1. Có được cho phép sử dụng đất nghĩa địa để sản xuất kinh doanh không ?

Thưa luật sư! Luật sư tư vấn giúp. Đất nghĩa địa của xã khoảng 3 ha, nhưng hiện trạng chôn cất không tập trung, rải rác số lượng ít, có nhiều chỗ trống và cây chồi. Sau đó có 01 hộ dân bỏ chi phí để cải trang lại nghĩa địa này, chi phí khoảng 120 triệu, từ đó tạo cảnh quan thông thoáng, thuận tiện hơn cho việc chôn cất. Nay hộ dân này xin sản xuất mì trên phần đất nghĩa địa còn trống để trang trải phần nào chi phí đã bỏ ra. Hỏi theo Luật đất đai 2013 có được phép không?
Xin cảm ơn Luật sư rất nhiều!

Có được cho phép sử dụng đất nghĩa địa để sản xuất kinh doanh không ?

Tư vấn luật đất đai về mục đích sử dụng đất sản xuất, kinh doanh - Ảnh minh họa

Luật sư tư vấn:

Theo thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng có một hộ dân bỏ chi phí ra để cải trang nghĩa địa và xin được sản xuất mì trên phần đất còn trống. Bạn băn khoăn không biết hành động này có được phép không, đối với câu hỏi của bạn chúng tôi đã nghiên cứu và đưa ra một số ý kiến sau:

Căn cứ Điều 52 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Do đất này là đất nghĩa địa thuộc sự quản lý của nhà nước nên khi người này muốn sử dụng đất đó vào mục đích khác thì phải làm thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất. Tuy nhiên việc giao đất, cho thuê đất còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, nếu như phần đất đó chưa có quy hoạch cụ thể thì bạn có thể xin thuê đất.

Khi nhà nước cho người dân này thuê đất thì sẽ phải thực hiện đúng mục đích, vì mục đích là đất nghĩa địa nên muốn sản xuất mì thì phải chuyển mục đích sang đất kinh doanh thương mại.

Tóm lại, việc giao đất, cho thuê đất đối với người ngày còn phải phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất?

>> Xem thêm:  Đất nông nghiệp tại TP. HCM có được phép tách thửa?

2. Tặng cho quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, cho tôi hỏi: tôi và em gái tôi có chung quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận năm 2009 tại quê ở Bình Dương, do tôi đã có nhà ở Thành phố, nay tôi muốn chuyển tặng toàn bộ nhà đất này cho vợ chồng em gái tôi sử dụng để ở và thờ cúng tổ tiên, vậy tôi phải làm các thủ tục gì theo quy định của pháp luật?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tặng cho quyền sử dụng đất?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Để có thể tặng cho quyền sử dụng đất của bạn cho em gái bạn, bạn tiến hành lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Hợp đồng tặng cho này phải được công chứng hoặc chứng thực, căn cứ vào Luật Đất đai năm 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.

Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực, bạn thực hiện việc đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản. Hồ sơ đăng ký biến động gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

- Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao có chứng thực các giấy tờ nhân thân của cả 2 bên.

Thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động do tặng cho bất động sản là 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.

Trường hợp tặng cho bất động sản giữa anh - em ruột với nhau thì không phải chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Sang tên đất có sổ đỏ cần nộp thuế gì?

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất dịch vụ, thương mại ? Không có sổ đỏ có được phép chuyển đổi ?

3. Thủ tục mở rộng diện tích đất kinh doanh ?

Xin chào luật Minh Khuê, chúng tôi có câu hỏi muốn được tư vấn như sau: Công ty chúng tôi có địa chỉ trụ sở là: số 34-36-38-40 Phạm Thế Hiển, Q8. Nay chúng tôi mua thêm 2 căn nhà phía sau trong hẻm nhưng chúng tôi đập thông vách liên kết làm một với căn nhà cũ để rộng rãi hơn trong quá trình hoạt động => Vậy chúng tôi sẽ đăng ký như thế nào cho phù hợp ?
Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Trường hợp của công ty bạn sau khi nhận chuyển nhượng 2 căn nhà trong hẻm, đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu hai căn nhà trên công ty bạn có thể tiến hành gộp 2 căn nhà đó và căn nhà cũ thành một giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở.

Trình tự, thủ tục và hồ sơ như sau:

Căn cứ điều 75 Nghị định sô 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai:

“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Theo đó, bạn cần chuyển bị hồ sơ gồm:

+ Đơn đề nghị hợp thửa theo mẫu

+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đã cấp.

Sau khi đã chuẩn bị xong hồ sơ, bạn gửi đến văn phòng đăng ký đất cấp huyện để giải quyết.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

4. Chế độ sử dụng đất và thu hồi đất ?

Kính chào luật Minh Khuê, xin hỏi mỗi cá nhân có quyền sở hữu bao nhiêu héc ta đất do nhà nước cấp? Quá bao nhiêu héc ta thi nhà nước thu hồi và có được đền bù không? Nếu còn đất tôi mua thêm số lượng không hạn chế thì luật đất đai có quy định gì không, có thu hồi và đền bù không?
Xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 15 Luật đất đai 2013 có quy định về hạn mức sử dụng đất, cụ thể như sau:

"Điều 15. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

1. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

2. Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng các hình thức sau đây:

a) Sử dụng đất ổn định lâu dài;

b) Sử dụng đất có thời hạn."

Nhà nước chỉ quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau: cụ thể Khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai."

Vì vậy sẽ không có vấn đề là sử dụng quá bao nhiều héc ta thì Nhà nước sẽ thu hồi đất

>> Tham khảo bài viết liên quan: Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở có được giảm 50 % tiền thuế không

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện nay

5. Chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chuyển nhượng được không ?

Thưa luật sư, Em đã mua một mảnh đất Phú Quốc, chưa có sổ đỏ. Quá trình em mua có sơ đồ đất của chủ nhà, trên giấy bán đất viết tay của chủ nhà có người làm chứng. Mà chủ nhà chưa làm được sổ đỏ. Anh chị tư vấn giúp em làm thế nào em có thể làm sổ đỏ không?

Luật sư tư vấn:

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013, điều kiện để chuyển nhượng đất đó là:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Mảnh đất bạn sắp được chuyển nhương chưa được cấp sổ đỏ nên chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng cho bạn theo quy định trên.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Thủ tục làm sổ đỏ với giấy tờ mua bán viết tay?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Phí chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp thành đất ở ? Hồ sơ xin chuyển đổi đất ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Quy định về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thế nào?

Trả lời:

1. Việc lập quy hoạch sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch và các nguyên tắc sau đây:

a) Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã;

b) Bảo vệ nghiêm ngặt đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;

c) Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và khả năng, quỹ đất của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;

d) Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên; thích ứng với biến đổi khí hậu;

đ) Nội dung phân bổ và sử dụng đất trong quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia.

2. Việc lập kế hoạch sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

a) Phù hợp với chiến lược, kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh;

b) Kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đối với kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải phù hợp với phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh;

c) Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;

d) Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu;

đ) Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;

e) Kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Câu hỏi: Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định như thế nào?

Trả lời:

1. Quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

a) Quy hoạch sử dụng đất quốc gia;

b) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;

c) Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng;

d) Quy hoạch sử dụng đất an ninh.

Đối với cấp tỉnh, phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện là một nội dung của quy hoạch tỉnh.

2. Kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

a) Kế hoạch sử dụng đất quốc gia;

b) Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;

c) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện;

d) Kế hoạch sử dụng đất quốc phòng;

đ) Kế hoạch sử dụng đất an ninh.

Câu hỏi: Thời kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định như thế nào?

Trả lời:

1. Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm. Tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất quốc gia là từ 30 năm đến 50 năm và cấp huyện là từ 20 năm đến 30 năm.

2. Thời kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng và kế hoạch sử dụng đất an ninh là 05 năm; kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm.