Đàm phán và soạn thảo một số loại hợp đồng trong hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ?

NỘI DUNG YÊU CẦU:

Ông A là chủ hộ gia đình, muốn thuê Công ty TNHH X (có chức năng thiết kế và thi công các công trình xây dựng dân dụng) thiết kế và xây dựng ngôi nhà 5 tầng cho mình trên diện tích đất là 60m2. Anh chị hãy tư vấn cho ông A?

1. Các loại hợp đồng ông A sẽ tham gia đàm phán?

2. Ông A phải chuẩn bị những gì cho việc đàm phán hợp đồng?

VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH:

• Bộ luật dân sự năm 2015;
• Luật xây dựng năm 2014;
• Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2015 Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng;
• Nghị định 06/2021/NĐ-CP hưỡng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng;

NỘI DUNG TƯ VẤN:

1. Các loại hợp đồng ông A sẽ tham gia đàm phán?

Theo như yêu cầu cung cấp ở trên khi ông A muốn thuê Công ty TNHH X thiết kế và xây dựng ngôi nhà 5 tầng trên cho mình thì ông A có thể lựa chọn các loại hợp đồng như sau để tham gia đàm phán. Cụ thể thì giữa gia đình ông A và công ty TNHH X sẽ giao kết từng loại hợp đồng dựa trên tính chất và nội dung từng công việc như sau:

1.1 Hợp đồng thiết kế công trình xây dựng:

Nếu là hợp đồng thiết kế công trình xây dựng, bản chất của loại hợp đồng này là hợp đồng dịch vụ: hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ (điều 513 bộ luật dân sự 2015). Đối tượng của loại hợp đồng này là công việc với các đặc điểm là công việc thực hiện được; không bị pháp luật cấm; không trái đạo đức xã hội.

Cụ thể trong tình huống này, bên cung ứng dịch vụ là công ty TNHH X, bên thuê dịch vụ là gia đình ông A. Đối tượng của hợp đồng thiết kế công trình xây dựng sẽ là việc làm ra bản thiết kế ngôi nhà 5 tầng trên diện tích đất 60m2 theo yêu cầu của gia đình ông A, thời điểm phát sinh hiệu lực do hai bên thỏa thuận và các bên sẽ thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật tại mục 9 bộ luật dân sự 2015.

1.2 Hợp đồng cung ứng thiết bị, nguyên vật liệu xây dựng:

Nếu là hợp đồng cung ứng thiết bị, nguyên vật liệu xây dựng. Loại hợp đồng này mang bản chất của hợp đồng mua bán tài sản, đây là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán (điều 430 bộ luật dân sự 2015). Công ty TNHH X sẽ là bên bán, gia đình ông A là bên mua. Đối tượng mua bán ở đây là thiết bị, nguyên vật liệu xây dựng- là tài sản (điều 431 bộ luật dân sự về đối tượng của hợp đồng mua bán). Ngoài ra, trường hợp kí loại hợp đồng cung ứng thiết bị, nguyên vật liệu xây dựng thì ông A là bên mua có thể kí kết hợp đồng trên với nhà thầu khác ngoài công ty TNHH X ( nếu công ty X không đáp ứng được việc cung ứng thiết bị, nguyên vật liệu xây dựng ) nhưng phải đảm bảo nguyên tắc khi chủ đầu tư ký hợp đồng với công ty cung cấp nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị khác thì nội dung của các hợp đồng này phải bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong quá trình thực hiện các công việc của hợp đồng để bảo đảm tiến độ, chất lượng, hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng.

1.3 Hợp đồng thi công công trình xây dựng:

Nếu là hợp đồng thi công công trình xây dựng, theo nội dung của bộ luật dân sự 2015 thì có thể nhận thấy đây là một hợp đồng dịch vụ. trong hợp đồng này bên cung ứng dịch vụ (công ty TNHH X) sẽ thực hiện một công việc cho bên thuê dịch vụ (gia đình ông A), và gia đình ông A sẽ trả tiền dịch vụ cho công ty TNHH X. Đây là loại hợp đồng để thực hiện việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế xây dựng công trình.

Cụ thể trong tình huống trên thì đối tượng của hợp đồng này chính là công việc xây dựng, mà trong đó công ty TNHH X sẽ thực hiện theo thiết kế của hai bên đã thực hiện tại hợp đồng thiết kế công trình xây dựng và bằng nguyên vật liệu, thiết bị của hợp đồng cung ứng kia bên đã ký kết và có thể tiến hành thêm một số công việc sau khi hai bên thỏa thuận và nhất trí trong hợp đồng.

1.4 Hợp đồng dịch vụ trọn gói:

Ngoài ra, giữa gia đình ông A và công ty TNHH X có thể giao kết một hợp đồng dịch vụ trọn gói. Với tên gọi hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình: là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình; hợp đồng tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình là hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng.

Xét về chủ thể của hợp đồng này có thể dễ dàng nhận thấy hai chủ thể cơ bản của hợp đồng đó là bên thiết kế và thi công công trình xây dựng (công ty TNHH X) và một bên đó là ông A (chủ hộ gia đình). Về đối tượng của hợp đồng thì đây là một công việc cụ thể, tức là bao gồm thiết kế và thi công nhà ở dân dụng, chính vì thế mà việc lựa chọn loại hợp đồng thiết kế và thi công công trình xây dựng là phù hợp. Trong nội dung hợp đồng hai bên có thể thỏa thuận về việc cung ứng thiết bị và vật liệu xây dựng. Quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng dịch vụ được quy định tại Điều 515 đến Điều 518 Bộ Luật dân sự 2015 .

Nội dung chủ yếu là việc công ty X thiết kế; cung cấp thiết bị và thi công xây dựng căn nhà 5 tầng; đào tạo và hướng dẫn vận hành, bảo dưỡng, bảo trì, sửa chữa; chuyển giao công nghệ; vận hành thử không tải và có tải; bàn giao ngôi nhà 5 tầng sẵn sàng đi vào hoạt động cho ông A và những công việc khác theo thỏa thuận.

2. Ông A phải chuẩn bị những gì cho việc đàm phán hợp đồng?

Khi các bên tham gia ký kết hợp đồng, ở đây là giữa Ông A (chủ hộ gia đình) và Công ty TNHH X thì cần phải đưa ra ý kiến chủ quan của mình để tiến hành thỏa thuận các điều khoản trong nội dung của hợp đồng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tham gia hợp đồng. Theo đó, các bên phải đảm bảo việc tự do thực hiện ký kết hợp đồng không được trái với quy định của pháp luật, đạo đức xã hội, và đảm bảo được sự tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng giữa các bên khi tham gia ký kết, cũng như những nội dung cơ bản và chủ yếu của hợp đồng mà bên phía Ông A, cũng như Công ty TNHH X phải chuẩn bị được quy định trong Điều 398, Bộ luật Dân sự 2015

Theo đó, các vấn đề mà ông A cần chuẩn bị cho việc đàm phán hợp đồng với công ty TNHH X gồm những vấn đề sau:

Vấn đề thứ nhất, lựa chọn loại hợp đồng sẽ ký kết và luật áp dụng

Như đã xác định trong nội dung ở trên, ông A có thể lựa chọn ký nhiều hợp đồng độc lập với Công ty TNHH X hoặc ký một hợp đồng trọn gói căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể và mục đích của mình. Đây đều là các hợp đồng dân sự có đối tượng là công việc và thuộc lĩnh vực xây dựng, do đó ông A cần xác định rõ luật áp dụng để điều chỉnh quan hệ các bên trong trường hợp này bao gồm:

- Luật chuyên ngành: Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn; Luật nhà ở 2014

- Luật chung: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn.

Việc lựa chọn loại hợp đồng sẽ ký kết và luật áp dụng trước khi tham gia đàm phán hợp đồng sẽ giúp ông A nắm được những quy định cơ bản của pháp luật về các vấn đề như: điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên,... Từ đó, ông A có thể chủ động trong việc chuẩn bị các nội dung khác trước khi đàm phán và đi đến giao kết hợp đồng với đối tác vừa đảm bảo đạt mục đích vừa đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật.

Vấn đề thứ hai, tìm hiểu thông tin cần thiết của đối tác và bản thân

Đối tác: Tìm hiểu thông tin về năng lực ký kết và thực hiện hợp đồng của Công ty TNHH X. Cụ thể là năng lực ký kết bao gồm tư cách chủ thể và thẩm quyền của người đại diện được kiểm tra thông qua Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp với lĩnh vực cung ứng dịch vụ thiết kế và xây dựng và điều lệ của Công ty TNHH X. Thông tin này ông A có thể tìm hiểu trước trên website của Công ty hoặc thông qua một số phương tiện khác. Đây là một trong những điều kiện để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 139 Luật Xây dựng 2014.

Năng lực thực hiện hợp đồng của đối tác là khả năng thực hiện đảm bảo các yêu cầu của Công ty TNHH X là yếu tố khó xác định. Tuy nhiên, ông A có thể tìm hiểu uy tín của Công ty thông qua một số khách hàng cũ của Công ty này hoặc uy tín của Công ty trên thị trường chung tai địa phương.

Về phía ông A: ông A là một bên trong quan hệ, do đó ông A cũng cần phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật. Ông A phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có quyền đối với diện tích đất dự định xây nhà thông qua các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và đất được sử dụng cho mục đích xây nhà ở. Nếu diện tích đất trên có nhiều chủ sở hữu khác thì ông A cũng cần chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến ủy quyền.

Vấn đề thứ ba là về chất lượng, yêu cầu kĩ thuật của hợp đồng.

Ông A nên tìm hiểu và đưa ra những yêu cầu về mẫu thiết kế, yêu cầu về kĩ thuật, tiến độ thi công, chất lượng thi công một cách chính xác và chi tiết nhất tránh những rủi ro sau này.

Vấn đề thứ tư là về thời hạn, địa điểm và phương thức thanh toán.

Điều này liên quan trực tiếp đến tài sản, cũng như hoạt động thanh toán của gia đình ông A, nên ông A phải thỏa thuận thật chi tiết về vấn đề này. Cụ thể là phải xác định rõ rằng tổng chi phí thiết kế và xây dựng là bao nhiêu, cụ thể hơn bao gồm những khoản nào nhằm tránh khúc mắc không đáng có. Ứng trước bao nhiêu, thanh toán bao nhiêu đợt, thời gian thanh toán từng đợt, phương thức thanh toán trực tiếp hay qua tài khoản cũng đều cần được chi tiết rõ ràng. Ông A cần tìm hiểu rõ về giá của hợp đồng , hợp đồng xây dựng theo các loại như : hợp đồng trọn gói, hợp đồng theo thời gian, hợp đồng theo đơn giá cố định….các khoản chi phí khác ngoài mức thù lao như chi phí đi lại, khảo sát….

Vấn đề thứ năm liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Đối với vấn đề này ông A buộc phải chuẩn bị cụ thể những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình, cũng như việc thực hiện các nghĩa vụ gây bất lợi cho ông. Nên ông phải xác định chính xác quyền và nghĩa vụ của mình cũng như của Công ty TNHH X.

Vấn đề thứ sáu liên quan đến việc vi phạm hợp đồng. Theo đó, bên ông A có quyền soạn thảo nội dung liên quan đến trách nhiệm cho một hoặc hai bên có hành vi vi phạm hợp đồng, cũng như tiến hành thỏa thuận về mức phạt vi phạm hợp đồng.

Vấn đề thứ bảy ông A cần chuẩn bị trước khi đàm phán hợp đồng với công ty TNHH X đó là tìm hiểu về thông tin quy hoạch, pháp luật xây dựng và quy tắc cộng đồng:

- Thông tin về quy hoạch tại vị trí khu đất sẽ xây;

- Những quy định bắt buộc khác của chính quyền địa phương liên quan đến khu vực xây nhà như: Khống chế tầng cao, chỉ giới xây dựng (khoảng xây lùi),..

- Những vấn đề quan hệ với hàng xóm như: Lối đi chung, đường, hẻm, cây xanh, ống thoát nước, …

- Xin phép xây dựng: Để được cấp phép xây dựng, phải đảm bảo đủ các điều kiện:

- Khu đất phải được công nhận về mặt pháp lý (GCNQSD đất hoặc GCNQSD đất và QSH tài sản gắn liền đất do CQNN có thẩm quyền cấp) và được cấp phép xây dựng.

- Trường hợp đất dự án thì phải được BDA cấp phép xây dựng dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 của toàn dự án đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt.

- Phải có hồ sơ thiết kế Xin phép xây dựng của đơn vị có tư cách pháp nhân & có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình;

- Đối với nhà ở không thuộc đất dự án, sau khi có giấy phép xây dựng thì phải lập điểm báo xây dựng và báo cáo UBND phường sở tại kế hoạch xây dựng.

Vấn đề thứ tám cũng quan trọng không kém đó là ông A cần kế hoạch tài chính cho việc thực hiện hợp đồng để khi tiến hành đàm phán sẽ thuận tiện hơn. Để xây một căn nhà đẹp không khó, xây một căn nhà hợp lý với số tiền phù hợp mới là bài toán cần giải quyết. Khi xây dựng một ngôi nhà, việc trước hết cần làm là tính toán và lên một kế hoạch tài chính cho việc xây dựng ngôi nhà. Thông thường tổng chi phí xây dựng một ngôi nhà bao gồm:Chi phí pháp lý: chi phí cấp phép xin phép xây dựng; chi phí tư vấn thiết kế; chi phí xây dựng; chi phí giám sát; chi phí thiết bị, nội thất: gồm thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, thiết bị điện, máy lạnh, giường tủ bàn ghế…

Cuối cùng là một số lưu ý khác:

Không nên giao cho nhà thầu đã thi công công trình nhỏ hơn công trình chuẩn bị xây ( nếu công ty TNHH X chuyên thiết kế và xây nhà cấp 4 thì thi công nhà 5 tầng khó có chất lượng tốt)

Không nên tạm ứng cho nhà thầu sau khi ký hợp đồng mà nên trả tiền sau khi xong từng hạng mục (để tránh trường hợp nhà thầu bỏ chạy, chủ nhà mất tiền)

Nhà thầu có tài sản đền bù khi sửa chữa lại (phải có địa chỉ và nhà cửa).

Sau khi đã chọn được nhà thầu thì việc lập hợp đồng rõ ràng là cần thiết (cần có phụ lục hợp đồng) là làm hợp đồng chặt chẽ, chi tiết. Cụ thể trong hợp đồng cần ghi rõ những gì chủ thầu phải làm (như phần bê tông cốt thép, xây trát, điện nước, sơn tường, ốp lát gạch men …), những gì chủ thầu không làm (như lát nền gỗ, gắn máy nước nóng …). Tiến độ tạm ứng tiền theo công việc. Cần có phụ lục hợp đồng ghi rõ thiết bị để thi công và trách nhiệm của nhà thầu khi chất lượng không đạt yêu cầu.

Ngoài những nội dung cơ bản và chủ yếu nêu trên, ông A còn có thể thỏa thuận những vấn đề khác liên quan đến nội dung của hợp đồng nói trên với Công ty TNHH X như khi có trường hợp bất khả kháng thì xác định rủi ro chính cho các bên như thế nào? (ví dụ như trong quá trình xây dựng ngôi nhà 5 tầng xảy ra mưa bão là đổ nhà đang xây thì ai là người có trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra).

Cảm ơn quý khách đã gửi yêu cầu đến Công ty Luật Minh Khuê, trên đây là nội dung tư vấn của Công ty, nội dung tư vấn có giá trị tham khảo, nếu còn vấn đề mà quý khách hàng còn chưa rõ xin vui lòng liên hệ đến tổng đài của Công ty Luật Minh Khuê 1900.6162 hoặc vui lòng gửi tin nhắn đến email [email protected] để được giải đáp thắc mắc. Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật - Công ty Luật Minh Khuê