Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ theo quy định pháp luật hiện nay

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy đinh chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
• Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai;
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
• Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dân thi hành một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
• Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai.
• Các văn bản hướng dẫn có liên quan khác.

1. Những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ

Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ cụ thể:

1.1 Trường hợp 1: 

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014 khi được cấp Sổ đỏ thì phải nộp tiền sử dụng đất, cụ thể:

• Khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
• Khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai;

Trong đó các giấy tờ tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai bao gồm:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất bao gồm: bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành; Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.
• Khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004;
• Khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xem xét cấp Sổ đỏ.

1.2 Trường hợp 2: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Lưu ý: Người được Nhà nước giao đất từ ngày 01/7/2014 đến nay thì được cấp Sổ đỏ (khi giao đất và cấp Sổ đỏ sẽ thu tiền sử dụng đất), cụ thể:

• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
• Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
• Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Lưu ý: các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất nếu chưa nộp

• Theo khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Sổ đỏ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định.
• Theo khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 chưa được cấp Sổ đỏ thì được cấp Sổ đỏ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

2. Căn cứ xác định số tiền sử dụng đất phải nộp khi làm sổ đỏ

Theo đó, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp Sổ đỏ) phải nộp dựa trên những căn cứ sau:

• Diện tích đất được giao, được công nhận quyền sử dụng đất.
• Mục đích sử dụng đất.
• Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc giá đất cụ thể.

Như vậy, số tiền sử dụng đất phải nộp nhiều hay ít phụ thuộc vào diện tích đất, mục đích sử dụng đất, giá đất thu tiền sử dụng đất tùy từng địa phương.

3. Cách tính tiền sử dụng đất khi tiến hành làm sổ đỏ

Tiền sử dụng đất phải nộp cho các cơ quan sẽ được căn cứ dựa vào: Diện tích của thửa đất được giao hoặc được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng và giá đất được tính để thu tiền sử dụng đất là giá đất được quy định cụ thể trong bảng giá đất do UBND tỉnh quy định hoặc giá đất cụ thể. Số tiền sử dụng đất phải nộp khi nhà nước tiến hành cấp sổ đỏ là khác nhau, phụ thuộc vào thời gian khi mà cá nhân, hộ gia đình đã sử dụng đất không có giấy tờ

3.1 Đất đã được sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ trước ngày 15/10/1993

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 NĐ 45/2014/NĐ-CP liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất thì cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà có nhà ở hoặc có những công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 thì tại thời điểm được tính bắt đầu sử dụng đất mà không có một trong những hành vi vi phạm được cụ thể hóa  theo quy định tại Điều 22 NĐ 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp nếu được các cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ thì sẽ tiến hành việc thu tiền từ việc sử dụng đất, cụ thể như sau:

Thứ nhất, trong trường hợp thửa đất có nhà ở:

• Chủ thể sử dụng đất sẽ không phải thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở mà mình đang sử dụng trong phạm  vi hạn mức được công nhận là  đất ở cho từng cá nhân hoặc hộ gia đình.
• Đối với phần diện tích là đất ở nhưng thực tế  lại bị vượt quá hạn mức so với hạn mức đất ở được công nhận là đất ở thì chủ thể sử dụng đất sẽ phải nộp số tiền sử dụng đất cho cơ quan nhà nước là bằng 50% số tiền sử dụng đất được quy định theo giá đất cho hoặc theo giá đất cụ thể bởi giá đất cụ thể thường sẽ cao hơn so với quy định về giá đất tại Bảng giá đất của tỉnh ở tại thời điểm mà chủ thể sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận và có quyết định công nhận quyền sử dụng đất

Thứ hai, trong trường hợp mà sử dụng đất mà tại thửa đất đó có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở:

Nếu như thửa đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở nhưng vẫn được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giống như với hình thức là đất được Nhà nước giao đất kèm theo có thu tiền sử dụng đất cho thời hạn sử dụng lâu dài thì chủ thể sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

3.2 Đất đã được sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 cho đến trước ngày 01/7/2004

Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 NĐ 45/2014/NĐ-CP thì đối với những cá nhân hay hộ gia đình mà đang sử dụng đất và tính từ thời điểm được coi là bắt đầu tiến hành sử dụng đất nhưng không có hành vi nào được quy định là trong các hành vi vi phạm theo quy định của Điều 22 NĐ 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp nếu được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì sẽ tiến hành thu tiền sử dụng đất theo những trường hợp như sau:

Thứ nhất, trong trường hợp thửa đất có nhà ở:

• Người sử dụng đất phải tiến hành nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan nhà nước với số tiền bằng 50% số tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất là đất ở theo với mức giá đất quy định tại Bảng giá đất (được tính bằng ½ giá đất được quy định theo Bảng giá đất . Chủ thể sử dụng đất muốn tính số tiền cần nộp thi chỉ cần tiến hành tra cứu bảng giá đất của nơi có thửa đất, đồng thời xác định xem đúng được vị trí địa lý cụ thể thửa đất trên bản đồ, và sau đó sẽ lấy giá đất tại vị trí của thửa đất đó đó chia đôi là sẽ tính được số tiền sử dụng đất chính xác mà mình phải thực hiện).
• Còn trong trường hợp mà đối với phần diện tích đất ở mà bị vượt quá hạn mức thì chủ thể sử dụng đất sẽ phải nộp đầy đủ, bằng 100% tiền sử dụng đất đối chiếu theo giá đất cụ thể được tính tại thời điểm được công nhận và có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc công nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, trong trường hợp thửa đất đó có công trình xây dựng những công trình xây dựng đó không phải là nhà ở:

• Trong trường hợp đất có công trình xây dựng không phải nhà ở mà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tương tự giống như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thời hạn là sử dụng lâu dài thì chủ thể sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối chiếu theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với thời hạn sử dụng đất là cao nhất được quy định tại khoản 3 Điều 126 của  Luật Đất đai ở tại thời điểm ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất của các cơ quan có thẩm quyền. Chúng ta Có thể dễ dàng nhận thấy được những quy định liên quan về các khoản tiền, tính tiền sử dụng đất khi thực hiện xin làm sổ đỏ được quy định rất kỹ và phức tạp đặc biệt nhất là liên quan đến mức thu đối chiếu theo giá đất cụ thể nên hầu như trên thực tế chủ thể sử dụng đất không tự tính được mà đa số người sử dụng đất thường sẽ tiến hành nộp tiền này theo những Thông báo đến từ cơ quan thuế.

MK LAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê đã sưu tầm và biên soạn. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.