Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai năm 2013

Bộ Luật Dân sự năm 2015

II. Nội dung tư vấn

* Phân chia quyền sử dụng đất trong trường hợp ly hôn:

Tài sản riêng của vợ chồng: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó. Theo quy định của Luật HNGĐ 2014, tài sản riêng là tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn, tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản được chia trong thời kỳ hôn nhân; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ chồng. Như vậy, nếu quyền sử dụng đất là tài sản của vợ, chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân hoặc đã được chia trong thời kỳ hôn nhân, tài sản được chia trong thời kỳ hôn nhân thì khi ly hôn quyền sử dụng đất thuộc về người đó.

Tài sản chung của vợ chồng: Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Việc chia quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn được thực hiện theo nguyên tắc chia đôi tài sản, có tính đến các yếu tố: Hoàn cảnh gia đình và của vợ, chồng; Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập; Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập; Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

Việc phân chia tài sản là quyền sử dụng đất được BLDS quy định như sau:

"Điều 210. Chia tài sản thuộc sở hữu chung

>> Xem thêm:  Tư vấn soạn thảo di chúc và Dịch vụ làm chứng, chứng thực di chúc

1. Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán và chủ sở hữu chung đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung và tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán."

* Phân chia quyền sử dụng đất của hộ gia đình:

Theo quy định tại khoản khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Căn cứ theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT_BTNMT thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất là tài sản chung của hộ gia đình thì nội dung về thông tin người sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải là hộ ông (bà).

Việc chia tài sản chung của hộ gia đình do các thành viên trong gia đình thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì có thể nhờ tòa án giải quyết căn cứ vào số lượng nhân khẩu trên hộ khẩu của hộ gia đình vào thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định của BLDS 2015:

"Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này."

>> Xem thêm:  Thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào ? Thời hiệu khởi kiện thừa kế là bao lâu ?

Việc phân chia tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong hộ gia đình nếu không thỏa thuận được sẽ áp dụng quy định về phân chia tài sản chung như đối với trường hợp quyền sử dụng đất là sở hữu chung vợ chồng.

* Phân chia quyền sử dụng đất trong trường hợp thừa kế:

Về người có quyền để lại thừa kế: Theo quy định tại điều 609 Bộ luật dân sự 2015 thì “cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”. Trong trường hợp tài sản là đất thì phải tuân theo pháp luật về đất đai. Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện của người sử dụng đất được thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài những điều kiện trên, việc thừa kế quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Về người được thừa kế: Theo quy định tại Điều 613 BLDS 2015, người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết; Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Tương tự như các di sản khác, quyền sử dụng đất sẽ được ưu tiên phân chia theo di chúc, trong trường hợp không có di chúc, di chúc không hợp pháp, quyền sử dụng đất không được định đoạt trong di chúc, người thừa kế không đủ điều kiện hưởng di sản,...thì quyền sử dụng đất sẽ được phân chia theo pháp luật. Điều 651 BLDS 2015 quy định vè người thừa kế theo pháp luật và nguyên tắc phân chia như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật.

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

>> Xem thêm:  Quyền thừa kế quyền sử dụng đất là gì ? Bản họp gia đình phân chia tài sản thừa kế có ý nghĩa gì ?

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, đối với quyền sử dụng đất trước hết sẽ được chia theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật dựa trên giá trị của quyền sử dụng đất.

Kính gửi: Văn phòng luật Minh Khuê. Em có trường hợp lô đất đứng tên hộ gia đình (có bố, mẹ và 3 người con), 2 người con đầu đã thực hiện nhận tặng cho mỗi người một phần tài sản từ lô đất trên (cơ quan đăng ký đã thực hiện cấp thửa mới cho 2 người con đó). Vậy cho em hỏi trường hợp này, 2 người con được tặng cho đó có còn quyền lợi trong phần tài sản còn lại của hộ gia đình đó không?

 Vấn đề này tùy thuộc hoàn toàn vào thỏa thuận của gia đình khi thực hiện hoạt động tặng cho tài sản. Do đó, nếu hợp đồng tặng cho tài sản chỉ có nội dung là tặng cho hai người con mỗi người một phần diện tích đất và đã thực hiện việc tách thửa trên cơ sở có sự đồng ý của cả gia đình thì đối với phần còn lại của mảnh đất, họ vẫn có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần đất này vẫn là sở hữu chung của hộ gia đình. Như vậy, mặc đù hai người này đã có phần đất riêng của họ nhưng vẫn có quyền sử dụng đất đối với phần đất là tài sản chung của hộ gia đình.

Thưa luật sư tôi có một vấn đề cần luật sư tư vấn: ba má tôi đang sống trên mảnh đất của ông bà ngoại để lại đến nay đã được 20 năm nhưng chưa sang tên chủ sở hữu (ông bà ngoại đã qua đời gần 20 năm), nay đất đó vào diện quy hoạch được đền bù thì các cậu, các di tôi lại về đòi chia phần (các cậu,các di đều có gia đình riêng và sinh sống ở nơi khác đã lâu và không có tên trong hộ khẩu). Vậy luật sư cho tôi hỏi ba má tôi có phải chia tài sản cho những người này không? Ông bà ngoại tôi mất đã lâu mà vẫn đứng tên sổ đất vậy chính quyền xã nơi ba má tôi cư trú có phải chịu trách nhiệm gì không?

 Căn cứ vào thời gian sử dụng đất của bố mẹ bạn kể từ thời điểm ông bà ngoài bạn mất để lại tài sản là quyền sử dụng đất là 20 năm thì chưa đủ điều kiện để xác lập quyền sở hữu của bố mẹ bạn đối với toàn bộ diện tích đất trên. Do đó, diện tích đất này vẫn là di sản thừa kế của ông bà bạn và các dì, các cậu cùng với mẹ bạn là các đồng thừa kế. Do đó, nếu các dì, các cậu bạn có yêu cầu thì tài sản này phải được chia theo quy định của pháp luật về chia tài sản thuộc sở hữu chung. Việc thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện dựa trên cơ sở có văn bản đề nghị của người sử dụng đất, do đó chính quyền địa phương không có hành vi nào trái pháp luật trong trường hợp này.

Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giùm tôi như sau: Tôi lấy vợ, ông bà cho đất nhưng chưa sang tên cho vợ chồng tôi va ông bà đã bảo tôi xây lên mảnh đất đấy được 2,5 tầng tổng 33 m tổng giá trị 257 triệu tiền của tôi 100% va TÔI đã có hai con, con lớn 9 tuổi là cháu trai cháu thứ hai là nữ 5 tuổi, mỗi ngươi một cháu đã đồng ý, còn tài sản đã xây lên mảnh đất của ông bà hiện nay tôi muốn trả lại ông bà đất còn phần xây lên tôi muốn san phẳng lại hiện trường của ông bà, chi phí tôi chịu hết vì tôi làm lên không muốn người khác hưởng vì vợ tôi đã theo trai tôi khuyên bảo ko được lên tôi muốn nhờ luật sư tư vấn kỹ rum tôi tôi cảm ơn!

 Nếu phần đất bạn xây nhà lên vẫn là ông bà bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của ông bà bạn. Còn đối với tài sản là căn nhà được xây trên đất, cần phải xác định có phải là tài sản chung hay không. Nếu chỉ là tài sản riêng của mình bạn, tức do bạn tự tạo lập trước thời kỳ hôn nhân hoặc tạo lập bằng tài sản được tặng cho riêng, thừa kế riêng thì bạn có quyền tự quyết định đối với căn nhà đã xây dựng này. Nếu là tài sản chung, tức là do cả hai vợ chồng cùng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân hoặc không có căn cứ xác định rõ đó là tài sản riêng của bạn thì phải chia theo nguyên tắc về phân chia tài sản khi ly hôn, trong trường hợp bạn cố ý phá hoại tài sản này thì có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật hình sự.

>> Xem thêm:  Người thừa kế thế vị là gì ? Quy định về người thừa kế thế vị ? Cách chia tài sản theo di chúc ?

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Di chúc là gì ? Quy định về phân chia di sản thừa kế theo di chúc ? Chia thừa kế theo di chúc ?