Cách tính diện tích đất nhà ở thương mại được miễn tiền sử dụng đất

1. Cách tính diện tích đất nhà ở thương mại được miễn tiền sử dụng đất trong dự án nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn số 196/BXD-QLN, có nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích đất nhà ở thương mại được miễn tiền sử dụng đất trong dự án nhà ở xã hội. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở 2014, doanh nghiệp và hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ nguồn vốn ngoài ngân sách để cho thuê, cho thuê mua, bán sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 9 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, họ được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại, bao gồm cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng. Mục tiêu là bù đắp chi phí đầu tư, giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.

Dựa vào các quy định trên, diện tích đất dành cho việc đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại, bao gồm cả nhà ở thương mại nếu có, sẽ được miễn tiền sử dụng đất với tỷ lệ là 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội.

2. Một số cơ chế, ưu đãi khác của chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 35/2023/NĐ-CP thì chủ thầu của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nếu không sử dụng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm b khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư - PPP số 64/2020/QH14) để thực hiện việc cho thuê, cho thuê mua, hoặc bán, sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền xem xét và quyết định về việc hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, bao gồm cả chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng (nếu có). Điều này áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư đã thanh toán tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Đồng thời, nếu chủ đầu tư đã thanh toán tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20% theo quy định tại Điều 5 của Nghị định, thì cũng sẽ được xem xét trong quyết định này.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì chủ thầu của dự án, khi được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở, có quyền hưởng ưu đãi trong việc đầu tư. Trong trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội dành riêng cho mục đích cho thuê, chủ đầu tư có thể vay vốn ưu đãi đầu tư với thời hạn tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn trong khoảng thời hạn dưới 15 năm, họ có thể thỏa thuận với ngân hàng để có thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn tối thiểu. Hộ gia đình và cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Nhà ở sẽ được hưởng các ưu đãi theo quy định tại Điểm a Khoản 1, Khoản 2, Khoản 3 và Khoản 4 của Điều này.

Ngoài ra, điểm b khoản 8 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định thêm về việc chủ thầu của dự án sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có mục đích chỉ để cho thuê, chủ đầu tư sẽ được hỗ trợ toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Trong trường hợp chủ đầu tư hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội trong vòng 12 tháng kể từ ngày được giao đất hoặc cho thuê đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ hỗ trợ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

3. Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP thì quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và khu đô thị được quy định như sau:

- Đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III, chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đây là diện tích đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và được dành để xây dựng nhà ở xã hội.

- Đối với dự án có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III, chủ đầu tư không cần phải dành quỹ đất 20% và phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trong trường hợp bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp do thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận. Nếu được chấp thuận, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định vị trí, diện tích đất mới và điều chỉnh quy hoạch theo quy định của pháp luật.

- Đối với dự án đã được chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực, nhưng chưa bố trí quỹ đất 20%, sau khi Nghị định này có hiệu lực, dự án đó sẽ bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác. Chủ đầu tư có trách nhiệm điều chỉnh quy hoạch để bố trí quỹ đất 20% theo quy định.

- Trong trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công, chủ đầu tư phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được phê duyệt trước khi giao quỹ đất này cho Nhà nước. Số tiền đền bù giải phóng mặt bằng sẽ được trừ vào nghĩa vụ tài chính của dự án.

- Nếu Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với nguồn vốn ngân sách trung ương chiếm từ 50% trở lên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng để quyết định về lựa chọn quỹ đất cho dự án. Trong trường hợp nguồn vốn ngân sách trung ương dưới 50%, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và quyết định lựa chọn quỹ đất cho dự án.

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết Nhà ở thương mại là gì? Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại?. Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!