổ công tác sẽ gồm các thành viên có chuyên môn từ nhiều cơ quan khác nhau, với đại diện lãnh đạo cơ quan tài nguyên và môi trường làm Tổ trưởng, đại diện lãnh đạo cơ quan tài chính làm Tổ phó, cùng với đại diện các cơ quan xây dựng, kế hoạch và đầu tư cùng cấp, và đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Tổ công tác cũng có thể có các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định. Tuy nhiên, các thành viên của Tổ công tác liên ngành không được tham gia vào Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, nhằm đảm bảo tính khách quan và độc lập trong công tác xác định giá đất.

Về kinh phí cho hoạt động của Tổ công tác liên ngành, ngân sách nhà nước sẽ đảm bảo kinh phí này theo phân cấp ngân sách hiện hành. Kinh phí cho Tổ công tác sẽ được bố trí trong dự toán ngân sách hàng năm của cơ quan tài nguyên và môi trường và phải được sử dụng theo các quy định của pháp luật hiện hành. Các quy định về kinh phí sẽ giúp đảm bảo sự minh bạch và hiệu quả trong quá trình thực hiện công tác xác định giá đất, đồng thời bảo vệ quyền lợi của Nhà nước và các bên liên quan.

 

4. Bổ sung Điều 17a vào Nghị định 44/2014/NĐ-CP về thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất; xây dựng báo cáo thuyết minh phương án giá đất

Việc thu thập và tổng hợp thông tin về thửa đất, cũng như các thông tin cần thiết để áp dụng các phương pháp định giá đất, là bước quan trọng trong quá trình xác định giá đất cụ thể. Theo quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 và điểm đ khoản 4 Điều 5 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP), công việc này cần được thực hiện dựa trên các mẫu biểu được quy định trong Phụ lục IV của Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Cụ thể, thông tin về thửa đất phải được thu thập và tổng hợp theo Mẫu số 01 và Mẫu số 02, nhằm đảm bảo tính đầy đủ, chính xác và tuân thủ quy trình định giá đất theo các phương pháp được pháp luật quy định.

Sau khi thông tin được thu thập đầy đủ, đơn vị thực hiện xác định giá đất sẽ tiếp tục xây dựng báo cáo thuyết minh về phương án giá đất. Báo cáo này sẽ được thực hiện theo Mẫu số 03 trong Phụ lục IV của Nghị định 12/2024/NĐ-CP, trong đó sẽ nêu rõ các cơ sở, phương pháp và lý do lựa chọn phương án giá đất cụ thể. Báo cáo thuyết minh này đóng vai trò quan trọng trong việc giải thích quá trình và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất, giúp các cơ quan có thẩm quyền hiểu rõ và đánh giá chính xác phương án giá đất.

Trong trường hợp cần thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn xác định giá đất, các tổ chức này phải xây dựng Chứng thư định giá đất theo Mẫu số 04 của Phụ lục IV, ban hành kèm theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Chứng thư định giá đất là một tài liệu pháp lý quan trọng, giúp xác nhận kết quả định giá của tổ chức tư vấn, đồng thời bảo đảm tính khách quan và hợp pháp của quá trình xác định giá đất. Sau khi xây dựng Chứng thư định giá đất, tổ chức hoặc đơn vị tư vấn sẽ gửi tài liệu này đến cơ quan tài nguyên và môi trường để xem xét.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ và chính xác của các nội dung trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, theo quy định tại khoản 2 Điều 17a của Nghị định 44/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP). Để đảm bảo tính hợp lý và đầy đủ của phương án giá đất, cơ quan này cần phải xây dựng một dự thảo tờ trình về phương án giá đất, trình lên các cấp có thẩm quyền. Sau khi hoàn thành kiểm tra, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể toàn bộ hồ sơ phương án giá đất. Hồ sơ này bao gồm các văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất, dự thảo tờ trình về phương án giá đất, dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, cùng với hồ sơ định giá đất cụ thể. Các bước này đảm bảo quy trình thẩm định, quyết định giá đất được thực hiện một cách chính xác, minh bạch và tuân thủ đúng các quy định pháp luật.

 

5. Bổ sung Điều 17b vào Nghị định 44/2014/NĐ-CP về Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo hình thức hoạt động thường xuyên hoặc theo vụ việc, tùy thuộc vào tình hình thực tế tại địa phương. Hội đồng thẩm định giá đất này sẽ gồm các thành phần cơ bản như Chủ tịch Ủy ban nhân dân làm Chủ tịch Hội đồng, người đứng đầu cơ quan tài chính cùng cấp làm Phó Chủ tịch Hội đồng, cùng với đại diện lãnh đạo của các cơ quan khác như tài nguyên và môi trường, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp, lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp dưới trực tiếp nơi có đất, và các thành viên khác được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định. Trong một số trường hợp, Hội đồng cũng có thể mời đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia để hỗ trợ thêm chuyên môn.

Đối với đại diện tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất tham gia vào Hội đồng, họ phải là những người đủ điều kiện hành nghề tư vấn giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức đã được thuê để xác định giá đất cụ thể. Các chuyên gia về giá đất tham gia Hội đồng cần có ít nhất 05 năm kinh nghiệm trong các lĩnh vực liên quan như tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá, và không thuộc các cơ quan đã được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Đây là những yêu cầu quan trọng giúp đảm bảo tính khách quan và chuyên môn trong quá trình thẩm định giá đất.

Cơ quan tài chính sẽ là cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất, có trách nhiệm tổ chức các hoạt động của Hội đồng, đồng thời kiểm tra và giám sát các công việc liên quan đến xác định giá đất. Căn cứ vào tình hình thực tế, Chủ tịch Hội đồng có thể quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Tổ giúp việc này sẽ bao gồm đại diện cơ quan tài chính làm Tổ trưởng, cùng với các đại diện của cơ quan tài nguyên và môi trường, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp và các thành viên khác theo quyết định của Chủ tịch Hội đồng. Tổ giúp việc có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung cần thiết để đề xuất, báo cáo với Hội đồng thẩm định giá đất tại các phiên họp thẩm định.

Về vấn đề kinh phí, hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và Tổ giúp việc của Hội đồng sẽ được ngân sách nhà nước bảo đảm theo phân cấp ngân sách hiện hành. Kinh phí này được bố trí trong dự toán ngân sách hàng năm của cơ quan tài chính và sử dụng theo quy định của pháp luật.

Trình tự hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể được quy định rõ ràng. Cơ quan thường trực của Hội đồng phải gửi văn bản và hồ sơ phương án giá đất đến các thành viên Hội đồng để xin ý kiến trong vòng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận phương án. Các thành viên Hội đồng có trách nhiệm gửi ý kiến phản hồi bằng văn bản trong vòng không quá 05 ngày làm việc. Sau đó, cơ quan thường trực sẽ tổng hợp ý kiến và báo cáo Chủ tịch Hội đồng trong vòng 15 ngày làm việc. Nếu cần thiết, Chủ tịch Hội đồng sẽ quyết định tổ chức phiên họp thẩm định giá đất trong vòng 10 ngày làm việc. Phiên họp thẩm định giá đất sẽ được tiến hành khi có ít nhất hai phần ba số thành viên Hội đồng tham gia, trong đó có Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Hội đồng.

Hội đồng thẩm định giá đất sẽ làm việc độc lập, khách quan và theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số. Phiên họp thẩm định giá đất sẽ được thảo luận công khai, biểu quyết và thông qua biên bản họp. Trong trường hợp ý kiến giữa các thành viên Hội đồng không thống nhất, ý kiến của Chủ tịch Hội đồng hoặc Phó Chủ tịch sẽ là quyết định cuối cùng. Các thành viên có quyền bảo lưu ý kiến nếu không đồng ý với kết luận của Hội đồng.

Trong quá trình thẩm định, Hội đồng sẽ xem xét các yếu tố như tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ định giá đất, việc tuân thủ nguyên tắc định giá đất, quyết định việc áp dụng các phương pháp định giá đất, và sự phù hợp về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong trường hợp áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư. Sau khi hoàn tất việc thẩm định, cơ quan thường trực của Hội đồng sẽ gửi văn bản thẩm định phương án giá đất và biên bản cuộc họp đến cơ quan tài nguyên và môi trường để hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

 

6. Bổ sung Điều 17c vào Nghị định 44/2014/NĐ-CP về hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể

Sau khi nhận được văn bản thẩm định và biên bản cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, trong trường hợp Hội đồng đã thống nhất với phương án giá đất, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành trình hồ sơ phương án giá đất lên Ủy ban nhân dân cùng cấp để quyết định. Việc trình hồ sơ này phải được thực hiện một cách nhanh chóng và chính xác, nhằm đảm bảo quá trình phê duyệt giá đất được diễn ra thuận lợi và đúng quy định.

Tuy nhiên, trong trường hợp Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể yêu cầu chỉnh sửa, bổ sung hoặc hoàn thiện phương án giá đất, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ phải yêu cầu đơn vị xác định giá đất thực hiện các bước cần thiết để tiếp thu, giải trình và hoàn thiện báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất cũng như Chứng thư định giá đất. Đơn vị xác định giá đất cần phải điều chỉnh các nội dung theo yêu cầu của Hội đồng, đồng thời cập nhật và hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất sao cho đầy đủ và hợp lý, trước khi trình lại lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định cuối cùng.

Bên cạnh đó, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm lưu trữ toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương để đảm bảo tính minh bạch và dễ dàng tra cứu khi cần thiết. Điều này cũng giúp cho việc quản lý, kiểm tra và giám sát các phương án giá đất trong tương lai được thuận tiện và hiệu quả. Cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổng hợp và báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương, với thời hạn báo cáo trước ngày 05 tháng 01 hàng năm. Đây là công việc quan trọng để Bộ Tài nguyên và Môi trường nắm bắt được tình hình và tiến độ thực hiện công tác định giá đất trên toàn quốc, từ đó có thể đưa ra các chính sách, chỉ đạo kịp thời đối với công tác quản lý đất đai ở các địa phương.

 

7. Bãi bỏ Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP) về xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Xem thêm bài viết: Bảng giá đất của 63 tỉnh, thành phố Việt Nam mới nhất 2024

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.