1. Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?

Tặng cho tài sản được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho tài sản. Khoa học pháp lý xếp tặng cho tài sản là một loại hợp đồng thông dụng, có đặc điểm riêng biệt so với những loại hợp đồng thông dụng khác.

Trong các hợp đồng thông dụng, tặng cho tài sản là một hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt... Tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên. Vì vậy, hợp đồng được coi là kí kết khi các bên chuyển giao tài sản. Thời điểm chuyển tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng (đối với động sản). Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù. Đặc điểm này được thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào.

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế. Khi bên được tặng cho nhận tài sản thì quyền của các bên mới phát sinh. Do vậy. mọi thỏa thuận chưa có hiệu lực khi chưa giao tài sản.

2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản

Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản hoặc bất động sản theo Điều 458 và 459 BLDS

2.1. Tặng cho động sản

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

2.2. Tặng cho bất động sản

Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

>> Xem thêm:  Quy hoạch xây dựng theo quy định mới nhất ? Có được phép xây nhà trên phần đất quy hoạch ?

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản

Lưu ý:

– Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là quyền tài sản (quyền yêu cầu của người khác). Trường hợp này được điều chỉnh bởi các quy định về chuyển quyền yêu cầu. Sau khi tặng cho, người được tặng cho rở thành người có quyền đối với bên có nghĩa vụ.

– Đối tượng tặng cho là quyền sử dụng đất thì khi tặng cho phải tuân theo quy định Luật đất đai 2013.

3. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

4. Thầm quyền giải quyết vụ án tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra tương đối phổ biến trong đời sống xã hội, nhưng trong một thời gian dài chưa có văn bản pháp luật nào điều chỉnh về quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. Do việc tặng cho quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu nhằm bảo đảm chỗ ở hoặc sản xuất, kinh doanh cho những người thân, nên họ tặng cho quyền sử dụng đất mà không tuân theo một quy định nào. Đồng thời, khi xảy ra tranh chấp, các cơ quan thi hành pháp luật không biết căn cứ vào quy định nào của pháp luật để giải quyết.

>> Xem thêm:  Năm 2021, xây nhà lấn, chiếm đất công có bị phạt không ?

Sự tác động của nền kinh tế thị trường đã biến đất đai trở thành một loại tài sản có giá trị cao, nó đã làm tổn thương đến những quan hệ tình cảm, người tặng cho đổi ý, đòi lại quyền sử dụng đất đã tặng cho, còn người được tặng cho thì không muốn trả lại quyền sử dụng đất đã nhận, sự mâu thuẫn về lợi ích là nguyên nhân chủ yếu làm phát sinh tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất. Đồng thời, người tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất e ngại có giám sát của cơ quan công quyền, họ không muôn tiến hành các thủ tục đăng ký, kê khai việc chuyển quyển sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền không kiểm soát được việc chuyển quyền sử dụng đất và không có cơ sở để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vối đất cho người được tặng cho.

Thực tế trong quan hệ tặng cho quyển sử dụng đất, người tặng cho và người được tặng cho thường có môì quan hệ gia đình hoặc quan hệ thân thuộc, nên chịu ràng buộc nhiều bởi quan hệ tình cảm, rất nhạy cảm. Mọi mâu thuẫn phần lốn bắt nguồn từ tình cảm đôi bên như: Người tặng cho không đồng ý vối cách cư xử của người được tặng cho hay người được tặng cho đã không thực hiện việc chăm sóc, nuôi dưỡng người tặng cho đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện, nên người tặng cho đòi lại quyển sử dụng đất đã tặng cho, mà bên được tặng cho đang sử dụng.

Thực tiễn tặng cho quyển sử dụng đất có thể được nhìn nhận qua thực tế đời sống, qua hoạt động của cơ quan Công chứng, úy ban nhân dân và hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân, khi các bên tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất xác lập, thực hiện hợp đồng và có tranh chấp. Vì tặng cho quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự, nên thực tiễn của nó chỉ được thể hiện khi một bên không thực hiện hợp đồng và xảy ra tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai hiện hành thì các tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một trong các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

- Tranh chấp vể quyền sử dụng đất, mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai hiện hành và các trành chấp vể tài sản gắn liền vối quyền sử dụng đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất, mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai hiện hành thì do Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn có thẩm quyền giải quyết.

Bên cạnh đó, Theo Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, … thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Như vậy, đối với tranh chấp hợp đồng tặng cho đất là hợp đồng tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì không cần thực hiện thủ tục hòa giải cơ sở để khởi kiện ra Tòa án.

Theo khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015 thì tranh chấp hợp đồng tặng cho đất thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp huyện thụ lý giải quyết tranh chấp.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

>> Xem thêm:  Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

Như vậy, các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất, tùy theo mỗi trường hợp mà có thể do úy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết hoặc có thể do Tòa án nhân dân giải quyết. Tuy nhiên, trên thực tế hầu hết các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì sau khi tặng cho, bên được tặng cho đã làm nhà để ở hoặc làm xưởng để sản xuất, kinh doanh hay đã trồng trọt hoa màu trên đất, nên phần lốn các tranh chấp vể tặng cho quyền sử dụng đất là do Tòa án nhân dân giải quyết. Do đó, thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất được thể hiện rõ nét và toàn diện nhất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân.

Bản chất của quan hệ pháp luật dân sự, kinh tế là phải áp dụng pháp luật từng thời điểm xảy ra giao dịch để giải quyết tranh chấp, cho nên cùng với sự phát triển của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự thì quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất cũng diễn ra ở từng thời điểm lịch sử khác nhau được áp dụng pháp luật tại thời điểm đó để giải quyết tranh chấp.

5. khởi kiện về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

5.1. Hồ sơ khởi kiện:

Đơn khởi kiện.

Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, căn cước công dân,…

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng tặng cho đất đai.

Người có yêu cầu giải quyết việc cho tặng đất không đúng quy định nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp;

5.2. Trình tự khỏi kiện vụ án tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện:

Nộp trực tiếp tại Tòa án;

>> Xem thêm:  Giải quyết tranh chấp là gì ? Khái niệm về giải quyết tranh chấp ?

Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Bước 2: Tòa thụ lý và giải quyết

Nếu hồ sơ hợp lệ Tòa án tiến hành thông báo nộp tạm ứng án phí.

Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo thông báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp cho Tòa.

Tòa án tiến hành thụ lý vụ án dân sự.

* Lưu ý:

Kể từ ngày nhận được giấy báo, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho Tòa án trong thời hạn 07 ngày;

Trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 3. Chuẩn bị xét xử và xét xử

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Tòa án tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm.

Xét xử phúc thẩm

Trường hợp các bên không đồng ý với bản án sơ thẩm có quyền kháng cáo, hoặc Viện kiểm sát có quyền kháng nghị theo quy định để xét xử phúc thẩm vụ án.

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Ai là người phải nộ án phí khi khỏi kiện tranh chấp đất đai?

Trả lời:

- Nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí: Khi nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai thì nguyên đơn phải nộp tạm ứng án phí sơ thẩm (theo khoản 1 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14).

- Nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận. Hay nói cách khác, nếu thắng kiện thì bị đơn (người bị kiện) phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm.

Câu hỏi: Quy định về điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất như thế nào?

Trả lời:

Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Đất không có tranh chấp;

Trong thời hạn sử dụng đất.

Câu hỏi: Bên nhận tặng cho có những quyền cơ bản nào?

Trả lời:

- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, ví trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.