1. Bổ sung thêm khoản thu tài chính từ đất đai

Dự thảo Luật Đất đai 2023 bổ sung khoản thu tài chính từ đất đai gồm:

- Thu tiền sử dụng đất hàng năm khi sử dụng đất kết hợp với các mục đích khác;

- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng tại điểm a, c khoản 1 và khoản 2 Điều 126.

Bên cạnh đó, bổ sung các khoản thu từ dịch vụ công đất đai tại Điều 125; quy định về thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trường hợp có điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi sử dụng đất và việc quyết định giá đất để làm căn cứ tính thu nghĩa vụ tài chính tại khoản 3,4 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai 2023

2. Thuê đất trả tiền 1 lần có thể chuyển sang trả hằng năm

Căn cứ theo quy định khoản 2 Điều 31 dự thảo Luật Đất đai 2023, tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Tiền thuê đất đã nộp sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ.

Theo đó, các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hằng năm.

Theo quy định pháp luật hiện hành tại Điều 172 Luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép tổ chức kinh tế được Nhà nước đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không có quy định ngược lại.

3. Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu

Dự thảo Luật Đất đai 2023 đã quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất tại Điều 63, 64 Dự thảo Luật Đất đai 2023

Việc sửa đổi, bổ sung các quy định này đã tạo điều kiện tiếp cận đất đai một cách minh bạch, công bằng và phát huy nguồn lực đất đai một cách triệt để nhất.

4. Doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa

Căn cứ khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hiện nay, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhưng đến dự thảo Luật Đất đai 2023, quy định cấm tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa đã bị lược bỏ. Như vậy, nếu quy định mới được thông qua, doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

5. Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện là không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, theo quy định tại Dự thảo Luật Đất đai 2023 đã mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp này khi quy định doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã khắc phục đầy đủ vi phạm trước thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì vẫn được được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

6. Quyền bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác

Đây là một trong 09 thay đổi lớn tại Dự thảo Luật Đất đai 2023 doanh nghiệp cần chú ý.

Theo khoản 2 Điều 46 Dự thảo Luật Đất đai 2023, các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 46 bao gồm:

+ Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định.

+ Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

7. Sửa đổi quy định về quyền của người sử dụng đất

- Bổ sung quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đóng trụ sở tại khoản 2 Điều 192.

- Sửa đổi, bổ sung quy định tại khoản 4 Điều 206 cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do mua cổ phần, phần vốn góp thì có các quyền và nghĩa vụ tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

- Bổ sung thêm quyền của người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm mà đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp thì được thế chấp, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất tại khoản 2 Điều 212.

8. Phương pháp định giá đất

Dự thảo Luật Đất đai 2023 đã quy định các phương pháp định giá đất bao gồm:

- Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá đất trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh (sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có) để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỉ suất vốn hóa hoặc tỉ suất chiết khấu phù hợp.

- Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng VND kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề (tính từ 1.1 đến hết ngày 31.12) trước thời điểm định giá.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỉ suất vốn hóa hoặc tỉ suất chiết khấu phù hợp.

Ngoài ra, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất mới chưa được quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

9. Quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên cạnh những quy định chung về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giống như hiện nay thì trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản còn được Điều 45 dự thảo Luật đất đai yêu cầu phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Cùng với đó, dự thảo mới cũng bổ sung quy định liên quan đến tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó, tổ chức này phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Các nội dung phải được thể hiện trong phương án bao gồm:

- Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất.

- Kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp.

- Vốn đầu tư.

- Thời hạn sử dụng đất.

- Tiến độ sử dụng đất.

Xem thêm: CẬP NHẬT: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và những điểm mới

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về 9 thay đổi mới nhất tại dự thảo Luật Đất đai mới nhất doanh nghiệp cần chú ý mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!