Phương pháp định giá đất nào được áp dụng từ ngày 01/01/2025

1. Phương pháp định giá đất được áp dụng từ ngày 01/01/2025

Căn cứ vào Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, các phương pháp định giá đất được quy định bao gồm nhiều phương thức khác nhau, mỗi phương pháp có cách thức thực hiện và ứng dụng phù hợp với đặc điểm của từng loại đất. Cụ thể, phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến nhất, được thực hiện thông qua việc điều chỉnh giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất và tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Những thửa đất này có thể là đất đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, và người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Phương pháp này yêu cầu phải phân tích, so sánh các yếu tố tác động đến giá đất, đồng thời loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có), nhằm xác định chính xác giá trị của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên thu nhập ròng bình quân hàng năm của thửa đất, được chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của các ngân hàng thương mại có phần vốn nhà nước chiếm trên 50%. Phương pháp này được áp dụng khi xác định giá trị của đất dựa trên khả năng sinh lời từ việc sử dụng đất trong tương lai. Thêm vào đó, phương pháp thặng dư áp dụng khi muốn xác định giá trị của thửa đất hoặc khu đất dựa trên tổng doanh thu phát triển ước tính, trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính. Phương pháp này được sử dụng trong trường hợp phát triển đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

Một phương pháp khác là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số này được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thực tế trên thị trường. Cuối cùng, Chính phủ có thể quy định các phương pháp định giá đất khác, nhưng những phương pháp này phải được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trước khi được áp dụng.

Như vậy, các phương pháp định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 đều có những cách thức rõ ràng và cụ thể, tùy thuộc vào từng loại đất và mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính khách quan và minh bạch trong việc xác định giá trị của đất.

2. Những điểm mới về giá đất trong Luật Đất đai năm 2024

2.1. Nguyên tắc xác định giá đất

Nguyên tắc định giá đất đóng vai trò cực kỳ quan trọng và là yếu tố cốt lõi, chi phối toàn bộ quá trình xác định giá trị của đất đai. Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất phải dựa trên bốn nguyên tắc cơ bản. Cụ thể, đầu tiên là việc định giá đất phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, đảm bảo tính chính xác và hợp pháp trong việc xác định giá trị đất. Thứ hai, việc định giá phải xem xét thời hạn sử dụng đất, tức là giá trị của đất sẽ bị ảnh hưởng bởi thời gian sử dụng đất còn lại. Thứ ba, việc xác định giá đất cần phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường đối với loại đất có mục đích sử dụng tương tự, bao gồm cả giá đất đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Cuối cùng, nguyên tắc thứ tư yêu cầu rằng, cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự thì phải có mức giá như nhau.

Tuy nhiên, khi áp dụng các nguyên tắc này vào thực tế, đã phát sinh không ít khó khăn và vướng mắc. Một trong những vấn đề lớn là sự mơ hồ trong việc xác định tính "phù hợp" với giá đất phổ biến trên thị trường. Cụ thể, cơ sở dữ liệu về giá đất giao dịch thực tế trên thị trường còn chưa hoàn thiện và thiếu minh bạch, điều này dẫn đến tình trạng khó kiểm soát việc giao dịch “2 giá” (giá ghi trên hợp đồng và giá thực tế). Ngoài ra, khi áp dụng nguyên tắc “theo thời hạn sử dụng đất”, vấn đề đặt ra là có nên hiểu rằng thời gian sử dụng càng dài thì giá đất sẽ càng cao hay không. Những bất cập này cho thấy, mặc dù các cơ quan quản lý nhà nước đã có những cố gắng, nhưng vẫn tồn tại sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường.

Chênh lệch này đã gây ra không ít bức xúc trong xã hội, đặc biệt là trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Tình trạng này đòi hỏi cần có các giải pháp đồng bộ để giảm thiểu sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế. Để khắc phục những vấn đề trên, tại Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024, đã có sự sửa đổi, bổ sung các nguyên tắc định giá đất nhằm bảo đảm tính minh bạch, công bằng và hợp lý hơn trong quá trình định giá đất. Theo đó, các phương pháp định giá đất cần phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, tức là phản ánh đúng giá trị thực tế của đất trên thị trường. Các phương pháp định giá cũng phải được thực hiện đúng quy trình, thủ tục, bảo đảm tính trung thực, khách quan, công khai và minh bạch. Đồng thời, nguyên tắc độc lập cũng được đặc biệt chú trọng, với sự phân định rõ ràng giữa các tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất và các cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất. Bên cạnh đó, việc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư cũng là một yếu tố quan trọng trong công tác định giá đất.

Việc sửa đổi các nguyên tắc trên đã phản ánh đúng bản chất và yêu cầu của công tác định giá đất, đồng thời giúp phân biệt rõ ràng giữa nguyên tắc và căn cứ định giá đất. Các nguyên tắc về thị trường, công khai, minh bạch, trung thực và độc lập đã được quy định cụ thể, tạo tiền đề cho việc áp dụng các phương pháp định giá đất phù hợp với thực tế. Đây là bước đi quan trọng trong việc cải cách và nâng cao hiệu quả công tác định giá đất, hướng tới việc thực hiện các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đặc biệt là Nghị quyết số 18-NQ/TW. Tuy nhiên, một vấn đề cần làm rõ là nội hàm của nguyên tắc thị trường sẽ được thể hiện như thế nào trong các quy định về trình tự và phương pháp định giá đất, nhằm đảm bảo sự thống nhất trong áp dụng ở các địa phương. Việc này cần được làm rõ trong các văn bản hướng dẫn thi hành để đảm bảo tính nhất quán và hiệu quả trong quá trình định giá đất trên toàn quốc.

2.2. Căn cứ định giá đất

So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 tại Khoản 2 Điều 158 đã bổ sung các quy định về căn cứ định giá đất, trong đó chuyển một số quy định trước đây là nguyên tắc định giá đất để đảm bảo tính phù hợp hơn khi áp dụng. Theo đó, việc xác định giá đất phải dựa trên các căn cứ cơ bản, bao gồm: mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào để định giá đất, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất và các quy định pháp lý có liên quan tại thời điểm định giá. Những căn cứ này không chỉ giúp việc định giá đất trở nên minh bạch và có cơ sở hơn mà còn hướng tới việc giảm thiểu sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường.

Tuy nhiên, trong số các căn cứ nêu trên, vẫn còn một số vấn đề cần phải làm rõ và thảo luận thêm, đặc biệt là về căn cứ "thời hạn sử dụng đất" và "thông tin đầu vào để định giá đất".

Thứ nhất, căn cứ "thời hạn sử dụng đất": Trước đây, "thời hạn sử dụng đất" là một trong những nguyên tắc định giá đất tại Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai năm 2024, quy định này đã chuyển thành một căn cứ để định giá đất, nhưng có sự điều chỉnh, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền, không phải căn cứ vào thời hạn sử dụng đất khi định giá. Điều này phù hợp với thực tiễn hiện nay khi xác định giá đất đối với đất nông nghiệp, bởi loại đất này chủ yếu chỉ được đánh giá dựa trên loại đất và vị trí chứ không bị chi phối bởi thời gian sử dụng. Tuy nhiên, để đảm bảo sự thống nhất trong việc áp dụng căn cứ này, các hướng dẫn chi tiết trong các nghị định, thông tư của Chính phủ cần được ban hành, đặc biệt là đối với các loại đất có thời hạn sử dụng lâu dài như đất ở. Cần làm rõ cách thức ảnh hưởng của thời hạn sử dụng đối với giá đất đối với các thửa đất có thời gian sử dụng khác nhau (5 năm, 10 năm, 20 năm, hay thậm chí 70 năm), và cách thức xác định giá đối với các thửa đất có thời hạn sử dụng không đồng đều.

Thứ hai, căn cứ "thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất": Một trong những mục tiêu quan trọng của việc sửa đổi luật là thu hẹp khoảng cách giữa giá đất thực tế trên thị trường và giá đất do Nhà nước ban hành. Để thực hiện được điều này, việc sử dụng thông tin đầu vào chính xác và minh bạch là vô cùng quan trọng. Theo Luật Đất đai năm 2024, thông tin đầu vào bao gồm: giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá đất trúng đấu giá, và thông tin thu thập từ khảo sát, điều tra đối với các trường hợp chưa có thông tin giá đất đầy đủ. Tuy nhiên, căn cứ vào giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đôi khi không thực sự hiệu quả vì trong nhiều trường hợp, giá đất trên hợp đồng thường thấp hơn so với giá thực tế giao dịch. Điều này tạo ra một khó khăn lớn trong việc thu thập dữ liệu chính xác, ảnh hưởng đến việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, đồng thời gây thất thu thuế cho ngân sách Nhà nước. Để khắc phục tình trạng này, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ ràng rằng bảng giá đất do Nhà nước xây dựng sẽ là căn cứ để tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thay vì giá ghi trên hợp đồng. Đây là một bước tiến quan trọng giúp tạo ra sự minh bạch và chính xác hơn trong các giao dịch đất đai. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là nếu người sử dụng đất tiếp tục không ghi đúng giá thực tế trong các hợp đồng, cơ chế kiểm soát và xử lý tình trạng này sẽ như thế nào? Việc này cần có các biện pháp cụ thể và cơ chế giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính công khai, minh bạch trong các giao dịch.

Thứ ba, căn cứ "yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất": Đây là một căn cứ có tính chất dự phòng, dùng để bao quát các yếu tố phát sinh ngoài dự liệu có thể ảnh hưởng đến việc định giá đất. Các yếu tố này có thể bao gồm sự thay đổi của các chính sách, pháp luật, sự biến động của nền kinh tế, hoặc các yếu tố tự nhiên như thiên tai, chiến lược phát triển vùng, hay đặc thù văn hóa, phong tục của từng địa phương. Tuy nhiên, việc áp dụng căn cứ này có thể gặp khó khăn nếu không được làm rõ và cụ thể hóa. Nếu không có quy định chi tiết về các yếu tố này, sẽ rất dễ dẫn đến sự bất ổn trong quá trình định giá đất, đặc biệt khi có những thay đổi đột ngột về mặt pháp lý hoặc chính trị, hoặc trong các trường hợp có sự tác động từ các yếu tố kinh tế – xã hội chưa được dự báo trước.

Cuối cùng, căn cứ "quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá": Theo quan điểm của tác giả, căn cứ này cũng cần được quy định rõ ràng hơn trong các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Việc quy định rõ ràng về khung pháp lý sẽ giúp cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá đất thực hiện công việc này một cách chính xác, có căn cứ pháp lý vững vàng, đồng thời tạo sự minh bạch và giảm thiểu sự can thiệp, ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài.

Tóm lại, việc bổ sung các căn cứ định giá đất trong Luật Đất đai năm 2024 giúp nâng cao tính minh bạch và chính xác trong công tác định giá đất. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hiệu quả và đồng bộ trong việc áp dụng các quy định này, cần có những hướng dẫn cụ thể và chi tiết từ các nghị định, thông tư để tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình thực hiện.

3.3. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

Để đảm bảo giá đất Nhà nước không xa rời thực tế và cụ thể hóa quan điểm của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về việc "Bỏ khung giá đất", Luật Đất đai năm 2024 đã có sự thay đổi lớn so với các quy định trước đó. Một trong những thay đổi đáng chú ý là Luật đã bỏ "khung giá đất" của Chính phủ và thay vào đó quy định giá đất do Nhà nước ban hành sẽ bao gồm "bảng giá đất" (Điều 159) và "giá đất cụ thể" (Điều 160). Những quy định mới này không chỉ phù hợp với mục tiêu đưa giá đất gần hơn với giá trị thị trường mà còn phản ánh sự chuyển biến mạnh mẽ trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước. Việc xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể trong Luật Đất đai năm 2024 cũng có những sửa đổi, bổ sung nổi bật, thể hiện sự thay đổi toàn diện trong việc xác định giá trị đất đai tại các địa phương.

Thứ nhất, về thời hạn áp dụng bảng giá đất, Luật Đất đai năm 2024 quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng hàng năm, thay vì 5 năm như trước đây (Khoản 3 Điều 159). Cụ thể, bảng giá đất lần đầu tiên sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, và sẽ được điều chỉnh từ ngày 1/1 của các năm tiếp theo. Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm sẽ giúp đảm bảo tính sát thực tế, đồng thời làm cơ sở cho các hoạt động khác như xác định giá trị bất động sản, tính toán chi phí đầu tư, hiệu quả dự án. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất hàng năm cũng sẽ tạo ra một áp lực không nhỏ về nguồn nhân lực và trách nhiệm đối với các cơ quan chức năng cấp địa phương. Để đáp ứng yêu cầu này, việc tuyển chọn và đào tạo đội ngũ nhân sự có chuyên môn cao trong lĩnh vực định giá đất là điều hết sức cần thiết. Các cơ quan chức năng cần có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ nhân lực hiện có và bổ sung nguồn nhân lực mới tại địa phương để đảm bảo công tác xây dựng bảng giá đất hàng năm đạt hiệu quả.

Thứ hai, về quá trình xây dựng bảng giá đất, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ ràng các bước và quy trình để đảm bảo tính độc lập trong công tác xác định giá đất. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất. Cơ quan chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh và sửa đổi bảng giá đất. Đặc biệt, trong quá trình xây dựng bảng giá đất, cơ quan có thẩm quyền có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để giúp đánh giá chính xác hơn giá trị đất đai tại các địa phương. Việc thuê tổ chức tư vấn không phải là yêu cầu bắt buộc, nhưng nếu thực hiện, sẽ giúp quá trình xác định giá đất trở nên minh bạch và chính xác hơn. Để đảm bảo tính độc lập và khách quan trong công tác thẩm định giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất phải làm việc độc lập, khách quan, quyết định theo chế độ tập thể và chịu trách nhiệm cá nhân về ý kiến của mình. Các cuộc họp của Hội đồng cần phải có biên bản ghi chép đầy đủ các ý kiến thảo luận, kết quả biểu quyết và được lưu trữ để phục vụ công tác giám sát và kiểm tra sau này. Hơn nữa, Hội đồng thẩm định còn mời đại diện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội tham gia cuộc họp để thực hiện quyền giám sát và phản biện trong quá trình quyết định giá đất.

Thứ ba, về thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể, Luật Đất đai năm 2024 đã có sự phân quyền rõ ràng hơn so với Luật Đất đai năm 2013. Nếu trước đây chỉ UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể, thì nay, tại Điều 160, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể thẩm quyền quyết định giá đất của Chủ tịch UBND cấp tỉnh và Chủ tịch UBND cấp huyện. Việc phân quyền này giúp cá thể hóa trách nhiệm của từng cá nhân, tạo ra sự rõ ràng và minh bạch trong công tác quản lý giá đất. Điều này không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ định giá đất mà còn góp phần tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản trên cả nước hiện đang gặp vướng mắc trong thủ tục định giá đất. Quy định này cũng giúp làm rõ trách nhiệm của cá nhân trong trường hợp có sai phạm, tránh tình trạng "núp bóng" trách nhiệm tập thể để trốn tránh trách nhiệm trong công tác quản lý đất đai. Việc cá thể hóa trách nhiệm giúp nâng cao tính minh bạch, từ đó tạo ra sự công bằng và tin tưởng trong xã hội về công tác quản lý đất đai.

Tóm lại, việc sửa đổi, bổ sung các quy định về giá đất trong Luật Đất đai năm 2024 là một bước tiến quan trọng, nhằm đảm bảo giá đất Nhà nước gần gũi hơn với thực tế và thị trường. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả các quy định này, cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về nhân lực, cơ sở dữ liệu, và các cơ chế kiểm soát để đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong việc xác định giá đất. Đặc biệt, Nghị định của Chính phủ sắp tới cần làm rõ các nội dung liên quan đến giá đất chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai, từ đó tạo ra một hệ thống quản lý đất đai đồng bộ và hiệu quả, phục vụ cho mục tiêu phát triển bền vững của đất nước.

Xem thêm bài viết: Định giá đất bằng phương pháp thu nhập được áp dụng trong những trường hợp nào?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.