Trong quá trình phát triển các dự án bất động sản, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là một hình thức được pháp luật thừa nhận và ngày càng phổ biến. Hình thức này vừa tạo điều kiện để người dân chủ động xây dựng nhà ở theo nhu cầu, vừa góp phần khai thác hiệu quả quỹ đất trong các dự án đã được phê duyệt. Tuy nhiên, do liên quan trực tiếp đến quy hoạch xây dựng, quản lý đất đai và phát triển đô thị, hoạt động chuyển nhượng đất dự án cho cá nhân tự xây dựng nhà ở không thể thực hiện một cách tùy tiện. Pháp luật đặt ra những điều kiện và yêu cầu chặt chẽ đối với chủ đầu tư cũng như bên nhận chuyển nhượng nhằm bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch và phù hợp với định hướng phát triển chung của khu vực. Việc tìm hiểu rõ các điều kiện, yêu cầu này có ý nghĩa quan trọng trong việc phòng ngừa rủi ro pháp lý và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
1. Điều kiện khi chuyển nhượng đất dự án cho cá nhân xây dựng nhà ở?
Theo điều 30 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023, Để quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được phép chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, pháp luật đặt ra một hệ thống điều kiện chặt chẽ, có thể khái quát thành các nhóm điều kiện cơ bản sau:
Thứ nhất, Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 điều 29 Luật này, cụ thể như sau:
Điều 29. Yêu cầu trong kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản khi có quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:
a) Các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;
b) Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, pháp luật về đầu tư;\
c) Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
d) Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Thứ hai, Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ ba, Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
Thứ tư, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Thứ năm, Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
Thứ sáu, Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Thứ bảy, Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.
Theo Khoản 1 Điều 26 Nghị định 144/2025/NĐ-CP thì trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh do Sở xây dựng thực hiện
Cuối cùng, Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
Tóm lại, các điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở được thiết kế theo hướng quản lý chặt chẽ, toàn diện và có tính chọn lọc. Việc kết hợp đồng thời các yêu cầu về tính pháp lý của quyền sử dụng đất, tình trạng không tranh chấp, không bị kê biên hay cấm giao dịch, giới hạn về khu vực được phép chuyển nhượng, cùng với cơ chế kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước và nghĩa vụ công khai thông tin đã góp phần hạn chế rủi ro pháp lý, ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan và bảo đảm trật tự trong phát triển đô thị.
2. Yêu cầu khi chuyển nhượng đất dự án cho cá nhân xây dựng nhà ở?
Theo điều 32 Luật kinh doanh bất động sản 2023, Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hoạt động có tác động trực tiếp đến trật tự quản lý đất đai, phát triển đô thị và quyền lợi của người dân. Do đó, pháp luật đặt ra những yêu cầu chặt chẽ đối với chủ thể thực hiện chuyển nhượng nhằm bảo đảm rằng chỉ những chủ đầu tư có đủ tư cách pháp lý, năng lực tài chính và tuân thủ nghiêm túc các quy định pháp luật mới được phép đưa quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật vào kinh doanh. Các yêu cầu này không chỉ nhằm kiểm soát hành vi của bên chuyển nhượng mà còn góp phần phòng ngừa rủi ro và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân nhận chuyển nhượng. Cụ thể các yêu cầu bao gồm:
Thứ nhất, bên chuyển nhượng phải là chủ đầu tư dự án bất động sản.
Yêu cầu này nhằm xác định rõ chủ thể có quyền định đoạt hợp pháp đối với quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án. Việc giới hạn chủ thể chuyển nhượng là chủ đầu tư giúp loại trừ các trường hợp chuyển nhượng trái phép, sang nhượng lòng vòng hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất khi chưa được giao quyền hợp pháp, qua đó bảo đảm tính thống nhất trong quản lý dự án và đất đai.
Thứ hai, bên chuyển nhượng phải bảo đảm các điều kiện chung để đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này.
Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.
2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
...
Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
...
2. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều này thể hiện yêu cầu tuân thủ đầy đủ các điều kiện về pháp lý của bất động sản, về tình trạng quyền sử dụng đất cũng như về tính hợp lệ của dự án trước khi thực hiện chuyển nhượng. Đây là cơ sở quan trọng để bảo đảm rằng quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch có đầy đủ điều kiện pháp lý, hạn chế nguy cơ tranh chấp và rủi ro cho cá nhân nhận chuyển nhượng.
Thứ ba, chủ đầu tư phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
Quy định này khẳng định nguyên tắc quyền sử dụng đất chỉ được đưa vào kinh doanh khi đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính phát sinh, qua đó bảo đảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước và tránh tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nghĩa vụ tài chính chưa được thực hiện đầy đủ.
Thứ tư, trong trường hợp chủ đầu tư từng bị xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản hoặc thuế liên quan đến đất, thì phải chấp hành xong các quyết định xử phạt trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Yêu cầu này thể hiện tính răn đe và phòng ngừa, đồng thời bảo đảm rằng việc đưa quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật vào kinh doanh chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã khắc phục xong các vi phạm, tuân thủ nghiêm chỉnh pháp luật và khôi phục trật tự quản lý nhà nước trong lĩnh vực liên quan.
Tổng thể, các yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở được xây dựng theo hướng đề cao tính pháp lý, trách nhiệm và sự tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư. Việc giới hạn chủ thể chuyển nhượng, gắn hoạt động kinh doanh với nghĩa vụ tài chính và điều kiện chấp hành pháp luật không chỉ góp phần bảo đảm quyền lợi của cá nhân nhận chuyển nhượng mà còn nâng cao kỷ cương trong quản lý đất đai và kinh doanh bất động sản.
3. Thủ tục thông báo đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
Theo Điều 9 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Thủ tục thông báo đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở được thực hiện theo một trình tự nhất định, với sự tham gia của chủ đầu tư dự án và cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Việc phân chia thủ tục này thành các giai đoạn cụ thể không chỉ giúp làm rõ trách nhiệm của từng chủ thể ở từng thời điểm, mà còn phản ánh cơ chế kiểm soát của Nhà nước đối với điều kiện pháp lý và kỹ thuật của quyền sử dụng đất trước khi được đưa vào giao dịch. Trên cơ sở đó, trình tự thủ tục được triển khai qua các giai đoạn sau đây:
Giai đoạn 1: Chuẩn bị và thực hiện thông báo của chủ đầu tư
Trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, chủ đầu tư có trách nhiệm lập văn bản thông báo gửi đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án. Nội dung thông báo nhằm xác nhận rằng phần đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện được đưa vào chuyển nhượng. Việc thông báo này là điều kiện bắt buộc, đóng vai trò như bước “tiền kiểm” trước khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng.
Giai đoạn 2: Nộp hồ sơ chứng minh điều kiện chuyển nhượng
Cùng với văn bản thông báo, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ kèm theo nhằm chứng minh tính pháp lý của dự án và quyền sử dụng đất.
Hồ sơ gồm bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao được chứng thực hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý của các giấy tờ sau:
- Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư của dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư, về xây dựng, về nhà ở;
- Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, về quy hoạch đô thị;
- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Hợp đồng cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai.
Giai đoạn 3: Kiểm tra và phản hồi của cơ quan quản lý nhà nước
Sau khi tiếp nhận văn bản thông báo và hồ sơ hợp lệ, trong thời hạn luật định, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào chuyển nhượng. Trên cơ sở kết quả kiểm tra, cơ quan này phải trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp không đủ điều kiện thì phải nêu rõ lý do. Đồng thời, văn bản trả lời còn được đăng tải công khai trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản nhằm bảo đảm tính minh bạch thông tin.
Giai đoạn 4: Xử lý trường hợp không có phản hồi đúng thời hạn
Trong trường hợp cơ quan quản lý nhà nước không thực hiện việc trả lời trong thời hạn quy định, chủ đầu tư có quyền thực hiện các biện pháp pháp lý theo quy định, bao gồm khiếu nại hoặc khởi kiện, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Quy định này góp phần bảo đảm trách nhiệm giải quyết thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước và hạn chế tình trạng chậm trễ, gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh hợp pháp của doanh nghiệp.
Kết luận
Việc chuyển nhượng đất trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện và yêu cầu theo quy định của pháp luật. Các quy định này nhằm bảo đảm dự án được triển khai đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và tuân thủ trật tự quản lý đô thị. Đồng thời, đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân nhận chuyển nhượng, hạn chế tình trạng xây dựng tự phát, manh mún, gây ảnh hưởng đến cảnh quan và hạ tầng chung. Việc tuân thủ nghiêm túc các điều kiện, yêu cầu khi chuyển nhượng không chỉ giúp giao dịch được thực hiện hợp pháp, an toàn mà còn góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển bền vững trong dài hạn.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
