Cho thuê đất nông nghiệp vi bằng có hợp pháp không?

1. Đất nông nghiệp được hiểu như thế nào?

Đất nông nghiệp là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, được Nhà nước ủy quyền cho người dân sử dụng nhằm phục vụ các hoạt động sản xuất nông nghiệp đa dạng, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, và trồng rừng. Với vai trò là nguồn cung cấp chính của tài nguyên lao động và đồng thời là đối tượng công việc của ngành nông - lâm nghiệp, đất nông nghiệp không thể bị thay thế bởi bất kỳ yếu tố nào khác. Nó vừa là nền tảng để người dân khai thác tiềm năng sản xuất, vừa đóng vai trò là tài sản quan trọng trong việc tạo ra nguồn thu nhập và thúc đẩy sự phát triển bền vững trong ngành nông nghiệp.

Theo Điều 10 của Luật đất đai năm 2013, đất nông nghiệp được phân loại thành các nhóm đất sau đây:

- Nhóm đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. Đây là các loại đất được sử dụng để trồng các loại cây thường xuyên mỗi năm.

- Nhóm đất trồng cây lâu năm, bao gồm đất được dùng cho việc trồng cây có thời gian sinh trưởng lâu hơn so với cây hàng năm.

- Nhóm đất rừng sản xuất, gồm các loại đất được sử dụng để trồng và quản lý rừng với mục đích sản xuất gỗ và các sản phẩm rừng khác.

- Nhóm đất rừng phòng hộ, bao gồm đất được sử dụng để bảo vệ và duy trì hệ sinh thái rừng, đảm bảo sự tồn tại của các loài động và thực vật quý hiếm.

- Nhóm đất rừng đặc dụng, bao gồm đất được sử dụng cho các mục đích đặc biệt như bảo tồn thiên nhiên, sinh quyển, cảnh quan và di tích lịch sử.

- Nhóm đất nuôi trồng thủy sản, bao gồm đất được sử dụng để nuôi trồng các loài thủy sản như cá, tôm, ốc, v.v.

- Nhóm đất làm muối, bao gồm đất được sử dụng để sản xuất muối từ công đoạn thuỷ triều hoặc mặn nước biển.

- Nhóm đất nông nghiệp khác, bao gồm đất được sử dụng cho các mục đích khác như xây dựng nhà kính và các công trình khác để phục vụ trồng trọt; xây dựng chuồng trại cho chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loài động vật khác theo quy định của pháp luật; đất sử dụng cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh, ...

2. Cho thuê đất nông nghiệp vi bằng có hợp pháp không?

Các trường hợp không được lập vi bằng như theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.

- Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 của Nghị định này: Đây là các trường hợp cụ thể được đề ra trong Nghị định và không được phép lập vi bằng theo quy định đó.

- Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng: Bao gồm vi phạm những quy định liên quan đến an ninh và quốc phòng, chẳng hạn như xâm phạm an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước; phát tán thông tin, tài liệu hoặc vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm các quy định về ra, vào, di chuyển trong các khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của các công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

- Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự: Bao gồm vi phạm quy định về đời sống riêng tư, bí mật cá nhân và bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự. Điều này áp dụng khi lập vi bằng vi phạm quyền riêng tư hoặc tiết lộ thông tin cá nhân hay gia đình mà không được phép.

- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính: Các trường hợp này liên quan đến việc lập vi bằng để xác nhận tính hợp pháp, chính xác của các văn bản, hợp đồng, chứng từ, chữ ký và bản sao theo quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật: Đây là trường hợp lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện, hành vi liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu đất đai, tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng: Đây là trường hợp lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện, hành vi liên quan đến thực hiện các giao dịch trái pháp luật mà được yêu cầu bởi người khác.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ: Đây là trường hợp lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện, hành vi của các cán bộ, công chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân và Công an nhân dân trong quá trình thi hành công vụ.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến: Đây là trường hợp lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện, hành vi mà không phải là trực tiếp chứng kiến.

- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật: Đây là các trường hợp khác mà không được lập vi bằng theo quy định của pháp luật, và được quy định cụ thể trong các quy định khác của pháp luật

Mặt khác, tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, có quy định chi tiết về các hình thức hợp đồng mua bán đất như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Theo quy định trên, pháp luật về đất đai yêu cầu rằng các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng, tặng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được thực hiện thông qua việc công chứng hoặc chứng thực. Chỉ trong trường hợp kinh doanh bất động sản, có quy định khác tại Điểm b của khoản này. Do đó, vi bằng không được coi là hình thức pháp lý cho các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai/

Từ các quy định nêu trên, việc lập vi bằng không được lập khi hoạt động thuộc phạm vi của công chứng, chứng thực, mà cho thuê đất lại thuộc trường hợp công chứng, chứng thực theo quy định. Vậy nên, cho thuê đất nông nghiệp vi bằng là không hợp pháp.

>> Xem thêm: Thuê đất nông nghiệp của người dân để làm khu du lịch sinh thái?

3. Một số lưu ý khi cho thuê đất nông nghiệp

* Về thời hạn thuê đất nông nghiệp:

- Thời hạn thuê được xác định dựa trên sự thỏa thuận của các bên; trong trường hợp không có sự thỏa thuận, thời hạn thuê sẽ được xác định dựa trên mục đích thuê.

- Trong trường hợp không có thỏa thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không thể xác định dựa trên mục đích thuê, mỗi bên đều có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, tuy nhiên, bên chấm dứt phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Điều này nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc xác định thời hạn thuê, cũng như đảm bảo quyền lợi của cả hai bên trong hợp đồng.

* Về giá thuê đất nông nghiệp: 

Dựa theo quy định tại Điều 473 của Bộ luật Dân sự năm 2015, các điều khoản về giá thuê được cải tiến và bổ sung như sau:

- Giá thuê được xác định dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên hoặc được người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ khi có quy định khác theo luật.

- Trong trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá thuê, giá thuê sẽ được xác định dựa trên giá thị trường tại địa điểm và thời điểm ký kết hợp đồng thuê.

Mục tiêu của sửa đổi này là đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc xác định giá thuê, đồng thời áp dụng các tiêu chuẩn và điều kiện thương lượng chung của thị trường để đưa ra một giá cả hợp lý và phù hợp với tình hình hiện tại.

Trên đây là toàn bộ nội dung thông tin mà Luật Minh Khuê cung cấp tới quý khách hàng. Ngoài ra quý khách hàng có thể tham khảo thêm bài viết về chủ đề: Mẫu hợp đồng thuê đất nông nghiệp, đất kinh doanh mới nhất của Luật Minh Khuê.

Còn điều gì vướng mắc, quy khách vui lòng liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Trân trọng./.