Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu theo Luật Đất đai 2024

Đất đai không chỉ là tài nguyên quốc gia đặc biệt, là tư liệu sản xuất cơ bản mà còn là nguồn lực nội sinh đóng vai trò hạt nhân trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong suốt quá trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cơ chế tiếp cận đất đai luôn là bài toán trọng tâm, đòi hỏi sự cân bằng khắt khe giữa tính minh bạch của thị trường và tính định hướng của Nhà nước.

Với việc thông qua Luật Đất đai năm 2024 (Luật số 31/2024/QH15) – một đạo luật mang tính lịch sử với những đột phá về tư duy quản trị – cơ chế giao đất, cho thuê đất đã có những thay đổi căn bản. Nếu như trước đây, sự mập mờ giữa các hình thức tiếp cận đất đai đôi khi trở thành rào cản cho sự phát triển minh bạch, thì Luật Đất đai 2024 đã thiết lập một ranh giới pháp lý mạch lạc hơn bao giờ hết. Luật đã xác lập nguyên tắc chủ đạo là ưu tiên đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để tối ưu hóa giá trị tài nguyên. Tuy nhiên, song hành với đó, để đảm bảo tính nhân văn của chính sách xã hội, hỗ trợ các đối tượng yếu thế và thúc đẩy các lĩnh vực ưu tiên mang tính chiến lược, pháp luật vẫn dành một không gian đặc thù cho các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.

1. Tại sao phải quy định cụ thể các trường hợp không thông qua đấu giá, đấu thầu?

Điều 124 Luật Đất đai 2024 (Luật 2024) hoạt động như một cơ chế sàng lọc pháp lý, xác định chính xác những đối tượng và loại hình dự án được phép tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước mà không phải trải qua quy trình cạnh tranh về giá. Vai trò của điều khoản này được thể hiện qua ba khía cạnh chính:

Thứ nhất, nó đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật bằng việc dẫn chiếu và liên kết chặt chẽ với các quy định về giao đất không thu tiền (Điều 118), giao đất có thu tiền (Điều 119) và cho thuê đất (Điều 120). Điều 124 xác nhận tính hợp pháp của quy trình hành chính đối với các trường hợp này, loại bỏ rủi ro pháp lý về việc bị quy kết là trốn tránh đấu giá.

Thứ hai, Điều 124 cụ thể hóa các chính sách ưu đãi của Nhà nước. Thông qua việc miễn quy trình đấu giá, Nhà nước gián tiếp hỗ trợ chi phí đầu vào cho các dự án xã hội hóa, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, và các đối tượng chính sách, giúp họ giảm bớt gánh nặng tài chính và áp lực cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản lớn.

Thứ ba, điều khoản này tạo hành lang pháp lý cho việc giải quyết các tình huống khẩn cấp và các dự án đầu tư công. Việc tái định cư cho người dân bị thu hồi đất hay xây dựng các công trình hạ tầng trọng điểm quốc gia cần một quy trình nhanh gọn, tránh sự chậm trễ có thể xảy ra nếu phải thực hiện các thủ tục đấu giá phức tạp và kéo dài.

Việc Luật Đất đai 2024 dành riêng một điều khoản dài và chi tiết (Điều 124) để quy định các trường hợp ngoại lệ xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn cấp thiết:

Bảo đảm công bằng và an sinh xã hội: Đối với những đối tượng yếu thế hoặc có công với cách mạng (người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, cán bộ công chức thu nhập thấp), việc buộc họ tham gia đấu giá đất là một rào cản tài chính không thể vượt qua. Quy định giao đất không đấu giá là công cụ để Nhà nước thực hiện chức năng phân phối lại tài sản công, đảm bảo quyền có chỗ ở (quyền an cư) cho mọi tầng lớp nhân dân.

Khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực phi lợi nhuận và công ích: Các dự án như xây dựng trường học, bệnh viện, cơ sở tôn giáo, hay nhà ở xã hội thường có biên lợi nhuận thấp hoặc hoạt động phi lợi nhuận. Nếu áp dụng cơ chế đấu giá, chi phí đất đai sẽ bị đẩy lên cao, buộc chủ đầu tư phải tăng phí dịch vụ hoặc giá bán, đi ngược lại mục tiêu phục vụ cộng đồng. Cơ chế giao đất trực tiếp giúp giữ chi phí đầu vào ở mức hợp lý.

Thúc đẩy nhanh tiến độ các dự án cấp bách: Trong các trường hợp thiên tai, địch họa, hoặc khi cần di dời dân cư khẩn cấp, quy trình đấu giá (thường kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm) là không phù hợp. Cơ chế chỉ định giao đất cho phép chính quyền địa phương phản ứng nhanh chóng để ổn định tình hình.

Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) và khởi nghiệp: Luật Đất đai 2024 đặc biệt quan tâm đến nhóm doanh nghiệp SME, vốn là động lực tăng trưởng của nền kinh tế nhưng thường yếu thế về vốn. Việc cho thuê đất không qua đấu giá giúp nhóm này tiếp cận mặt bằng sản xuất, tạo đà phát triển mà không bị "bóp nghẹt" bởi các doanh nghiệp lớn trong cuộc đua về giá đất.

2. Trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

Phân tích sâu vào cấu trúc của Điều 124 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 102/2024/NĐ-CP cho thấy sự phân loại rất khoa học các nhóm đối tượng được giao đất trực tiếp.

2.1. Đối tượng chính sách xã hội

Đây là nhóm phản ánh rõ nét nhất tính nhân văn của Luật Đất đai 2024. Quy định này không áp dụng đại trà mà có sự chọn lọc kỹ lưỡng dựa trên cống hiến và hoàn cảnh thực tế.

Cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang: Luật quy định giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan tại ngũ, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân và viên chức quốc phòng, an ninh... Điều kiện tiên quyết là họ chưa được giao đất ở, nhà ở. Đặc biệt, chính sách này ưu tiên tối đa cho những người đang công tác tại các địa bàn chiến lược như xã biên giới, hải đảo hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Việc gắn quyền lợi đất đai với địa bàn công tác vùng sâu vùng xa là một chính sách "giữ chân" nhân tài và ổn định bộ máy hành chính tại các khu vực phên dậu của Tổ quốc. Hồ sơ yêu cầu phải có quyết định điều động công tác và xác nhận thực trạng nhà ở, nhằm ngăn chặn việc trục lợi chính sách từ những người đã có nhà đất ở nơi khác.

Giáo viên, nhân viên y tế tại vùng khó khăn: Cụ thể hóa Điều 124, Luật Đất đai 2024 tách riêng nhóm giáo viên và nhân viên y tế đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo. Đây là sự ghi nhận đặc biệt đối với hai ngành nghề cốt lõi là giáo dục và y tế. Nếu những cá nhân này chưa có đất ở, nhà ở tại nơi công tác, họ sẽ được xét duyệt giao đất ở không qua đấu giá. Quy định này giúp giải quyết bài toán thiếu hụt nhân lực y tế và giáo dục tại các vùng sâu, vùng xa, tạo điều kiện để họ an tâm công tác lâu dài.

Cá nhân thường trú tại xã nhưng không có đất ở: Nhằm đảm bảo an sinh nông thôn, Nhà nước giao đất ở cho cá nhân thường trú tại xã mà chưa có đất ở và chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở. Điều này khác biệt so với khu vực đô thị (thường phải qua đấu giá hoặc mua nhà ở thương mại), phản ánh đặc thù quỹ đất và thu nhập tại khu vực nông thôn.

2.2. Dự án đầu tư công và tái định cư

Nhóm này liên quan trực tiếp đến hoạt động quản lý vĩ mô và phát triển hạ tầng của Nhà nước.

Dự án sử dụng vốn đầu tư công: Các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 (để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) mà sử dụng 100% vốn đầu tư công sẽ được giao đất trực tiếp. Vì nguồn vốn thực hiện dự án (bao gồm cả tiền sử dụng đất nếu có) đều từ ngân sách nhà nước, việc tổ chức đấu giá giữa các đơn vị nhà nước với nhau là không cần thiết, gây lãng phí thời gian và chi phí hành chính.

Dự án đối tác công tư (PPP): Đối với các dự án PPP (như đường cao tốc, nhà máy điện), nhà đầu tư thường đã được lựa chọn thông qua quy trình đấu thầu dự án nghiêm ngặt theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Để tránh sự chồng chéo "đấu thầu dự án rồi lại phải đấu giá đất", Luật Đất đai 2024 quy định giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư đã trúng thầu dự án PPP. Đây là bước cải cách hành chính quan trọng giúp đẩy nhanh tiến độ các siêu dự án hạ tầng.4

Giao đất tái định cư: Đây là trách nhiệm bắt buộc của Nhà nước. Khi thu hồi đất ở của người dân, Nhà nước phải bố trí đất tái định cư (nếu người dân có nhu cầu). Đất tái định cư được giao trực tiếp theo phương án bồi thường đã được phê duyệt, giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định cụ thể, đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất mà không cần qua đấu giá.

2.3. Tổ chức tôn giáo và đơn vị sự nghiệp công lập

Đất giao cho các cơ sở tôn giáo (như chùa, nhà thờ, thánh thất) sử dụng vào mục đích tôn giáo thuần túy (không kết hợp kinh doanh) thuộc diện giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Điều 118, và do đó đương nhiên không phải đấu giá. Luật 2024 phân định rất rõ: chỉ đất phục vụ mục đích tôn giáo mới được miễn. Nếu cơ sở tôn giáo sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ (du lịch tâm linh, bán đồ lưu niệm...), phần diện tích đó có thể phải chuyển sang thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Các trường học công lập, bệnh viện công lập, viện nghiên cứu... chưa tự chủ tài chính được Nhà nước giao đất không thu tiền để xây dựng trụ sở. Đối với các đơn vị đã tự chủ tài chính, họ có thể chuyển sang thuê đất. Tuy nhiên, nếu đất đó được sử dụng vào mục đích công cộng (giáo dục, y tế), họ thường được miễn tiền thuê đất theo Điều 120, và do đó cũng thuộc diện không phải đấu giá.

3. Các trường hợp cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

Bên cạnh hình thức giao đất, hình thức cho thuê đất (Nhà nước vẫn nắm quyền sở hữu, người sử dụng đất trả tiền thuê) cũng có cơ chế không qua đấu giá nhằm phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế đa dạng.

3.1. Cho thuê đất thực hiện dự án ưu đãi đầu tư

Luật Đất đai 2024 tiếp tục kế thừa chính sách thu hút đầu tư thông qua công cụ đất đai. Các dự án thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư (như công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, xử lý môi trường) hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư (vùng kinh tế khó khăn) được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp.

Cơ chế miễn giảm: Điều 124 dẫn chiếu đến Điều 120, quy định rằng nếu dự án thuộc diện được miễn tiền thuê đất, thì sẽ không thực hiện đấu giá. Lý do là khi đã miễn tiền thuê, yếu tố cạnh tranh về giá (mục tiêu chính của đấu giá) không còn tồn tại.

Tác động: Điều này giúp giảm chi phí ban đầu cho nhà đầu tư, khuyến khích dòng vốn chảy vào các khu vực và lĩnh vực mà khu vực tư nhân thường e ngại do rủi ro cao hoặc lợi nhuận thấp.

3.2. Cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp nhỏ và vừa 

Đây là một trong những điểm mới tiến bộ nhất của Luật Đất đai 2024, thể hiện sự quan tâm sâu sắc đến khu vực kinh tế tư nhân.

Tiếp cận đất sạch: Doanh nghiệp nhỏ và vừa thường không đủ năng lực tài chính để cạnh tranh trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất với các tập đoàn lớn. Quy định cho thuê đất không qua đấu giá (tại các khu đất được quy hoạch riêng cho SME) mở ra cơ hội tiếp cận mặt bằng sản xuất hợp pháp cho họ.

Quyền lựa chọn hình thức trả tiền: Đặc biệt, Điều 120 và Điều 124 cho phép các doanh nghiệp này được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất: trả một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền hàng năm. Hơn nữa, doanh nghiệp đang thuê trả tiền một lần có quyền chuyển sang trả hàng năm để giảm áp lực dòng tiền. Tiền thuê đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính trong tương lai. Đây là chính sách linh hoạt tài chính chưa từng có, giúp các SME "dễ thở" hơn trong giai đoạn khởi nghiệp.

3.3. Cho thuê đất sử dụng vào mục đích công cộng, hoạt động phi lợi nhuận

Nhóm này bao gồm các dự án phục vụ lợi ích cộng đồng nhưng có yếu tố kinh doanh hoặc xã hội hóa.

Hạ tầng thiết yếu: Đất xây dựng cảng hàng không, sân bay, bến xe, nhà ga... thuộc diện Nhà nước thu hồi đất và cho thuê đất trực tiếp. Tính chất độc quyền tự nhiên và yêu cầu an ninh an toàn của các dự án này khiến việc đấu giá trở nên không phù hợp.

Nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân: Để giải quyết nhu cầu nhà ở cấp bách cho công nhân và người thu nhập thấp, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp được cho thuê đất miễn tiền thuê đất, do đó không phải đấu giá. Chính sách này nhằm giảm giá thành nhà ở, giúp người lao động có khả năng chi trả.

4. Điều kiện để được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu

Được thuộc danh mục tại Điều 124 chỉ là điều kiện cần. Để thực sự được giao đất, người sử dụng đất phải đáp ứng một loạt các điều kiện đủ khắt khe về năng lực và pháp lý, được quy định tại Điều 122 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

4.1. Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư

Nhà nước muốn loại bỏ tình trạng các chủ đầu tư "tay không bắt giặc", xin dự án rồi để đất hoang hóa hoặc chuyển nhượng kiếm lời. Do đó, các điều kiện tài chính được quy định rất cụ thể:

Vốn chủ sở hữu: Chủ đầu tư phải chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Đây là tỷ lệ cao hơn so với quy định cũ ở một số loại hình dự án, đòi hỏi tiềm lực thực sự của doanh nghiệp.

Khả năng huy động vốn: Đối với phần vốn còn lại, chủ đầu tư phải có văn bản cam kết cho vay của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, đảm bảo dòng tiền xuyên suốt vòng đời dự án.

4.2. Điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm 

Dự án xin giao đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị.

Quan trọng hơn, khu đất đó phải có tên trong Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp xã đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt. Nếu dự án dù tốt đến đâu nhưng chưa được đưa vào kế hoạch hàng năm ("chưa có trong danh mục thu hồi/giao đất năm nay"), thì cơ quan chức năng cũng không có thẩm quyền giao đất. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải theo sát lịch trình lập quy hoạch của địa phương

Để đảm bảo cam kết thực hiện dự án, Điều 122 Luật Đất đai 2024 yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện ký quỹ. Mức ký quỹ thường dao động từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án, tùy thuộc vào quy mô. Số tiền này như một khoản "đặt cọc" với Nhà nước. Nếu nhà đầu tư chậm tiến độ hoặc không triển khai dự án, số tiền này có thể bị tịch thu hoặc không được hoàn trả. Ngược lại, nếu dự án triển khai đúng tiến độ, số tiền này sẽ được hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính. Đây là công cụ kinh tế hữu hiệu để sàng lọc các nhà đầu tư thiếu nghiêm túc.

5. Quy trình, thủ tục xin giao đất, cho thuê đất trực tiếp 

Quy trình giao đất không qua đấu giá được chuẩn hóa tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP nhằm đảm bảo sự minh bạch, tránh cơ chế "xin-cho" ngầm. Dưới đây là các bước thủ tục chi tiết mà người dân và doanh nghiệp cần nắm vững.

Hồ sơ là bước đầu tiên và quan trọng nhất. Căn cứNghị định 102/2024/NĐ-CP, bộ hồ sơ chuẩn bao gồm:

Luật quy định rõ sự phân cấp để tạo thuận lợi cho người dân:

• Nơi nộp hồ sơ: Người dân/doanh nghiệp nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận Một cửa cấp huyện/tỉnh (tùy thuộc vào thẩm quyền giao đất). Cũng có thể nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công hoặc qua bưu chính.
• Cơ quan tham mưu: Sở Tài nguyên và Môi trường (cấp tỉnh) là đơn vị trực tiếp thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa và tham mưu quyết định.
• Cơ quan ra quyết định: UBND cấp xã quyết định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân. UBND cấp tỉnh quyết định giao đất cho tổ chức, doanh nghiệp.

Quy trình được thiết kế chặt chẽ với các mốc thời gian cụ thể (căn cứ Điều 4 Quy định kèm Quyết định của UBND tỉnh và Nghị định 102/2024/NĐ-CP):

- Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ: Bộ phận Một cửa kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ.

- Thẩm định và công khai:

• Cơ quan tài nguyên môi trường thẩm định nhu cầu sử dụng đất và điều kiện (Điều 122).
• Đối với giao đất ở cho cá nhân: UBND cấp xã phải lập danh sách dự kiến và niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã và khu dân cư trong thời hạn 15 ngày làm việc. Việc này nhằm để cộng đồng dân cư giám sát, phát hiện trường hợp không đúng đối tượng.

- Đối thoại: Trong vòng 05 ngày sau khi kết thúc niêm yết, nếu có ý kiến thắc mắc/khiếu nại, Hội đồng xét duyệt phải tổ chức đối thoại trực tiếp để giải quyết.

- Trình ký Quyết định: Sau khi hoàn tất thẩm định và công khai, trong vòng 05 ngày, cơ quan tài nguyên môi trường trình UBND cấp thẩm quyền ký Quyết định giao đất (Mẫu số 04a).

Tổng thời gian thực hiện thủ tục không quá 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, thời hạn có thể kéo dài thêm nhưng không quá 10 ngày. Thời gian này không bao gồm: thời gian định giá đất cụ thể, thời gian người dân đi nộp tiền, và thời gian trích đo địa chính.

Kết luận

Nhìn một cách tổng thể, hệ thống quy định về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án trong Luật Đất đai 2024 là một minh chứng cho sự "phân loại có trọng tâm" của Nhà nước. Thay vì một cơ chế xin - cho thiếu định lượng, Luật mới đã dựng lên những "hàng rào" điều kiện cụ thể, thu hẹp tối đa các khoảng trống pháp lý dễ bị lợi dụng, đồng thời mở rộng cánh cửa hỗ trợ cho những mục tiêu phát triển bền vững như nhà ở xã hội, đất ở cho đồng bào dân tộc thiểu số và các dự án công cộng phi lợi nhuận. Sự chuyển dịch này không chỉ giúp giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai – vốn là điểm nóng trong nhiều thập kỷ qua – mà còn tạo ra một môi trường đầu tư lành mạnh, nơi các nguồn lực đất đai được phân bổ đúng đối tượng, đúng mục đích và đúng giá trị. Việc miễn giảm đấu giá, đấu thầu trong các trường hợp này không phải là một đặc quyền, mà là một công cụ điều tiết vĩ mô quan trọng nhằm thực hiện các cam kết chính trị - xã hội của Nhà nước đối với nhân dân.

Tuy nhiên, để những quy định tiến bộ của Luật Đất đai 2024 thực sự đi vào đời sống, đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ trong khâu thực thi, từ việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến công tác hậu kiểm, thanh tra. Khi "con đường" tiếp cận đất đai được phát quang và minh bạch hóa, nguồn lực từ đất sẽ thực sự trở thành xung lực mạnh mẽ, thúc đẩy con tàu kinh tế Việt Nam vươn xa, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong kỷ nguyên mới.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật hình sự trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!