Định giá đất là một nội dung trung tâm trong quản lý và sử dụng đất đai, có tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ thể liên quan. Luật Đất đai năm 2024 đã có những đổi mới quan trọng về nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá đất nhằm khắc phục tình trạng chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường, đồng thời bảo đảm tính công khai, minh bạch và thống nhất trong áp dụng. Việc nghiên cứu, làm rõ các quy định này không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn mang giá trị thực tiễn cao trong quá trình áp dụng pháp luật về đất đai hiện nay.
1. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất là gì?
Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai năm 2024 quy định: "Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất". Như vậy, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất được xác định bằng tiền trên mỗi đơn vị diện tích. Giá đất phản ánh khả năng sinh lợi, vị trí và mục đích sử dụng đất. Giá đất thay đổi tùy thuộc vào thị trường, chính sách quản lý đất đai và nhu cầu sử dụng. Việc xác định giá đất chính xác giúp bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, tổ chức và cá nhân.
Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất là những yếu tố quan trọng giúp xác định giá trị của đất một cách chính xác và hợp lý. Nguyên tắc định giá đất bao gồm tính khách quan, minh bạch và công bằng, đảm bảo việc xác định giá trị đất không bị thiên lệch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Căn cứ định giá đất là các yếu tố và thông tin được sử dụng để xác định giá trị đất, như giá thị trường, tình trạng pháp lý của đất, mục đích sử dụng và các yếu tố tác động từ môi trường xung quanh. Phương pháp định giá đất bao gồm các phương pháp cụ thể như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, và phương pháp chi phí, tùy thuộc vào loại đất và mục đích sử dụng, giúp đưa ra giá trị hợp lý cho mỗi thửa đất.
2. Nguyên tắc định giá đất theo Luật đất đai năm 2024
Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 158 Luật đất đai năm 2024. Điều 158 Luật đất đai năm 2024 quy định về nguyên tắc định giá đất như sau:
"Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
c) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
d) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
đ) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư"
Như vậy, theo điểm a khoản 1 Điều 158 Luật đất đai năm 2024, việc định giá đất phải dựa trên nguyên tắc thị trường, tức là giá đất được xác định dựa trên giao dịch thực tế, không áp đặt từ cơ quan Nhà nước. Đồng thời, việc định giá phải tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật (khoản 1, điểm b), đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp và khách quan. Ví dụ, khi UBND tỉnh xây dựng bảng giá đất năm 2026, cơ quan này sẽ tổng hợp dữ liệu giao dịch thực tế, phân loại đất theo mục đích sử dụng và công khai dự thảo để lấy ý kiến. Nguyên tắc này giúp giá đất phản ánh chính xác giá trị thị trường, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
Điểm c khoản 1 Điều 158 Luật đất đai năm 2024 cũng yêu cầu bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch trong quá trình định giá đất và tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan quyết định giá đất (khoản 1, điểm d). Ngoài ra, việc định giá phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư (khoản 1, điểm đ). Ví dụ, trong dự án khu đô thị mới, Hội đồng thẩm định làm việc độc lập với nhà đầu tư để đưa ra mức giá công bằng, đảm bảo quyền lợi Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, đồng thời kết quả minh bạch, hợp pháp.
3. Căn cứ định giá đất theo Luật đất đai năm 2024
Căn cứ định giá đất được quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 158 Luật đất đai năm 2024. Khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 158 Luật đất đai năm 2024 quy định cụ thể về căn cứ định giá đất như sau:
" Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
2. Căn cứ định giá đất bao gồm:
a) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
b) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
c) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
d) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
đ) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
Căn cứ định giá đất theo Điều 158 khoản 2 điểm a Luật Đất đai 2024, trước hết phải xác định mục đích sử dụng đất. Mục đích sử dụng quyết định phương pháp định giá và giá trị đất cụ thể. Ví dụ, đất ở đô thị được định giá cao hơn đất nông nghiệp do nhu cầu xây dựng và phát triển kinh tế cao hơn. Ngược lại, đất nông nghiệp được định giá dựa trên năng suất cây trồng, thu nhập thực tế. Luật yêu cầu giá đất phản ánh đúng quyền lợi và công năng sử dụng của từng loại đất.
Theo Điều 158 khoản 2 điểm b Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất là căn cứ quan trọng, trừ trường hợp đất nông nghiệp đã giao theo hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân hoặc trong hạn mức chuyển nhượng. Ví dụ, đất nông nghiệp 50 năm sử dụng của hộ gia đình khi định giá không tính chiết khấu thời hạn. Ngược lại, đất thương mại hoặc đất ở ngắn hạn sẽ bị giảm giá trị nếu còn thời hạn sử dụng ít. Việc này đảm bảo giá đất phản ánh đúng quyền lợi sử dụng hiện tại và tính hợp lý cho thị trường.
Căn cứ Điều 158 khoản 2 điểm c, d, đ và khoản 3, 4 Luật Đất đai 2024, việc định giá đất còn dựa trên thông tin đầu vào như giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia, hợp đồng chuyển nhượng, giá đấu giá, khảo sát thực tế, cùng các yếu tố pháp lý tại thời điểm định giá. Ví dụ, khi định giá một thửa đất ở trung tâm thành phố, người định giá sử dụng giá đất từ 24 tháng gần nhất, đồng thời tính thu nhập từ cho thuê và các chi phí liên quan. Luật quy định ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất để đảm bảo kết quả định giá sát thực tế.
4. Phương pháp định giá đất theo Luật đất đai năm 2024
Phương pháp định giá đất được quy định tại khoản 5, khoản 6, khoản 7, khoản 8, khoản 9 Luật đất đai năm 2024. Khoản 5, khoản 6, khoản 7, khoản 8, khoản 9 Luật đất đai năm 2024 quy định về phương pháp định giá đất như sau:
"Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
...
5. Các phương pháp định giá đất bao gồm:
a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
đ) Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
..."
Như vậy, theo khoản 5 Điều 158 Luật đất đai năm 2024 các phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Theo Điều 5 Khoản 5a, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá các thửa đất tương đồng đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá, loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất, vì vậy phương pháp này phản ánh sát giá thị trường.
Phương pháp thu nhập áp dụng cho đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở, tính dựa trên thu nhập ròng bình quân năm chia cho lãi suất tiền gửi 12 tháng tại ngân hàng thương mại Nhà nước nắm trên 50% vốn điều lệ, do đó phù hợp với đất có khả năng sinh lợi định kỳ.
Theo Điều 5 Khoản 5c, phương pháp thặng dư dùng cho dự án đầu tư, lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ tổng chi phí phát triển dựa trên hiệu quả sử dụng đất cao nhất theo quy hoạch được phê duyệt.
Theo Điều 5 Khoản 5d, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng khi Nhà nước thu hồi nhiều thửa liền kề đã có giá trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, vì vậy phương pháp này giúp tính bồi thường đồng bộ cho các thửa đất liền kề. Theo Điều 5 Khoản 5đ, Chính phủ có thể quy định phương pháp định giá đất khác chưa được liệt kê tại các điểm a, b, c, d sau khi được Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng ý, từ đó cơ quan Nhà nước có thể bổ sung các phương pháp mới khi thị trường biến động.
Theo Điều 5 Khoản 9, việc lựa chọn phương pháp định giá do tổ chức thực hiện định giá đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định, nhờ đó quyết định định giá vừa khoa học vừa phù hợp thực tiễn. Ví dụ khi thu hồi khu đất 10ha tại Long Biên, Hà Nội, cơ quan thu hồi có thể dùng phương pháp hệ số điều chỉnh để tính bồi thường cho từng thửa đất liền kề.
Theo Điều 5 Khoản 8, nếu áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập hoặc hệ số điều chỉnh mà kết quả thấp hơn giá trong bảng giá đất thì phải sử dụng giá trong bảng giá, do đó quyền lợi người sử dụng đất được bảo đảm. Theo Điều 5 Khoản 7, các phương pháp định giá đất được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất, vì vậy chúng vừa phục vụ quản lý Nhà nước vừa tạo cơ sở pháp lý cho giao dịch đất.
Theo Điều 6 Khoản 6, việc áp dụng phương pháp định giá tùy thuộc vào mục đích sử dụng, loại đất, số lượng thửa đất và khả năng xác định dữ liệu thị trường. Ví dụ thửa đất vườn ao ở Bắc Ninh không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh có thể dùng phương pháp thu nhập, nhờ đó giá đất được định giá khách quan và công bằng.
5. Kết luận
Luật Đất đai năm 2024 đã có bước cải cách quan trọng trong lĩnh vực định giá đất nhằm bảo đảm giá đất tiệm cận với giá thị trường. Việc quy định rõ ràng các nguyên tắc định giá đất đã góp phần nâng cao tính khách quan, minh bạch và thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật. Các căn cứ định giá đất được mở rộng và cụ thể hóa, giúp việc xác định giá đất phù hợp hơn với điều kiện thực tế của từng thửa đất, từng khu vực. Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất được hoàn thiện theo hướng khoa học, linh hoạt, có thể áp dụng phù hợp với từng loại đất và từng mục đích sử dụng. Những quy định mới này góp phần hạn chế thất thoát ngân sách nhà nước, phòng ngừa tiêu cực trong quản lý đất đai. Đồng thời, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng được bảo đảm tốt hơn. Việc áp dụng thống nhất các quy định về định giá đất sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Qua đó, góp phần ổn định trật tự xã hội và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đi vào thực thi, việc nghiên cứu và hiểu đúng các quy định về định giá đất là yêu cầu cần thiết đối với các cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên quan.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
