Trong quản lý và sử dụng đất đai, định giá đất luôn là vấn đề trung tâm, có tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như nguồn thu của ngân sách nhà nước. Giá đất không chỉ là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất đai mà còn là yếu tố quyết định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, ảnh hưởng lớn đến ổn định xã hội và môi trường đầu tư. Trước yêu cầu tiệm cận giá đất theo nguyên tắc thị trường, Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể, thống nhất các phương pháp định giá đất, đồng thời xác định rõ điều kiện áp dụng của từng phương pháp. Việc hiểu đúng và áp dụng đúng các phương pháp này không chỉ giúp bảo đảm tính khách quan, minh bạch trong quản lý đất đai mà còn là cơ sở quan trọng để người sử dụng đất thực hiện đầy đủ, chính xác các quyền và nghĩa vụ của mình.
1. Giá đất là gì?
Theo khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2024 thì Giá đất được hiểu là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích, chứ không phải là giá trị của bản thân đất đai với tư cách là một tài sản vật chất. Cách tiếp cận này phản ánh đúng nguyên tắc cơ bản của pháp luật đất đai Việt Nam: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, còn tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền.
Về bản chất pháp lý, giá đất là giá trị của một loại quyền tài sản đặc biệt – quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất không mua “đất” mà thực chất là chi trả để được Nhà nước xác lập, ghi nhận và bảo đảm quyền khai thác, sử dụng, định đoạt trong phạm vi pháp luật cho phép. Chính vì vậy, giá đất luôn gắn liền với chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng và các quyền năng mà pháp luật trao cho người sử dụng đất, chứ không tồn tại một cách độc lập như giá của hàng hóa thông thường.
Về đơn vị đo lường, giá đất được xác định cụ thể trên một đơn vị diện tích, phổ biến nhất là đồng Việt Nam trên mét vuông (VND/m²). Cách tính này tạo điều kiện cho việc so sánh, áp dụng thống nhất trong các thủ tục hành chính, giao dịch dân sự và hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Từ đơn giá này, tổng giá trị quyền sử dụng đất của một thửa đất được xác định thông qua diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng đất cụ thể.
Về hình thức thể hiện trong thực tiễn, giá đất tồn tại song song dưới hai hệ thống. Thứ nhất là giá đất do Nhà nước quy định, bao gồm bảng giá đất (được xây dựng, điều chỉnh định kỳ và từ năm 2026 được cập nhật hằng năm) và giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định trong những trường hợp nhất định. Đây là căn cứ pháp lý bắt buộc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và nhiều nghĩa vụ tài chính khác. Thứ hai là giá đất theo thị trường, được hình thành thông qua các giao dịch tự do trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên, phản ánh cung – cầu, vị trí, hạ tầng và tiềm năng sinh lợi của thửa đất tại từng thời điểm.
Tóm lại, giá đất chính là “thước đo tài chính” phản ánh giá trị quyền lợi của người sử dụng đất trong khuôn khổ pháp luật. Việc hiểu đúng bản chất pháp lý và ý nghĩa thực tiễn của khái niệm này là nền tảng quan trọng để cá nhân, tổ chức thực hiện đúng và đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của mình trong các giao dịch và thủ tục liên quan đến đất đai, bất động sản.
2. Tổng hợp các phương pháp định giá đất theo pháp luật đất đai
Theo quy định tại khoản 5 điều 158 Luật đất đai 2024 thì có 04 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
2.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá
Phương pháp so sánh phản ánh rõ nhất nguyên tắc định giá đất theo cơ chế thị trường, bởi giá đất được xác định dựa trên các giao dịch thực tế đã phát sinh hoặc kết quả đấu giá quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc yêu cầu các thửa đất so sánh phải có cùng mục đích sử dụng đất và có mức độ tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhằm bảo đảm tính khách quan, hạn chế sai lệch trong quá trình định giá.
Trong quá trình áp dụng, cơ quan định giá phải tiến hành phân tích, điều chỉnh các yếu tố khác biệt như vị trí, điều kiện hạ tầng, diện tích, hình dạng thửa đất, khả năng sinh lợi, thời điểm giao dịch… để đưa giá của các thửa đất so sánh về cùng mặt bằng với thửa đất cần định giá. Đồng thời, việc loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) là yêu cầu bắt buộc nhằm bảo đảm giá xác định được phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất, không bị ảnh hưởng bởi giá trị nhà ở, công trình xây dựng hay tài sản khác trên đất.
Trên thực tiễn, phương pháp so sánh thường được ưu tiên áp dụng khi thị trường có đủ thông tin giao dịch minh bạch, phổ biến và ổn định. Đây cũng là phương pháp có mức độ thuyết phục cao, dễ được chấp nhận trong các trường hợp xác định giá đất cụ thể, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hoặc làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính, bởi kết quả định giá gắn chặt với giá đất thực tế đang hình thành trên thị trường.
2.2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
Phương pháp thu nhập xuất phát từ quan điểm cho rằng giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với khả năng tạo ra thu nhập ổn định trong tương lai. Theo đó, giá đất được xác định thông qua việc quy đổi dòng thu nhập ròng mà thửa đất mang lại về giá trị hiện tại, dựa trên một mức lãi suất tham chiếu có tính ổn định và đại diện cho mặt bằng sinh lời an toàn của nền kinh tế.
Việc sử dụng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất làm cơ sở tính toán giúp loại bỏ các yếu tố chi phí, phản ánh đúng giá trị kinh tế thực mà quyền sử dụng đất mang lại. Đồng thời, việc lấy lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc cổ phần có quyền biểu quyết làm mẫu số cho thấy định hướng của pháp luật trong việc lựa chọn một chỉ số tài chính ổn định, ít biến động và có độ tin cậy cao, hạn chế rủi ro trong kết quả định giá.
Ngoài ra, yêu cầu tính toán bình quân trong 03 năm liền kề và căn cứ đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất nhằm bảo đảm dữ liệu sử dụng có tính liên tục, phản ánh xu hướng dài hạn thay vì biến động ngắn hạn. Trên thực tiễn, phương pháp này thường được áp dụng đối với các loại đất sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ có khả năng tạo ra thu nhập ổn định, trong bối cảnh thị trường giao dịch đất đai chưa đủ dữ liệu để áp dụng phương pháp so sánh một cách hiệu quả.
Theo khoản 3 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP Xác định thu nhập ròng bình quân năm được thực hiện như sau:
| Thu nhập ròng bình quân năm | = | Thu nhập bình quân năm | - | Chi phí bình quân năm |
Trong đó:
- Thu nhập bình quân năm là trung bình cộng thu nhập quy định tại khoản 1 Điều này trong thời gian 01 năm. Đối với trường hợp thu nhập được xác định từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng của 03 thửa đất thì giá cho thuê đất, cho thuê mặt bằng để tính thu nhập bình quân năm xác định theo trình tự, nội dung như xác định giá đất bằng phương pháp so sánh quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều 4 của Nghị định này;
- Chi phí bình quân năm là trung bình cộng chi phí quy định tại khoản 2 Điều này trong thời gian 01 năm.
2.3. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc xác định giá trị quyền sử dụng đất thông qua tiềm năng phát triển trong tương lai của thửa đất, khu đất. Theo đó, giá đất không được nhìn nhận từ trạng thái sử dụng hiện tại mà được tính toán dựa trên phương án sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất và tốt nhất, phù hợp với các chỉ tiêu quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trong quá trình áp dụng, cơ quan định giá phải ước tính tổng doanh thu phát triển, thường là doanh thu dự kiến từ việc kinh doanh sản phẩm hình thành trên đất sau đầu tư, và tổng chi phí phát triển, bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, chi phí hạ tầng, chi phí tài chính, chi phí quản lý, chi phí liên quan đến thủ tục pháp lý và các chi phí hợp lý khác. Phần chênh lệch giữa doanh thu và chi phí chính là giá trị còn lại – thặng dư, được xác định là giá trị quyền sử dụng đất.
Việc gắn phương pháp thặng dư với các chỉ tiêu như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình theo quy hoạch giúp bảo đảm rằng giá đất được xác định phù hợp với định hướng phát triển không gian đô thị và sử dụng đất của Nhà nước, đồng thời hạn chế tình trạng xác định giá đất dựa trên giả định đầu tư không có cơ sở pháp lý. Trên thực tiễn, phương pháp này thường được áp dụng đối với các khu đất chưa phát triển, chuẩn bị đầu tư dự án, hoặc những khu vực chưa có đủ dữ liệu giao dịch để áp dụng phương pháp so sánh một cách hiệu quả.
Theo khoản 6 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá. Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
| Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá | = | Tổng doanh thu phát triển | - | Tổng chi phí phát triển |
Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
| Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá | = | Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
|
| Diện tích thửa đất, khu đất cần định giá |
2.4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp có cách tiếp cận đơn giản, dễ áp dụng và mang tính hành chính cao, được xây dựng trên cơ sở sử dụng trực tiếp bảng giá đất do Nhà nước ban hành làm nền tảng xác định giá đất. Thông qua việc nhân giá đất trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh, phương pháp này cho phép điều chỉnh nhanh mức giá để tiệm cận hơn với giá đất thị trường tại từng thời điểm cụ thể.
Việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất dựa trên so sánh giữa giá đất trong bảng giá đất và giá đất thị trường thể hiện vai trò của hệ số như một công cụ “bù trượt giá”, nhằm khắc phục độ chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế. Nhờ đó, kết quả định giá phản ánh sát hơn giá trị quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế – xã hội và thị trường biến động.
Trên thực tiễn, phương pháp này thường được áp dụng trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi pháp luật cho phép áp dụng bảng giá đất, đặc biệt đối với những thửa đất có thông tin thị trường chưa đầy đủ hoặc không cần xác định giá đất cụ thể bằng các phương pháp phức tạp hơn. Ưu điểm nổi bật của phương pháp hệ số điều chỉnh là rút ngắn thời gian xác định giá đất, giảm chi phí hành chính và bảo đảm tính thống nhất trong quá trình áp dụng giữa các địa phương.
Tuy nhiên, hiệu quả của phương pháp này phụ thuộc lớn vào độ chính xác của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Do đó, việc xây dựng hệ số điều chỉnh phải được thực hiện trên cơ sở khảo sát, phân tích đầy đủ dữ liệu thị trường, bảo đảm tính khách quan, minh bạch và phù hợp với thực tiễn giá đất tại từng khu vực.
Theo khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá như sau:
| Giá đất của thửa đất cần định giá | = | Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá | x | Hệ số điều chỉnh giá đất |
3. Các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Theo khoản 6 điều 158 Luật đất đai 2024, Các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:
- Phương pháp so sánh: Đây là phương pháp phổ biến nhất, dựa trên việc phân tích giá của các thửa đất tương đồng đã giao dịch thành công.
- Điều kiện áp dụng: Phải có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng thành công trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá (và hoàn thành nghĩa vụ tài chính).
- Yếu tố tương đồng: Các thửa đất này phải cùng mục đích sử dụng, có sự tương đồng về vị trí, diện tích, hạ tầng và pháp lý.
- Nguyên tắc: Điều chỉnh mức sai lệch giữa các yếu tố của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để đưa ra mức giá cuối cùng.
- Phương pháp thu nhập: Áp dụng dựa trên khả năng sinh lời của đất, thường dùng cho đất sản xuất hoặc đất nông nghiệp.
- Đối tượng: Đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
- Điều kiện: Không đủ dữ liệu để áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định rõ các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích được giao.
- Công thức: Giá trị đất được tính bằng thu nhập ròng bình quân hàng năm chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân.
- Phương pháp thặng dư: Thường được áp dụng cho các dự án đầu tư phát triển bất động sản (khu đô thị, nhà ở thương mại).
- Điều kiện áp dụng: Thửa đất/khu đất thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện so sánh hoặc thu nhập, nhưng có thể ước tính được tổng doanh thu và chi phí phát triển.
- Nguyên tắc: Giá trị đất = (Tổng doanh thu phát triển giả định) - (Tổng chi phí phát triển ước tính).
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K): Đây là phương pháp mang tính đặc thù trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Trường hợp áp dụng: Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng.
- Điều kiện: Thửa đất đã có giá trong Bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh (không có đủ 03 mẫu giao dịch thực tế).
- Cách tính: Giá đất cụ thể = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
Như vậy, việc quy định rõ từng trường hợp và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất không chỉ bảo đảm giá đất được xác định phù hợp với nguyên tắc thị trường, mà còn giúp cơ quan nhà nước lựa chọn đúng phương pháp trong từng tình huống cụ thể, qua đó bảo đảm tính khách quan, minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai, đặc biệt là trong việc tính nghĩa vụ tài chính và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Kết luận
Hệ thống các phương pháp định giá đất theo pháp luật đất đai được xây dựng theo hướng linh hoạt, phù hợp với nhiều loại đất và điều kiện thị trường khác nhau. Từ phương pháp so sánh dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, phương pháp thu nhập phản ánh khả năng sinh lời của đất, phương pháp thặng dư gắn với tiềm năng phát triển dự án, cho đến phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phục vụ công tác bồi thường, mỗi phương pháp đều có vai trò và phạm vi áp dụng riêng. Việc lựa chọn đúng phương pháp định giá không chỉ quyết định tính chính xác của giá đất mà còn góp phần bảo đảm công bằng giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực và được triển khai đồng bộ, việc nắm vững các phương pháp định giá đất sẽ giúp hạn chế tranh chấp, khiếu nại, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai – một nguồn lực đặc biệt quan trọng của quốc gia.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp
