1. Các nguồn thông tin cần thu thập

* Thông tin về tài sản:

- Đặc điểm pháp lý:

+ Quyền sở hữu: Hiểu rõ ai là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, có giấy tờ pháp lý đầy đủ hay không.

+ Giấy tờ pháp lý: Bao gồm sổ đỏ, sổ hồng, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...

+ Tình trạng pháp lý: Kiểm tra xem tài sản có vướng mắc pháp lý nào như tranh chấp, thế chấp, kê biên,... hay không.

- Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật:

+ Vị trí địa lý: Vị trí của tài sản ảnh hưởng đến giá trị do thuận lợi giao thông, tiện ích xung quanh,...

+ Diện tích: Diện tích sử dụng và diện tích xây dựng của tài sản.

+ Kết cấu xây dựng: Chất liệu xây dựng, tuổi thọ, tình trạng hư hỏng,... của tài sản.

+ Tình trạng sử dụng: Tài sản đang được sử dụng như thế nào, có hiệu quả hay không.

- Đặc điểm thị trường:

+ Nhu cầu thị trường: Nhu cầu đối với loại tài sản tương tự trên thị trường như thế nào.

+ Giá cả thị trường: Giá giao dịch của tài sản tương tự trên thị trường trong thời gian gần đây.

+ Nguồn cung - cầu: Tỷ lệ cung và cầu đối với loại tài sản trên thị trường.

* Thông tin về môi trường:

- Môi trường kinh tế - xã hội:

+ Tình hình kinh tế: Tăng trưởng kinh tế, lạm phát, tỷ lệ thất nghiệp,... ảnh hưởng đến nhu cầu thị trường và giá cả tài sản.

+ Chính sách pháp luật: Các chính sách liên quan đến giá cả, thuế phí, môi trường,... ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

+ Văn hóa, phong tục tập quán: Ảnh hưởng đến nhu cầu và giá trị của một số loại tài sản nhất định.

- Môi trường tự nhiên:

+ Điều kiện khí hậu: Ảnh hưởng đến độ bền và giá trị sử dụng của tài sản.

+ Địa chất: Ảnh hưởng đến chi phí xây dựng và giá trị của tài sản.

+ Môi trường: Ô nhiễm môi trường có thể ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị tài sản.

Ngoài ra, người thực hiện thẩm định giá cũng có thể thu thập thêm các thông tin khác có liên quan đến tài sản thẩm định giá như ý kiến của các chuyên gia, thông tin về các dự án phát triển trong khu vực,...

Việc thu thập đầy đủ và chính xác các nguồn thông tin nêu trên sẽ giúp người thực hiện thẩm định giá có cơ sở để đưa ra ước tính giá trị tài sản chính xác và khách quan, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.

 

2. Cách thu thập thông tin về tài sản thẩm định giá 

Theo quy định tại Thông tư 31/2024/TT-BTC (chưa có hiệu lực) mới là quy định chi tiết về các nguồn thông tin, cách thức thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá. Theo đó, người thực hiện thẩm định giá có trách nhiệm thu thập đầy đủ, chính xác, khách quan và có tính hệ thống thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá, bao gồm:

- Thông tin về tài sản: Đặc điểm, tình trạng, vị trí, quyền sở hữu, lịch sử sử dụng, sửa chữa, nâng cấp,...

- Thông tin về thị trường: Giá cả giao dịch của tài sản tương tự, xu hướng thị trường, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản,...

- Thông tin về các quy định pháp luật: Quy định về giá cả, thuế phí, môi trường,... liên quan đến tài sản thẩm định giá.

Thông tin thu thập được sẽ được phân tích một cách khoa học, logic để xác định giá trị thực tế của tài sản thẩm định giá. Việc áp dụng Chuẩn mực mới sẽ giúp đảm bảo tính khách quan, chính xác và hiệu quả của hoạt động thẩm định giá, góp phần bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan như:

- Chủ sở hữu tài sản: Được xác định giá trị tài sản chính xác để phục vụ cho các mục đích như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,...

- Người mua tài sản: Có thông tin đầy đủ về tài sản để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

- Ngân hàng: Có cơ sở để đánh giá rủi ro khi cho vay thế chấp tài sản.

Việc triển khai thực hiện Chuẩn mực mới cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá và các bên liên quan khác. Đồng thời, cần nâng cao nhận thức của cộng đồng về tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá và vai trò của Chuẩn mực mới trong việc đảm bảo tính minh bạch và chính xác của giá trị tài sản.

Với những thay đổi tích cực này, Chuẩn mực mới được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường thẩm định giá Việt Nam, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản.

* Cách thức thực hiện "khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định giá", đảm bảo tính chính xác, khách quan và đầy đủ cho hoạt động thẩm định giá. Sau đây là các bước cụ thể trong quy trình khảo sát:

- Chuẩn bị:

+ Xác định phạm vi khảo sát: Bao gồm tất cả các tài sản, bộ phận cấu thành tài sản cần thẩm định giá và có thể thực hiện khảo sát trực tiếp.

+ Thu thập thông tin ban đầu: Bao gồm thông tin về đặc điểm, vị trí, tình trạng tài sản, giấy tờ pháp lý liên quan,...

+ Lập kế hoạch khảo sát: Xác định thời gian, địa điểm, trang thiết bị cần thiết và phân công nhân sự cho hoạt động khảo sát.

- Tiến hành khảo sát:

+ Khảo sát trực tiếp:

-> Quan sát, ghi chép chi tiết về đặc điểm, hiện trạng, vị trí, diện tích, kết cấu, vật liệu xây dựng,... của tài sản.

-> Chụp ảnh tài sản từ nhiều góc độ để lưu giữ làm bằng chứng.

-> Đo đạc các kích thước của tài sản (nếu cần thiết).

-> Ghi nhận các thông tin về môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

+ Thu thập ý kiến của các bên liên quan:

-> Phỏng vấn chủ sở hữu, người sử dụng tài sản.

-> Tham khảo ý kiến của các chuyên gia, kỹ thuật viên có liên quan đến tài sản.

- Lập biên bản khảo sát:

+ Biên bản khảo sát phải đầy đủ, chính xác, khách quan, có ghi rõ thời gian, địa điểm khảo sát, thông tin về người thực hiện khảo sát, thông tin về tài sản được khảo sát, kết quả khảo sát và ý kiến của các bên liên quan.

+ Biên bản khảo sát phải được ký tên bởi người thực hiện khảo sát và đại diện của tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá.

- Lưu ý:

+ Đối với tài sản là doanh nghiệp, tài sản vô hình, tài sản tài chính, dịch vụ, tài sản hình thành trong tương lai: Hoạt động khảo sát sẽ tập trung vào những tài sản, bộ phận cấu thành tài sản có thể thực hiện khảo sát trực tiếp.

+ Việc khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định giá phải được thực hiện bởi những người có chuyên môn, kinh nghiệm và có đầy đủ điều kiện để đảm bảo tính chính xác, khách quan của kết quả khảo sát.

Quy trình khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định giá được quy định chi tiết trong Chuẩn mực mới sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, chính xác và hiệu quả cho hoạt động thẩm định giá, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

* Trường hợp không cần khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định giá

Theo quy định tại Chuẩn mực mới về thu thập và phân tích thông tin tài sản thẩm định giá, việc khảo sát hiện trạng tài sản là bước quan trọng để thu thập thông tin về đặc điểm, tình trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, việc khảo sát có thể không cần thiết, bao gồm:

- Tài sản có đầy đủ thông tin trên bảng danh mục, nhãn mác hoặc tài liệu đính kèm:

+ Máy móc, thiết bị, dụng cụ mới: Thông tin về đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản được ghi đầy đủ trên bảng danh mục đề nghị thẩm định giá, nhãn mác hoặc tài liệu đính kèm.

+ Có tài sản giống hệt đang giao dịch trên thị trường: Thị trường có sẵn thông tin về giá cả và các giao dịch của tài sản giống hệt, giúp người thẩm định giá ước tính giá trị một cách chính xác.

- Tài sản không thể tiếp cận hoặc đã bị hủy hoại:

+ Tài sản bị mất, thất lạc hoặc bị hủy hoại hoàn toàn: Việc khảo sát không còn ý nghĩa do tài sản không còn tồn tại.

+ Tài sản không thể tiếp cận vì lý do khách quan hoặc bất khả kháng: Do điều kiện an ninh, thiên tai, dịch bệnh,... việc tiếp cận tài sản để khảo sát là không thể thực hiện được.

- Lưu ý:

+ Trong trường hợp không khảo sát hiện trạng tài sản, người thu thập thông tin phải nêu rõ lý do đầy đủ và thuyết phục.

+ Người thực hiện thẩm định giá có trách nhiệm đánh giá ảnh hưởng của việc không khảo sát đến độ chính xác của kết quả thẩm định giá và nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá.

Việc quy định các trường hợp không cần khảo sát hiện trạng tài sản giúp đơn giản hóa thủ tục thẩm định giá, tiết kiệm thời gian và chi phí cho các bên liên quan. Tuy nhiên, người thực hiện thẩm định giá cần đảm bảo thu thập đầy đủ thông tin từ các nguồn khác để đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá.

 

3. Lựa chọn cách thức thu thập thông tin hiệu quả cho hoạt động thẩm định giá

Theo Chuẩn mực mới về thu thập và phân tích thông tin tài sản thẩm định giá, việc lựa chọn cách thức thu thập thông tin phù hợp đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính chính xác, khách quan và hiệu quả của hoạt động thẩm định giá. Sau đây là một số lưu ý khi lựa chọn cách thức thu thập thông tin:

- Xác định mục đích thẩm định giá: Mục đích thẩm định giá ảnh hưởng đến loại thông tin cần thiết và cách thức thu thập thông tin. Ví dụ:

+ Thẩm định giá để mua bán: Cần tập trung vào thông tin về giá thị trường, nhu cầu thị trường,...

+ Thẩm định giá để thế chấp: Cần tập trung vào thông tin về giá trị thực của tài sản, khả năng thanh khoản,...

+ Thẩm định giá để hủy sổ: Cần tập trung vào thông tin về giá trị còn lại của tài sản, chi phí thanh lý,...

- Xác định loại tài sản: Loại tài sản cũng ảnh hưởng đến cách thức thu thập thông tin. Ví dụ:

+ Bất động sản: Có thể thu thập thông tin qua khảo sát thực tế, tra cứu thông tin tại cơ quan quản lý nhà đất,...

+ Máy móc, thiết bị: Có thể thu thập thông tin qua tài liệu kỹ thuật, bảng giá thị trường,...

+ Doanh nghiệp: Có thể thu thập thông tin qua báo cáo tài chính, báo cáo thị trường,...

- Xác định thời điểm thẩm định giá: Thời điểm thẩm định giá cũng ảnh hưởng đến cách thức thu thập thông tin. Ví dụ:

+ Thị trường đang biến động mạnh: Cần thu thập thông tin thường xuyên để cập nhật giá cả thị trường.

+ Thị trường ổn định: Có thể thu thập thông tin qua các nguồn thông tin truyền thống như báo cáo, thống kê,...

- Đảm bảo tính chính xác, khách quan, đầy đủ và tin cậy của thông tin:

+ Nguồn thông tin: Sử dụng các nguồn thông tin chính thống, có độ tin cậy cao.

+ Phương pháp thu thập thông tin: Sử dụng các phương pháp thu thập thông tin khoa học, khách quan.

+ Kiểm tra chéo thông tin: So sánh thông tin thu thập được từ các nguồn khác nhau để đảm bảo tính chính xác.

- Sử dụng đa dạng các cách thức thu thập thông tin: Kết hợp nhiều cách thức thu thập thông tin để có được cái nhìn toàn diện và chính xác nhất về tài sản. Ví dụ:

+ Khảo sát thực tế: Tiếp cận trực tiếp tài sản để quan sát, đo đạc và ghi chép thông tin.

+ Tra cứu thông tin: Tra cứu thông tin tại các cơ quan chức năng, website uy tín,...

+ Phỏng vấn: Phỏng vấn chủ sở hữu, người sử dụng tài sản, các chuyên gia,...

+ Phân tích dữ liệu: Phân tích dữ liệu thị trường, giá cả giao dịch,...

Việc lựa chọn cách thức thu thập thông tin phù hợp sẽ giúp người thực hiện thẩm định giá có được cơ sở để đưa ra kết quả thẩm định giá chính xác, khách quan và hiệu quả, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 trong hoạt động định giá và thẩm định giá tài sản. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.