Phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 mới nhất

1. Phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 mới nhất

Theo quy định tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP, hiện nay có bốn phương pháp chính được áp dụng trong việc định giá đất. Các phương pháp này bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Mỗi phương pháp đều có những đặc điểm và cách thức áp dụng riêng, phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

Phương pháp so sánh là phương pháp chủ yếu sử dụng thông tin từ các giao dịch đất đai tương tự để xác định giá trị của đất cần định giá. Phương pháp thu nhập dựa trên việc xác định giá trị đất thông qua thu nhập mà đất có thể mang lại trong tương lai, như là giá trị cho thuê hoặc doanh thu từ việc sử dụng đất. Phương pháp thặng dư thường được áp dụng đối với các dự án phát triển bất động sản, trong đó giá trị đất được xác định từ phần thặng dư sau khi trừ đi chi phí đầu tư, xây dựng. Cuối cùng, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng một hệ số điều chỉnh dựa trên các yếu tố cụ thể như vị trí, hạ tầng, và điều kiện kinh tế của khu vực để điều chỉnh giá trị đất.

Các phương pháp này không chỉ giúp xác định giá trị đất một cách công bằng, hợp lý, mà còn đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong các giao dịch đất đai, từ đó tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản ổn định và phát triển bền vững.

2. Hướng dẫn xác định giá đất theo pháp luật đất đai từ 01/8/2024

Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, việc xác định giá đất có thể được thực hiện theo các phương pháp khác nhau. Một trong những phương pháp phổ biến là phương pháp so sánh, được áp dụng khi có sự tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của các thửa đất cần định giá. Phương pháp này thực hiện bằng cách so sánh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng về các yếu tố như vị trí, tiện ích, hạ tầng, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Trong quá trình định giá, giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) sẽ được loại trừ để tập trung vào giá trị quyền sử dụng đất thuần túy.

Trình tự xác định giá đất theo phương pháp so sánh bắt đầu bằng việc khảo sát, thu thập thông tin về mục đích sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất cần định giá. Sau đó, các thông tin đầu vào để định giá đất sẽ được thu thập từ các thửa đất so sánh, bao gồm các giao dịch đất đai đã thực hiện trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, và các yếu tố tác động đến giá trị của thửa đất so sánh. Các nguồn thông tin này có thể được lấy từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, Văn phòng Đăng ký đất đai, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản, hoặc thông qua điều tra, khảo sát trực tiếp.

Để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc lựa chọn các thửa đất so sánh, các thông tin cần phải được ưu tiên theo thứ tự sau: thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất; các thông tin có sự tương đồng rõ rệt về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; và ưu tiên các thửa đất có khoảng cách gần nhất với thửa đất cần định giá, không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn cấp tỉnh. Trong trường hợp cần mở rộng phạm vi thu thập thông tin ra ngoài phạm vi địa bàn hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét và quyết định.

Phương pháp so sánh được cho là một trong những phương pháp định giá đất chính xác và dễ áp dụng, bởi nó dựa trên dữ liệu thực tế từ các giao dịch và thị trường đất đai đã có, giúp đảm bảo tính khách quan và hợp lý trong việc xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

Giá đất của thửa đất theo phương pháp so sánh được xác định theo công thức:

(2) Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập trong việc xác định giá đất được thực hiện dựa trên việc tính toán thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một diện tích đất, sau đó chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước chi phối trên 50%. Các số liệu này được tính cho ba năm liền kề trước thời điểm định giá đất. Phương pháp này giúp xác định giá trị đất thông qua thu nhập mà đất có thể mang lại trong tương lai, từ đó phản ánh giá trị thực tế của quyền sử dụng đất.

Cụ thể, phương pháp thu nhập được thực hiện theo các bước khảo sát và thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất. Đối với đất phi nông nghiệp, việc thu thập thông tin sẽ được thực hiện từ các hoạt động cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong thời gian ba năm liên tục liền kề trước thời điểm định giá. Trong trường hợp không có thông tin từ việc cho thuê, thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính trong ba năm liên tiếp trước thời điểm định giá cũng sẽ được sử dụng. Nếu không thu thập được dữ liệu này, thì sẽ thu thập thông tin từ ba thửa đất có khoảng cách gần nhất để so sánh.

Đối với đất nông nghiệp, việc khảo sát sẽ liên quan đến thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm các thông tin do cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn cung cấp. Cụ thể, đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khác, thu nhập sẽ được khảo sát trong khoảng thời gian ba năm liên tiếp trước thời điểm định giá. Đối với đất trồng cây lâu năm, thông tin thu nhập sẽ được thu thập từ tối thiểu ba vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá, còn đối với đất trồng rừng sản xuất, thu nhập sẽ được tính trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá. Nếu không có số liệu từ các cơ quan nhà nước, thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường từ ba thửa đất có khoảng cách gần nhất sẽ được sử dụng thay thế.

Bên cạnh thu nhập, chi phí cũng là yếu tố quan trọng trong phương pháp thu nhập. Đối với đất phi nông nghiệp, chi phí bao gồm các khoản chi phí vận hành, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất, chi phí sản xuất được xác định theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước ban hành, và các khoản thuế liên quan đến việc sử dụng đất. Nếu không có định mức, đơn giá chính thức, thông tin chi phí sẽ được thu thập từ báo cáo tài chính hoặc từ khảo sát chi phí thực tế trên thị trường. Đối với đất nông nghiệp, chi phí bao gồm các khoản thuế và chi phí sản xuất, cũng được xác định theo các định mức và đơn giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Phương pháp thu nhập không chỉ cung cấp một cơ sở vững chắc để định giá đất mà còn giúp phản ánh đúng giá trị thực tế của quyền sử dụng đất dựa trên khả năng sinh lời từ các hoạt động sử dụng đất đó, từ cho thuê đến sản xuất, kinh doanh. Việc áp dụng phương pháp này giúp việc định giá đất trở nên minh bạch và phù hợp với các điều kiện kinh tế cụ thể của khu vực, góp phần vào sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

- Xác định thu nhập ròng bình quân năm.

- Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá.

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các công trình gắn liền với đất phục vụ trực tiếp sản xuất, kinh doanh để tạo ra thu nhập thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và công trình gắn liền với đất phải trừ đi giá trị của công trình gắn liền với đất.

(3) Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp được sử dụng để xác định giá trị đất đai, đặc biệt áp dụng trong các trường hợp đất có tiềm năng phát triển cao, ví dụ như đất phục vụ cho các dự án bất động sản, khu đô thị hay các công trình lớn. Phương pháp này thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính từ việc khai thác và sử dụng đất trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính, để tính toán giá trị thặng dư của đất. Quá trình định giá theo phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở sử dụng đất với hiệu quả cao nhất, tính toán theo các yếu tố như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình, tất cả đều phải căn cứ theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Cụ thể, để thực hiện phương pháp thặng dư, các bước đầu tiên là khảo sát và thu thập thông tin chi tiết về thửa đất, khu đất cần định giá. Các thông tin này bao gồm các hồ sơ, tài liệu về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt. Điều này rất quan trọng vì để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất, người thực hiện phải hiểu rõ về các giới hạn và tiềm năng phát triển của thửa đất, bao gồm các yếu tố như hệ số sử dụng đất (tỷ lệ giữa diện tích đất và diện tích sàn xây dựng), mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình, v.v.

Sau khi có thông tin đầy đủ về quy hoạch và tiềm năng sử dụng đất, bước tiếp theo là ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất. Doanh thu này được tính toán từ các nguồn thu có thể có từ việc phát triển đất đai, như giá trị bán hoặc cho thuê các sản phẩm bất động sản (nhà ở, văn phòng, căn hộ, v.v.) được xây dựng trên khu đất, dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, tổng chi phí phát triển của thửa đất cũng phải được ước tính, bao gồm các khoản chi phí xây dựng, chi phí chuẩn bị đất đai, chi phí hạ tầng, chi phí pháp lý và các chi phí khác liên quan đến việc phát triển dự án.

Tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính sẽ cho ra giá trị thặng dư của thửa đất. Đây chính là giá trị thực tế của quyền sử dụng đất sau khi trừ đi các chi phí cần thiết để khai thác và phát triển đất. Phương pháp thặng dư đặc biệt hữu ích trong các trường hợp đất có khả năng sinh lời cao và khi việc sử dụng đất có thể thay đổi hoặc nâng cao giá trị thông qua phát triển dự án, xây dựng công trình.

Việc áp dụng phương pháp thặng dư giúp xác định giá trị đất một cách hợp lý và phù hợp với thực tế phát triển đất đai, từ đó tạo ra sự minh bạch trong quá trình định giá đất phục vụ các hoạt động giao dịch, đầu tư và phát triển bất động sản.

Theo đó, xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá được thực hiện như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một phương pháp được sử dụng để điều chỉnh giá đất theo thực tế của thị trường, nhằm đảm bảo giá trị đất được xác định hợp lý và phù hợp với các yếu tố biến động của thị trường đất đai. Cụ thể, phương pháp này được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số này được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thực tế trên thị trường tại các vị trí và khu vực cụ thể.

Trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm một số bước cụ thể như sau. Đầu tiên, cần phải khảo sát và thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá, chú trọng đến các yếu tố như vị trí đất, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng đất theo quy định trong bảng giá đất. Thông tin giá đất trong bảng giá đất cũng cần được ghi nhận để làm cơ sở so sánh. Việc thu thập thông tin cần được thực hiện một cách chi tiết và chính xác, đảm bảo các thông tin về đất đai có liên quan đến giá trị đất là đầy đủ và phù hợp.

Tiếp theo, cần khảo sát và thu thập thông tin về giá đất cho từng vị trí đất và khu vực cụ thể. Trong trường hợp thửa đất cần định giá có tài sản gắn liền với đất, giá trị của tài sản này cần phải được chiết trừ ra để xác định giá trị thuần của đất. Điều này là cần thiết vì tài sản gắn liền với đất, như công trình xây dựng, sẽ không ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất thuần túy.

Một bước quan trọng tiếp theo là xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực. Giá đất thị trường được xác định bằng cách thu thập thông tin giá đất thực tế tại các vị trí tương tự, khu vực gần nhất. Sau khi thu thập dữ liệu, các mức giá đất sẽ được thống kê và phân loại theo từng vị trí, khu vực. Nếu có những mức giá quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung, những thông tin này sẽ bị loại bỏ để tránh làm sai lệch kết quả định giá. Giá đất thị trường cuối cùng sẽ được tính toán bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại từng vị trí, khu vực.

Cuối cùng, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được xác định bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại cùng vị trí, khu vực. Hệ số này sẽ phản ánh sự chênh lệch giữa giá đất trong bảng giá đất (do cơ quan nhà nước công bố) và giá đất thực tế trên thị trường. Khi nhân giá đất trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh, ta sẽ có giá đất thực tế, phù hợp với tình hình thị trường và các yếu tố tác động đến giá trị đất trong khu vực.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất giúp đưa ra mức giá đất hợp lý, công bằng và phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai trên thị trường. Bằng cách áp dụng phương pháp này, giá trị đất không chỉ dựa trên các bảng giá cố định mà còn linh hoạt điều chỉnh theo biến động của thị trường, từ đó tạo ra một cơ sở định giá minh bạch, công bằng hơn trong các giao dịch đất đai.

+ Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định như sau:

Xem thêm bài viết: Chứng chỉ định giá đất là gì? Trình tự, thủ tục xin cấp chứng chỉ định giá đất

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.