Cách tính VAT khi mua căn hộ chung cư nhanh, đơn giản

1. Thuế VAT được hiểu như thế nào?

Thuế Giá trị gia tăng (VAT) được biết đến là GTGT. Đây là một loại thuế áp dụng trên giá trị gia tăng của hàng hóa và dịch vụ trong quá trình sản xuất, lưu thông cho đến khi đến tay người tiêu dùng. Thuế này được nộp vào ngân sách nhà nước dựa trên mức độ tiêu thụ của hàng hóa và dịch vụ.

Thuế GTGT ban đầu xuất phát từ Pháp, là quốc gia đầu tiên ban hành Luật Thuế Giá trị gia tăng vào năm 1954. Tính đến hiện nay, thuế GTGT đã được áp dụng rộng rãi trong khoảng 130 quốc gia trên toàn thế giới.

Đối tượng chịu thuế GTGT bao gồm các giai đoạn sản xuất và lưu thông sản phẩm và hàng hóa. Thuế được tính từ khi hàng hóa là nguyên liệu thô cho đến khi sản phẩm hoàn thiện và đến tay người tiêu dùng. Thuế GTGT sẽ được cộng vào giá bán của hàng hóa và dịch vụ, và người tiêu dùng sẽ phải chịu thuế này khi mua hàng hóa và dịch vụ đó.

Các đối tượng chịu thuế GTGT thông thường bao gồm tất cả các hàng hóa và dịch vụ trên thị trường, chẳng hạn như ăn uống, du lịch, giao thông vận tải, nước, điện, và nhiều loại khác.

Thuế suất GTGT thông thường là 10%, áp dụng cho các loại hàng hóa và dịch vụ được quy định trong Thông tư 219/2013/TT-BTC. Thuế GTGT đại diện cho giá trị gia tăng của hàng hóa và dịch vụ khi chúng đến tay người tiêu dùng. Người tiêu dùng trở thành đối tượng chịu thuế GTGT, nhưng họ không trực tiếp trả thuế thu nhập cá nhân. Thay vào đó, khi họ mua hàng hóa hoặc dịch vụ, thuế GTGT sẽ được tính vào giá trị của sản phẩm hoặc dịch vụ đó, và người mua sẽ trả thuế thông qua việc thanh toán cho người bán. Người bán sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế vào ngân sách nhà nước.

Tóm lại, các doanh nghiệp, tổ chức cung cấp hàng hóa và dịch vụ là những đối tượng nộp thuế VAT thay mặt cho người tiêu dùng, và họ chịu trách nhiệm đóng thuế cho Nhà nước.

Các đối tượng không chịu thuế GTGT bao gồm:

- Sản phẩm nông nghiệp chưa qua chế biến hoặc chỉ sơ chế thông thường do cá nhân hoặc tổ chức tự sản xuất và bán ra.

- Giống cây trồng và vật nuôi, bao gồm cây giống, con giống, phôi, tinh dịch và vật liệu di truyền.

- Các hoạt động như tưới tiêu, cày, bừa, nạo vét kênh, mương nội đồng phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và dịch vụ thu hoạch sản phẩm nông nghiệp.

- Các sản phẩm muối từ nước biển, muối tinh, muối mỏ tự nhiên và muối i-ốt (NaCl).

- Nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước và được bán cho người thuê.

- Các loại bảo hiểm như bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm sức khỏe và các loại bảo hiểm khác liên quan đến con người, cây trồng, vật nuôi, tàu thuyền, trang thiết bị đánh bắt thủy sản, và tái bảo hiểm.

- Dịch vụ tài chính, ngân hàng, kinh doanh chứng khoán.

- Dịch vụ bưu chính, viễn thông công ích và internet nhằm thực hiện chính sách phổ cập của chính phủ.

2. Cách tính VAT khi mua căn hộ chung cư nhanh, đơn giản

Theo Luật Thuế Giá trị gia tăng, khi người dân mua căn hộ chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư, áp dụng mức thuế suất là 10%. Tuy nhiên, thực tế có nhiều trường hợp chủ đầu tư tính thuế GTGT là 10% trên giá chuyển nhượng, điều này không đúng và gây thiệt hại cho người mua.

Theo khoản 10 điều 7 của Thông tư 219/2013/TT-BTC, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất để tính thuế GTGT.

Ví dụ, giá chuyển nhượng căn hộ là 2 tỷ đồng (trong đó có 600 triệu đồng là giá đất được trừ để tính thuế GTGT). Nếu chủ đầu tư xác định giá tính thuế GTGT đúng theo pháp luật, thì số thuế GTGT mà người mua phải đóng là 1,4 tỷ đồng x 10% = 140 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tính thuế GTGT dựa trên giá chuyển nhượng tổng thể là 2 tỷ đồng, thì số thuế GTGT mà người mua phải đóng sẽ là 2 tỷ đồng x 10% = 200 triệu đồng. Cách tính này là không đúng và làm cho người mua căn hộ phải trả thêm 60 triệu đồng (200 triệu đồng - 140 triệu đồng).

3. Trường hợp nào mua nhà chung cư không phải đóng thuế VAT?

Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định các trường hợp liên quan đến việc xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở và nhà chung cư để bán. Trong đó, giá đất được trừ để tính cho mỗi mét vuông nhà được xác định bằng giá đất trừ theo quy định sau đây, dựa trên diện tích sàn xây dựng và không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm và công trình xây dựng dưới mặt đất:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp cho ngân sách nhà nước (không tính tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.

- Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp cho ngân sách nhà nước (không tính tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất để xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014, áp dụng quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Cơ sở kinh doanh không được kê khai thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ và không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng, cơ sở kinh doanh được kê khai thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ và không chịu thuế giá trị gia tăng.

- Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

- Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng, chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật. Nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá, giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ người dân theo hợp đồng chuyển nhượng và sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở và bán, giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân, cùng với các chi phí khác bao gồm tiền sử dụng đất nộp cho ngân sách nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).

Để tìm hiểu thêm những thông tin liên quan, mời quý bạn đọc cùng tham khảo thêm bài viết sau của Luật Minh Khuê: Thuế VAT khi mua nhà làm văn phòng công ty ? Mức thuế TNCN, lệ phí trước bạ khi mua nhà?

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến vấn đề: Cách tính VAT khi mua căn hộ chung cư nhanh, đơn giản. Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.