Chế độ hỗ trợ về tái định cư khi phải chuyển chỗ ở do nhà nước thu hồi đất ở

1. Bản chất, vai trò của việc Nhà nước thu hồi đất

Mặc dù thu hồi đất đã được quy định và áp dụng từ khá lâu, nhưng mãi đến khi Luật Đất đai 2003 được ban hành, thu hồi đất mới được định nghĩa chính thức. Theo khoản 5 Điều 4 của Luật này, "Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này". Sau đó, Luật Đất đai 2013 cũng đã có quy định tương tự: "Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại QSDĐ của người được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại đất của NSDĐ vi phạm pháp luật về đất đai" (khoản 11 Điều 3).

Như vậy, mặc dù có những khác biệt nhất định trong định nghĩa của Luật Đất đai trong các thời kỳ, nhưng thu hồi đất có một điểm chung là dẫn đến hậu quả pháp lý chấm dứt QSDĐ của NSDĐ hoặc quyền quản lý đất đai của các chủ thể được Nhà nước giao đất để quản lý (không phải là NSDĐ). Trong bối cảnh này, chúng tôi chỉ tập trung bàn về trường hợp Nhà nước thu hồi đất của NSDĐ mà không đề cập đến việc thu hồi đất đối với các chủ thể khác.

Trong mối quan hệ giữa Nhà nước và Người sử dụng đất, việc thu hồi đất là một quá trình "ngược" so với hoạt động giao đất, cho thuê đất. Khi bị thu hồi đất, Người sử dụng đất không còn quyền sử dụng đất đó và tự nhiên không còn quyền "chiếm hữu", ảnh hưởng đến diện tích đất đó nữa. Do đó, việc thu hồi đất trước hết có tác dụng bảo vệ quyền sở hữu chung của toàn dân đối với đất đai, bởi nó chấm dứt hành vi xâm phạm đất đai của những chủ thể vi phạm pháp luật đất đai. Thu hồi đất là một "khâu" quan trọng của quá trình điều phối đất đai. Là một quốc gia đang phát triển, việc "luân chuyển" đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác, từ mục đích này sang mục đích khác rất thường xuyên xảy ra. Do đó, thu hồi đất là hoạt động hỗ trợ đắc lực nhất cho Nhà nước để thực hiện quá trình này.

2. Các chế độ hỗ trợ tái định cư khi phải chuyển chỗ ở do nhà nước thu hồi đất ở

Các chế độ hỗ trợ bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở thực hiện theo quy định tại Điều 86 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:

- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.

Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.

- Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.

Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.

- Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định.

- Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.

3. Một số kiến nghị khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất

Thu hồi đất không chỉ là một hoạt động mang tính quyền lực của Nhà nước, mà còn là một công cụ hiệu quả để bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai. Ở phương diện này, các quy định hiện hành về thu hồi đất có thể được xem là hợp lý và cần thiết để duy trì trật tự pháp lý và bảo vệ quyền lợi của toàn dân.

Tuy nhiên, từ góc độ quản lý kinh tế, thu hồi đất cũng được coi là một phương tiện hỗ trợ đắc lực cho quá trình điều phối đất đai. Ở mặt này, thu hồi đất có thể được coi như một loại "giao dịch" của thị trường quyền sử dụng đất. Mặc dù giao dịch này mang tính "cưỡng bức", nhưng vẫn có thể coi là một loại quan hệ "hàng hóa - tiền tệ", khi Người sử dụng đất được bồi thường những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.

Để thu hồi đất không còn là một sự "cản trở" đối với giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch, đặc biệt là trong trường hợp sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội, cần phải có các quy định hợp lý về trường hợp thu hồi đất và bồi thường cho người sở hữu đất bị thu hồi. Tuy nhiên, các quy định hiện nay trong pháp luật đất đai vẫn chưa đáp ứng đầy đủ các yêu cầu này, ngay cả trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản quy định thi hành. Do đó, chúng tôi có một số kiến nghị như sau:

- Cần quy định hợp lý hơn về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể, việc xác định giá đất tính tiền bồi thường phải do một tổ chức thẩm định giá độc lập thực hiện theo quy định của pháp luật về giá, không nên để thẩm quyền quyết định giá đất tính tiền bồi thường cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh vì điều này có thể thiếu khách quan.

- Can thiệp khi nhà đầu tư không thể đạt được thỏa thuận với người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư là một biện pháp cần thiết. Trong những trường hợp mà nhà đầu tư tự nguyện thương lượng với người sử dụng đất hoặc đất không nằm trong diện thu hồi, và nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất với phần lớn người sử dụng đất (tỷ lệ diện tích từ 80% trở lên), nếu phần còn lại không thể thương lượng và thực tế có yêu cầu không hợp lý từ người sử dụng đất, thì Nhà nước cần phải can thiệp thông qua việc thu hồi đất.

Ngoài ra, Nhà nước cần sớm có quy định cụ thể về việc giải quyết các quyền lợi của các chủ thể liên quan đến dự án bị thu hồi đất do nhà đầu tư vi phạm pháp luật. Theo chúng tôi, cách giải quyết công bằng và minh bạch nhất là Nhà nước tổ chức đấu thầu để chọn một chủ đầu tư mới có năng lực thực sự để thay thế chủ đầu tư bị thu hồi đất. Các quyền lợi liên quan đến dự án này sẽ được chủ đầu tư mới đảm nhận thực hiện.

Như vậy, trong bối cảnh kinh tế thị trường, cần nhận thức rõ ràng rằng thu hồi đất không chỉ là một công cụ hành chính thuần túy, mà còn là một công cụ kinh tế quan trọng của Nhà nước. Sử dụng công cụ này cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội một cách rộng rãi không phải là "lạm dụng" quyền lực nhà nước, mà là để thúc đẩy phát triển bền vững kinh tế - xã hội. Lợi ích của người bị thu hồi đất là lợi ích riêng của từng chủ thể sử dụng đất, nhưng phát triển bền vững kinh tế - xã hội chính lại là lợi ích chung của xã hội. Chỉ khi Nhà nước có quy định phù hợp và áp dụng tốt công cụ thu hồi đất cho phát triển kinh tế - xã hội, thì hai lợi ích này mới có thể được hài hòa.

Xem thêm: Đất tái định cư là gì? Giá đất tái định cư được tính như thế nào?

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Chế độ hỗ trợ về tái định cư khi phải chuyển chỗ ở do nhà nước thu hồi đất ở mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!