Chủ hộ có quyền tự ý bán đất, sổ đỏ cấp cho hộ gia đình không?

1. Chủ hộ được xác định những quyền gì?

Căn cứ khoản 4 Điều 10 Luật Cư trú năm 2020 thì chủ họ là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ do các thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử; trường hợp hộ gia đình không có người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì chủ hộ là người được các thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử; trường hợp các thành viên hộ gia đình không đề cử được thì chủ hộ là thành viên hộ gia đình do Tòa án quyết định. Trường hợp hộ gia đình chỉ có một người thì người đó là chủ hộ. Theo đó, người đứng tên chủ hộ phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
• Được thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử;

Như vậy, chủ hộ không bắt buộc phải là cha, mẹ hoặc ông, bà mà có thể là bất kỳ một thành viên nào khác trong gia đình. Chủ hộ sẽ có một số quyền đối với mảnh đất của hộ gia đình được quy định như sau:

- Được đứng tên Sổ đỏ, Sổ hồng

Căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định cách ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình như sau:

Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.

Như vậy, trường hợp chủ hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung với những thành viên khác thì được ghi rõ tên tại trang đầu tiên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc các giao dịch khác có liên quan đến đất

Đất của hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của các thành viên, đây là tài sản chung có thể phân chia. Khi chuyển nhượng thì không cần phải có chữ ký của toàn bộ thành viên hộ gia đình sử dụng đất vào hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho mà chỉ cần người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên.

Nội dung này được quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Mặt khác, người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về nhà đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực (theo khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT).

Như vậy, chủ hộ gia đình có tên trên Giấy chứng nhận được thay mặt hộ gia đình ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, tặng cho, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

- Thực hiện ký các giấy tờ khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Trong quá trình sử dụng đất có thể sẽ phát sinh nhiều thủ tục hành chính về đất đai, khi đó người đứng tên trên Giấy chứng nhận, thông thường là chủ hộ sẽ có quyền ký các biểu mẫu, giấy tờ, hồ sơ của các thủ tục đó, cụ thể:

• Ký vào đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
• Ký vào các mẫu đơn khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính Giấy chứng nhận.
• Ký vào các mẫu đơn của các thủ tục đăng ký biến động khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

2. Chủ hộ có được quyền tự ý bán đất, sỏ đỏ cấp cho hộ gia đình không?

Căn cứ vào Bộ luật Dân sự năm 2015 thì việc sở hữu tài sản chung của các thành viên hộ gia đình được pháp luật bảo vệ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích thỏa đáng cho họ tránh xảy ra tranh chấp trong gia đình. Cụ thể, căn cứ tại các Điều 102 và Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì có thể xác định được các nội dung liên quan đến vấn đề về tài sản chung của hộ gia đình như sau:

- Tài sản chung của hộ gia đình gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định.

- Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Nếu là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

Từ những quy định nêu trên, ta có thể thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Điều này đồng nghĩa với việc là chủ hộ gia đình không được tự ý quyết định bán phần đất hộ gia đình. Và nếu chủ hộ muốn bán thì phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình đồng ý và cùng ký bán.

Tuy nhiên, pháp luật không quy định rằng tất cả các thành viên trong gia đình đều phải ký vào văn bản đồng ý thì mới được bán phần đất đó. Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Bên cạnh đó, tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP có quy định người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Do đó, các thành viên trong hộ gia đình ở đây là những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp sổ đỏ đó, còn đối với những thành viên có sau khi có sổ đỏ thì mặc dù đứng tên trong sổ hộ khẩu vẫn không có quyền đối với phần đất hộ gia đình, tức là không có quyền ký bán dù có là thành viên trong hộ gia đình.

Như vậy không phải tất cả các thành viên trong hộ gia đình đều có quyền ký bán đất hộ gia đình, mà chỉ những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp sổ đỏ mà thôi. Lúc này, chủ hộ và các thành viên trong hộ gia đình có thể lập văn bản đồng ý chuyển nhượng của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất và phải được công chứng hoặc chứng thực.

Ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình được cấp năm 2010, nhưng năm 2011 chị A mới được sinh và được nhập hộ khẩu vào gia đình, do đó, đến năm 2023, gia đình bán đất thì sẽ không cần sự đồng ý của chị A. Còn anh B được sinh vào năm 2009, trước khi gia đình được cấp sổ đỏ thì dù sau này anh B có chuyển hộ khẩu thì vẫn được xác định là người có quyền với đất hộ gia đình nên khi bán đất vẫn cần sự đồng ý của anh B.  

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau:  Sổ đỏ ghi tên hộ gia đình và những điều cần biết về pháp lý?

Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.