Nhà ở thương mại là gì? Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại?

Trong tiến trình đô thị hóa mạnh mẽ và sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, phân khúc nhà ở thương mại không chỉ đơn thuần là những công trình xây dựng, mà còn là "huyết mạch" thúc đẩy diện mạo kiến trúc đô thị và đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp của hàng triệu người dân. Khác với các loại hình nhà ở xã hội hay nhà ở công vụ mang tính chất đặc thù, nhà ở thương mại đại diện cho sự vận hành linh hoạt của quy luật cung - cầu, nơi giá trị tài sản gắn liền với chất lượng sống và tiềm năng sinh lời bền vững. Tuy nhiên, để một dự án nhà ở thương mại được hình thành và vận hành đúng quy chuẩn, pháp luật Việt Nam đã thiết lập một hệ thống hành lang pháp lý chặt chẽ, đặc biệt là các tiêu chuẩn khắt khe đối với pháp nhân đứng sau dự án đó. Vậy, thực chất nhà ở thương mại được định nghĩa như thế nào trong dòng chảy pháp luật hiện hành? Và quan trọng hơn, một tổ chức cần hội đủ những điều kiện “cần và đủ” nào về năng lực tài chính, kinh nghiệm cũng như quỹ đất để có thể chính thức trở thành chủ đầu tư của một dự án xây dựng nhà ở thương mại? 

1. Nhà ở thương mại là gì?

Sự định danh chính xác về "Nhà ở thương mại" không chỉ dừng lại ở tên gọi mà còn xác định cơ chế vận hành, nguồn vốn, và nghĩa vụ tài chính của dự án đối với Nhà nước. Dưới góc độ pháp lý, Luật Nhà ở 2023 đã luật hóa các khái niệm này một cách chặt chẽ, tách bạch hoàn toàn với các nhóm nhà ở mang tính chất an sinh. Căn cứ theo Khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường.

Định nghĩa này chứa đựng ba thành tố cấu thành cốt lõi:

Mục đích đầu tư: Khác với nhà ở công vụ (phục vụ bộ máy nhà nước) hay nhà ở xã hội (phi lợi nhuận hoặc lợi nhuận định mức), nhà ở thương mại được xây dựng với mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận thông qua các giao dịch dân sự.

Phương thức giao dịch: Bao gồm ba hình thức chính là bán (chuyển nhượng quyền sở hữu), cho thuê mua (thuê trong một thời gian rồi chuyển quyền sở hữu), và cho thuê (chuyển quyền sử dụng có thời hạn).

Cơ chế thị trường: Đây là điểm mấu chốt quan trọng nhất. "Cơ chế thị trường" hàm ý rằng giá cả đầu ra của sản phẩm (giá bán, giá thuê) không bị Nhà nước khống chế trần lợi nhuận hay can thiệp trực tiếp vào cấu trúc giá thành (ngoại trừ các quy định về chống đầu cơ hay minh bạch thông tin). Giá cả được xác lập dựa trên quan hệ cung - cầu, vị trí, chất lượng và thương hiệu của chủ đầu tư.

2. Đặc điểm phân biệt nhà ở thương mại với các loại hình nhà ở khác

Để hiểu rõ vị thế của nhà ở thương mại trong cơ cấu sản phẩm bất động sản, cần đặt nó trong sự so sánh tương quan với Nhà ở xã hội và Nhà ở tái định cư. Sự khác biệt này không chỉ nằm ở đối tượng thụ hưởng mà còn ở quy trình pháp lý và nghĩa vụ tài chính.

So sánh đặc điểm pháp lý và kinh tế giữa Nhà ở thương mại và Nhà ở xã hội

Sự phân biệt này cho thấy, mặc dù nhà ở thương mại không nhận được các ưu đãi về thuế và đất đai như nhà ở xã hội, nhưng đổi lại, chủ đầu tư có toàn quyền quyết định chiến lược kinh doanh và không bị ràng buộc bởi các quy trình thẩm định giá hay xét duyệt đối tượng mua nhà phức tạp.

3. Điều kiện để doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

Việc trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hiện nay đòi hỏi doanh nghiệp phải vượt qua những "hàng rào kỹ thuật" rất cao được thiết lập bởi Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024. Mục tiêu của các quy định mới là sàng lọc thị trường, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém về tài chính và năng lực triển khai, tránh tình trạng dự án "treo" hoặc huy động vốn trái phép.

3.1. Điều kiện về tư cách pháp nhân

Điều kiện tiên quyết để một đơn vị được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là phải có tư cách pháp nhân phù hợp. Theo Điều 36 Luật Nhà ở 2023 và Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Cụ thể:

• Thành lập doanh nghiệp: Phải là tổ chức kinh tế (Công ty Cổ phần, Công ty TNHH...) được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp.
• Ngành nghề đăng ký: Trong Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp phải có mã ngành kinh doanh bất động sản (Mã ngành 6810).
• Tình trạng hoạt động: Doanh nghiệp phải đang hoạt động bình thường, không thuộc trường hợp đang bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, không bị tạm ngừng, đình chỉ hoạt động theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ tư cách pháp lý để chịu trách nhiệm dân sự và hình sự (nếu có) trong suốt vòng đời dự án.

3.2. Điều kiện về năng lực tài chính

Đây là thay đổi quan trọng nhất nhằm siết chặt sức khỏe tài chính của chủ đầu tư. Trước đây, nhiều doanh nghiệp "tay không bắt giặc" chỉ dựa vào vốn vay và vốn huy động từ khách hàng để phát triển dự án, dẫn đến rủi ro hệ thống khi thị trường đóng băng.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (khoản 2 Điều 9) quy định cụ thể về tỷ lệ vốn chủ sở hữu mà doanh nghiệp phải đáp ứng khi thực hiện dự án:

• Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc-ta: Doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư của dự án.
• Đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên: Doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư của dự án.

Khả năng huy động: Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp phải chứng minh được khả năng huy động phần vốn còn lại (80% hoặc 85%) thông qua các cam kết tín dụng của ngân hàng hoặc phương án phát hành trái phiếu, cổ phiếu khả thi.

Kiểm soát đòn bẩy: Luật cũng yêu cầu doanh nghiệp phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu nằm trong giới hạn an toàn. Điều này ngăn chặn tình trạng đòn bẩy tài chính quá cao, giảm thiểu nguy cơ vỡ nợ dây chuyền.

Áp dụng cho từng dự án: Tỷ lệ 15-20% này được tính trên tổng vốn đầu tư của từng dự án cụ thể. Nếu doanh nghiệp thực hiện đồng thời nhiều dự án, họ phải đảm bảo tổng vốn chủ sở hữu đáp ứng đủ tỷ lệ tương ứng cho tất cả các dự án đó.

3.3. Điều kiện về quỹ đất

Vấn đề quỹ đất là "điểm nghẽn" lớn nhất của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2015-2023. Luật mới đã có những điều chỉnh để tháo gỡ, đặc biệt là sự ra đời của cơ chế thí điểm. Theo Điều 36 Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải thuộc một trong các trường hợp có quyền sử dụng đất sau :

• Có quyền sử dụng đất thông qua đấu giá: Doanh nghiệp trúng đấu giá quyền sử dụng đất sạch do Nhà nước tổ chức.
• Có quyền sử dụng đất thông qua đấu thầu: Doanh nghiệp trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (đất chưa giải phóng mặt bằng).
• Có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận (Cơ chế mới): Theo Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để làm nhà ở thương mại nếu đó là đất ở.

 Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 171/2024/QH15 (thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất) có hiệu lực từ 01/04/2025.Theo Nghị quyết thí điểm này, doanh nghiệp có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đây là cơ chế "cởi trói" cho hàng nghìn dự án đang tắc nghẽn vì không có "một mét vuông đất ở" trong quỹ đất.

3.4. Điều kiện về kinh nghiệm và đội ngũ

Mặc dù Luật Nhà ở không quy định cứng một con số cụ thể về năm kinh nghiệm, nhưng trong các thủ tục Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc Chấp thuận chủ trương đầu tư, năng lực kinh nghiệm là một tiêu chí chấm điểm trọng yếu trong hồ sơ mời thầu.

• Doanh nghiệp thường phải chứng minh đã từng thực hiện (hoàn thành hoặc đang triển khai đúng tiến độ) các dự án có quy mô, tính chất tương tự.
• Đội ngũ nhân sự chủ chốt (quản lý dự án, tư vấn giám sát...) phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp theo quy định của pháp luật xây dựng.

4. Hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

Để minh bạch hóa thị trường và tăng thu ngân sách, pháp luật hiện hành quy định ba con đường chính để một doanh nghiệp được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Mỗi hình thức áp dụng cho một hiện trạng đất đai cụ thể.

Lựa chọn thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hình thức này áp dụng cho các quỹ đất "sạch" – tức là đất đã được Nhà nước giải phóng mặt bằng, đất công, hoặc đất do cơ quan nhà nước quản lý. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm và tổ chức bán đấu giá công khai. Doanh nghiệp phải nộp tiền đặt trước, có hồ sơ năng lực tài chính đáp ứng yêu cầu của dự án. Doanh nghiệp trả giá cao nhất sẽ được công nhận là chủ đầu tư và được giao đất ngay sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đây là hình thức minh bạch nhất và hạn chế tối đa cơ chế "xin-cho".

Lựa chọn thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: Hình thức này áp dụng cho các dự án có sử dụng đất mà khu đất đó chưa được giải phóng mặt bằng nhưng đã nằm trong danh mục dự án cần thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Nhà nước mời thầu để tìm kiếm nhà đầu tư có năng lực tốt nhất (về tài chính, kinh nghiệm, phương án quy hoạch). Nhà đầu tư trúng thầu sẽ có trách nhiệm ứng vốn hoặc phối hợp với Tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Việc này giúp giảm gánh nặng ngân sách cho Nhà nước trong khâu GPMB. Đây là hình thức đòi hỏi năng lực rất cao, vì nhà đầu tư phải chứng minh khả năng ứng phó với rủi ro trong công tác giải phóng mặt bằng - khâu phức tạp nhất của dự án.

Chấp thuận chủ đầu tư trong trường hợp có quyền sử dụng đất hợp pháp: Đây là hình thức dành cho các nhà đầu tư đã chủ động tạo lập quỹ đất thông qua cơ chế thị trường (mua bán, chuyển nhượng, góp vốn) mà không chờ Nhà nước giao đất. Áp dụng khi nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác".

Theo Nghị quyết thí điểm 171/2024/QH15 (Hiệu lực từ 01/04/2025): Cho phép chấp thuận chủ đầu tư đối với trường hợp doanh nghiệp nhận thỏa thuận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để làm nhà ở thương mại. Toàn quốc, không giới hạn ở một số địa phương, nhằm đảm bảo tính công bằng. Khu đất thực hiện dự án thí điểm phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng. Đối với đất quốc phòng, an ninh chuyển đổi mục đích phải có sự chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Nghị quyết này tháo gỡ vướng mắc cho các nhà đầu tư đã gom quỹ đất lớn (như đất nhà xưởng, đất trồng cây lâu năm) nhưng bị tắc pháp lý trong nhiều năm qua do không có đất ở.

5. Quy trình công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

Quy trình để một doanh nghiệp đi từ ý tưởng đến khi chính thức được công nhận là chủ đầu tư và khởi công xây dựng là một chuỗi thủ tục hành chính liên thông phức tạp, kéo dài, liên quan đến nhiều sở ban ngành (Kế hoạch Đầu tư, Xây dựng, Tài nguyên Môi trường).

5.1. Trình tự thực hiện tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Dựa trên Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi), Nghị định 31/2021/NĐ-CP và các văn bản chuyên ngành, trình tự tổng quát bao gồm các bước sau:

Bước 1: Chấp thuận chủ trương đầu tư (đồng thời chấp thuận nhà đầu tư)

• Nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư.
• Sở KH&ĐT lấy ý kiến thẩm định của các cơ quan liên quan (Sở Xây dựng, Sở NN&MT, UBND xã...) về quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất, năng lực nhà đầu tư.
• UBND cấp tỉnh ra Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư (đối với dự án thuộc thẩm quyền cấp tỉnh). Đối với dự án quy mô lớn (trên 50ha đất ở đô thị hoặc ảnh hưởng lớn đến di dân tái định cư), thẩm quyền thuộc Thủ tướng Chính phủ.

Bước 2: Phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500

• Sau khi có chủ trương đầu tư, chủ đầu tư lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết 1/500.
• Đồ án này cụ thể hóa thiết kế, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao... và phải được Sở Xây dựng hoặc UBND cấp huyện phê duyệt.

Bước 3: Thẩm định thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật

• Cơ quan chuyên môn về xây dựng (thuộc Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng tùy cấp công trình) thẩm định tính khả thi, an toàn của thiết kế.

Bước 4: Giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

• Sở NN&MT tham mưu cho UBND tỉnh ra quyết định giao đất/cho thuê đất.
• Xác định giá đất cụ thể và tính tiền sử dụng đất. Đây thường là khâu mất nhiều thời gian nhất. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp Giấy phép xây dựng.

Bước 5: Cấp Giấy phép xây dựng

• Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng dựa trên hồ sơ thiết kế và chứng từ hoàn thành nghĩa vụ đất đai.

5.2. Hồ sơ cần chuẩn bị để chứng minh năng lực chủ đầu tư

Tại bước Chấp thuận chủ trương đầu tư, hồ sơ năng lực là yếu tố quyết định. Căn cứ Luật Đầu tư và các hướng dẫn, bộ hồ sơ bao gồm :

- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư: Theo mẫu quy định.

- Hồ sơ pháp lý doanh nghiệp: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Điều lệ công ty, danh sách cổ đông sáng lập.

- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính:

• Báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư (phải được kiểm toán độc lập).
• Cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ (nếu có) hoặc cam kết bảo lãnh năng lực tài chính của tổ chức tài chính.
• Tài liệu thuyết minh khả năng thu xếp vốn (vốn tự có đáp ứng 15-20% tổng mức đầu tư dự kiến).

- Đề xuất dự án đầu tư: Thuyết minh chi tiết về quy mô, diện tích đất, mục tiêu, sản phẩm, tổng vốn đầu tư, tiến độ thực hiện, phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội.

- Hồ sơ về đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các văn bản thỏa thuận, bồi thường GPMB (đối với trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án trên đất đang có quyền sử dụng).

Kết luận

Tóm lại, việc nắm vững khái niệm về nhà ở thương mại cũng như các điều kiện nghiêm ngặt để trở thành chủ đầu tư không chỉ là yêu cầu bắt buộc đối với các doanh nghiệp bất động sản mà còn là kiến thức thiết yếu đối với các nhà đầu tư và người mua nhà. Những quy định về vốn chủ sở hữu, năng lực thực hiện dự án và quyền sử dụng đất hợp pháp chính là “bộ lọc” quan trọng của Nhà nước nhằm loại bỏ những chủ thể thiếu năng lực, từ đó hạn chế tối đa các rủi ro về dự án treo, sai phạm trong xây dựng hay tranh chấp pháp lý kéo dài. Trong bối cảnh Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản ngày càng được hoàn thiện theo hướng minh bạch và chặt chẽ, các tiêu chuẩn này sẽ trở thành bệ phóng giúp thị trường phát triển bền vững, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng và tạo dựng niềm tin cho cộng đồng. Một dự án nhà ở thương mại thành công không chỉ bắt đầu từ những bản vẽ hào nhoáng, mà phải được đặt móng từ một nền tảng pháp lý vững chắc và uy tín của một chủ đầu tư đủ tâm, đủ tầm. Hy vọng rằng những phân tích chi tiết trong bài viết đã giúp bạn có được khung tham chiếu giá trị để đánh giá và đưa ra những quyết định đúng đắn trong lĩnh vực đầy tiềm năng nhưng cũng không ít thách thức này.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!